오늘은 내집마련을 지역주택조합으로 알아보시는 분들을 위해 지역주택조합문제점 및 개념정리를 해드리도록 하겠습니다.
지역주택조합이란?
추진절차
1. 조합원 모집신고(모집신고 후 공개모집)
2. 교통,건축 심의(구역 내 토지 면적2/3이상 동의)
3. 조합설립인가(주택건설대지의 80%이상 토지사용승낙서 확보)
4. 지구단위계획 수립 및 사업계획 승인(주택건설대지의 95%이상 소유권 확보)
5. 착공(토지 100% 확보)
6. 입주자모집 승인(잔여세대 분양)
7. 사용검사(준공)
8. 청산(조합해산)
지역주택조합 장점
1. 일반 분양아파트의 경우 시공사가 토지 매입부터 시공하고 분양까지 다 하는 방식으로 독점하다보니 이윤을 붙이게 되므로 분양가가 높아지게 됩니다. 하지만 지역주택 조합 아파트는 조합원이 주체가 되어 토지 매입부터 시공사 선정, 그리고 입주까지 책임을 지다보니 별도의 이윤이 많이 붙지 않으므로 15~20%정도 저렴하게 주택을 취득할 수 있습니다.
2. 별도의 청약통장이 필요 없다.
3. 분양권이 아닌 입주권을 받습니다.
일반적으로 분양권의 경우 청약저축을 들고 납입하여 분양사가 정부 정책에 따라 분양조건을 갖추고 분양신청을 한 후에는 당첨이 되면 분양권을 취득하는 반면에 조합원 아파트 경우에는 설립된 조합에 일정 금액의 계약금을 지불하기만 하면 조합원 자격을 얻고 입주권을 취득할 수 있기 때문에 입주조건이 간단합니다.
입주권과 분양권 차이점을 알고 싶다면
지역주택조합 문제점
지역주택조합의 성공확률이 20%대를 기록 할 정도로 장점보다는 단점이 굉장히 많은 것 같습니다.
지역주택조합은 재건축과, 재개발처럼 토지주들이 모여 조합을 결성하는 사업이 아니라는 점을 기억하셔야 합니다. 재건축, 재개발 토지주들이 조합의 주체라면 사업을 진행하다가 무산되어도 토지와 건물은 남아있기때문에 많은 손해를 보지 않습니다.
하지만 지역주택조합의 경우 토지주가 아닌 조합원들을 결성하여 조합원들에게서 받은 금액으로 사업부지를 매입하여 시행하게 됩니다.
이과정에서 토지매입이 원활히 진행이 안된다던가 사업이 지지부진하여 공사가 길어진다면 부대비용, 토지 가격 상승, 인건비 추가 발생, 자재비 등이 조합원의 추가 분담금으로 돌아올 수가 있기 때문에 초기 설명과 다르게 가격이 오른 상태로 구입하게 되는 상황이 오게 됩니다.
지주택은 사업기간이 정해져 있지 않기 때문에 조합원들의 불안감이 생기는 요인중에 하나입니다.
조합 임원들이 조합원들의 계약금을 횡령하고 또 주택부지를 임원들이 미리 구매해 놓았다가 조합에 시세보다 비싼 가격에 팔아넘기는 등의 비리가 종종 발생한다고 합니다. 또한, 조합원 모집 당시에 주택단지의 부지를 제대로 마련해놓지 않고 사람들에게 부지를 거의 확보해 놓았다는 거짓광고를 해 조합원들을 끌어모으기도 합니다. 그 후에 조합에 문제가 있다는 것을 알면서도 조합원들은 탈퇴가 어려워 마음고생을 하게 됩니다.
위 사진은 손님중 한분이 상도엠코타운을 2001년도 쯤 조합원으로 참여하여 거의 10년가까운 시간을 투자한 곳입니다. 사업이 지지부진 하다보니 추가적으로 들어가는 비용이 많았고 10년 가까운 공을 들인 결과 2012년도쯤에 준공이 떨어진 곳입니다. 손님 얘기로는 조합원 투자비용으로 4억원대 투자 비용이 들어갔으며 일반분양가격과 별반다를게 없었지만 다행히 시간이 지나서 시세는 2배이상이 올랐다고 합니다. "만약 시세가 오르지 않았더라면 기회비용과 마음고생한것을 따지면 손해" 라는 말을 하셨습니다. 이렇듯 주변보다 싸게 내집마련을 할 수 있는 장점도 있지만 지역주택조합의 문제점이 더 많은 만큼 꼼꼼하게 체크해봐야 하겠습니다.
지역주택조합 피해사례
◈확정되지 않은 사실에 근거한 허위,과장 광고
- 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동,호수 지정, 확정 분양가를 제시
- 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보
- 토지매입 완료는 실제 토지매입 계약금만 지급 후 토지매입 완료된 것처럼 과장하여 홍보
◈애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집
- 해당 건설부지에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합설립 불가)
- 매입 불가한 국공유지, 정비구역 등 지정된 토지를 선정해 조합원을 모집
◈사업장기화에 다른 조합원 피해 다수 발생(실제사례)
-장기간 표류했던 '○○○지역주택조합'
○○지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못하여 실체가 없는 조합이 되었고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들의 정신적, 금전적으로 큰 피해가 발생
-과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못한
'○○지역주택조합'
○○지역주택조합은 사업장기화 및 일반분양 성과 저조로 조합원들의 과도한 추가 분담금(평균 3억)발생으로 입주 하지 못하는 조합원이 200여명이 발생했고, 결국 조합은 파산되고 그 피해는 고스란히 조합에게 돌아감.
지역주택조합 주의점
▶지역주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.
▶조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.
▶토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.
▶토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 합니다. (중요)
▶조합원 가입시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의 상황 등을 충분히 검토해 봐야합니다.
▶아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야 확정될 수 있습니다.
▶사업대상부지의 여건에 따라 도로,학교 등 기반시설을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등 )에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수, 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.;
▶업무대행사의 운영비와 사업기간의 연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아 질 수 있습니다.
▶조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.
지역주택조합 문제점도 많은 만큼 신중하게 결정해야 할 것입니다.
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