부동산 시장에 갭투자 열풍이 불어닥치면서 후유증이 생겨나고 있습니다. 적게는 수십채 많게는 수백,수천채의 주택을 갭투자를 통해 매입한 갭투자자들이 잠적을 하거나 전세금 하락으로 인해 전세금을 못 돌려주는 사태가 벌어지고 있습니다. 이에 따라 많은 전세 세입자들의 피해 사례가 나오고 있는 상황입니다. 오늘은 갭투자란 무엇이고 무리한 갭투자를 통해 피해본 사례와 전세금을 지키기 위한 예방법은 무엇이 있는지 알아 보겠습니다.
갭투자란?
갭투자란 시세차익을 목적으로 주택의 매매가 대비 높은 전세가율을 이용하여 전세를 끼고 매입하는 투자를 말합니다. 예를 들어 1억 원인 주택의 전세금이 9천만 원이라면 전세금을 끼고 1천만 원에 매입하는 방식입니다. 전세를 끼고 사게되면 1억 원이나 되는 주택을 천만원만 있으면 되기 때문에 만약 현금1억 원이 있다면 이런방식으로 10채를 매입할 수도 있습니다.
갭투자 무엇이 문제인가?
갭투자를 이용해 집을 사는 것은 문제가 되지 않습니다. 투자라는 것은 개인의 자유이자 선탱사항이기 때문입니다. 다만 소위 부동산 스타강사라는 분들이 갭투자를 부추기고 있어 많은 회원들이 갭투자를 통해 수십, 수백, 수천채에 해당하는 주택을 매입하면서 수많은 문제들이 발생하고 있습니다. 유명 스타강사분들은 유명세를 앞세워 갭투자 대상이 되는 매물을 물색하고 초보 투자자들에게 이를 알선해 주는 대가로 컨설팅 비용과 중개수수료 등을 받는 방식으로 영업 활동을 하게 됩니다.
컨설팅을 받은 투자자들은 아파트 한 채당 1,000만원~2,000만원을 들여 수십채를 사들이게 됩니다.
위의 표는 한 컨설팅업체가 제시한 고양시 화정동에 위치한 아파트를 갭투자 했을 시 매수비용 명세서입니다. 매매가격대비 전세가격 차이는 600만원으로 나머지 수고비,수선비,공실 관리비,선수 관리비 등을 합치면 2,104만원의 비용이 들어가게 됩니다. 이중 1,135만원 정도는 컨설팅업체가 중개수수료 및 컨설팅 비용으로 챙겨가게 되는데, 이 아파트의 매매가격은 2억2,100만원이 아니라 컨설팅 비용이 얹어진 2억3,235만원 이나 다름 없다는 것입니다.
투자자가 수익을 거두기 위해서는 전세금을 높이거나 매도가를 높여야 수익을 낼수 있습니다. 위에 나온 표처럼 실투자금 2,104만원이 들어갈 경우 수익을 내기 위해 매도가격을 2억4천~2억5천으로 올려서 팔거나 전세금은 천만원 이상 높게 올려서 재계약 해야 할 것입니다.
매입한 주택들의 전세가격과 매매가격이 오르면 문제 될 것이 없습니다. 하지만 추천받은 대부분의 주택들이 전세가격 하락으로 인해 깡통전세가 되었다는 점입니다.
전세하락으로 인해 당장 기존세입자에게 전세보증금을 돌려줄 방법이 없어 대출을 이용해서라도 변제를 해야하기 때문에 이자 부담을 해야하고, 세입자는 이사를 가야하거나 보증금을 돌려받고 싶어도 당장 돌려 받을 수 없어 서로 힘들어질 수 있습니다. 세입자 입장에서 경매진행을 고려해볼 수 있지만 오히려 더 큰 손실를 볼 수 있어 이 마저도 못하는 상황입니다.
투자자들의 부동산은 대부분 고양, 수원 영통, 화성 동탄 등 에 몰려 있으며 이일대는 높은 전세가율을 자랑하지만 전세시장이 약세를 보이는 곳이기도 합니다. 컨설팅업체들은 주택 수십채를 사두면 경제적 자유를 쉽게 얻을 수 있을 것처럼 말하지만 현실은 컨설팅 업체들의 농간에 지나지 않았다는 사실입니다.
충분한 시간과 노력을 통해 투자의 지식을 쌓고 누군가에게 의지 하기 보다는 본인 스스로가 발품팔아 투자하는 것이 좋습니다. 전문가의 지식과 조언도 필요하지만 본인만의 투자 스타일을 갖는 것이 무엇보다 필요해 보입니다.
'작정하고 달려드는 갭투자' 주의보
지난 달 강서구 일대에서는 K모씨가 수백채의 신축빌라 전세금을 돌려주지 않고 잠적해 수많은 세입자들이 피해를 보고 있다 합니다.
내용을 보면 A모씨는 수백채에 달하는 신축빌라를 한꺼번에 분양받는 조건으로 할인 받아 전세 세입자를 구해 계약을 체결 하였고 이후에 소유권 이전등기를 해주는 방식으로 수백채나되는 빌라를 소유하고 있는 것으로 파악 됐습니다.
신축빌라는 수십채씩 통으로 구입하게 되면 할인을 받을 수 있습니다. 예를들자면 K모씨가 이런 방식으로 분양가 3억하던 신축빌라를 2억5천만원 으로 할인받고 전세 세입자들에게는 2억5천만원 이상 되는 전세금을 받아 분양대금을 치루거나 매매가격보다 비싼 전세금을 받아 부당이득을 챙겨간 사례입니다.
빌라같은경우 매매가격이나 전세시세를 정확히 파악할 수 없어 피해가 더 많아 지는 것 같아 안타깝습니다.
언론에서 밝혀진 내용은 일부분이라 생각되며 실제는 더 많은 주택들이 작정하고 달려든 갭투자들의 먹잇감이 되어 세입자들에게 피해를 주고 있는 것으로 파악됩니다.
피해 예방책은?
깡통주택은 경매 절차로 넘어가더라도 낙찰가가 전세금 보다 낮을 가능성이 높으며, 임차인이 해당 주택을 직접 낙찰받아 울며 겨자 먹기 식으로 집을 구매하지 않는 한 보증금의 일부나 전부를 돌려받지 못해 큰 위험이 있습니다.
깡통전세 문제를 예방하는 가장 좋은 방법은 매매가격과 전세금 차이가 작은 집이나 집주인의 자력이 의심되는 거래를 피하는 것이 좋습니다. 피해사례들을 종합해보면 매매가대비 너무 높은 전세가격 때문에 많은 문제가 생기는 것 같습니다. 실거래가 조회를 통해 주택의 실제 시세를 알아보고 전세비율은 매매가대비70%를 넘기지 않는 쪽으로 생각하셔야 할 것입니다.
주택보증공사의 '전세보증금 반환보증' 상품에 가입하는 것 또한 좋은 대안이 됩니다. 보증한도의 제한이 있지만, 집주인의 동의가 없더라도 가입할 수 있습니다. 은행에서 전세자금을 대출받았을 경우에는 주택보증공사의 '전세보증금 반환보증' 상품에 가입하여 전세 계약기간 만료후 1개월까지 보호받을 수 있습니다.
마지막으로 가장 기본이 되는 전입신고 및 확정일자를 받고, 전세권설정을 하여 주택이 경매에 넘어가더라도 전세금을 확보할 수 있는 최소한의 안전장치를 마련해야 할 것입니다.
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