부동산은 다양한 상품이 존재하고 상품별, 지역별, 입지등에 따라 가격은 천차 만별입니다.
부동산의 여러조건들중에서 부동산 가격을 파악하는 것은 아주 중요한 일입니다. 부동산은 큰 재산을 움직이는 만큼 잘못된 지식으로 접근해서 큰 돈을 잃는 경우도 있고 좋은 기회또한 놓칠 수 있기때문입니다.
부동산가격에는 실거래가와 시세, 공시가격, 공시지가, 거래호가 등이 있어서 초보자분들에게는 다소 헷갈리수 있습니다. 그래서 오늘은 부동산 가격을 알아보는 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
실거래가와 시세
실거래가와 시세라는 것은 말그대로 실제로 거래된 부동산의 가격을 의미하고, 실제거래된 가격을 토대로 부동산의 대략적인 시세를 파악 할 수 있습니다.
실거래가격 조회방법은 국토교통부 사이트 실거래가 시스템을 이용하면 됩니다.
http://rt.molit.go.kr/(국토교통부 실거래가 공개시스템)
아파트를 검색할경우 매매실거래가격과 전월세 가격을 년,월 별 단위로 조회 할 수 있습니다.
실거래가격 주의 사항
▶실거래가는 거래 후 60일 정도 이내가 신고가 의무이지만 늦게 신고할 경우 가격 변동 상황이 제대로 반영되지 않을 수 있으니 참고하셔야 합니다. 앞으로 신고기간을 현행60일에서 30일로 단축 시킨다고 하니 실거래 정보의 정확성이 나아질 것으로 보입니다.
▶가족간에 거래된 경우나 가격담합으로 형성된 실거래가를 주의 하셔야 합니다.
가족간에 증여목적으로 거래 한 경우 실거래가격이 다소 낮게 책정되어 있을 수 있고 항간에 떠들썩 하게 했던 가격담합으로 인한 실거래가격이 높게 형성될 수 있습니다.
다세대 건물은 번지수를 확인할 수 있지만 단독/다가구 건물은 번지수가 나오지 않기 때문에 다음지도 도로명 검색을 통해 대략적인 건물의 위치와 실거래가격을 파악해야합니다.
다가구는 다세대 건물과 다르게 구분등기가 안된 하나의 건물이기때문에 다가구로 전세를 알아보시는 분들이라면 선순위권자들의 보증금합과 다가구 시세를 잘 파악하셔야 합니다. 다가구 시세를 모른 상태에서 근저당이 잡혀 있는 집으로 섣불리 중개업자 말만 믿고 들어 갈 경우 전세보증금이 후순위로 밀릴 위험이 있기때문입니다.
토지 또한 실제 거래된 가격이 표시되지만 번지수가 나오지 않습니다. 법정동과 지목별 용도별로 구분 할 수 있기 때문에 정확한 시세 파악을 하기 힘들수 있습니다. 다만 법정동내에서 이뤄지는 거래가격이 지목별 용도지역별 평당 가격을 산출할 수 있기 때문에 비교분석 해볼 수 있습니다.
주택공시가격
주택공시가격이란 단독주택, 다가구, 50평미만의 연립주택에 적용하는 과세기준을 말합니다. 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나뉩니다. 공시가격은 재산세, 종합부동산세 등의 부과기준이 됩니다.
공시가격은 시세가 아니라는 점 유의하시길 바랍니다.
공시가격 활용분야
구분 |
활용분야 |
조세 |
국세:양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세 등 지방세: 재산세, 취득세, 등록면허세 부담금: 개발, 재건축, 개발제한구역보전 등 |
복지 |
지원: 기초노령연금, 기초생활보장, 장애인연금, 병역 감면의 대상 등 주거: 신혼부부 전세임대주택 대상 선정, 곰곰임대주택 입주 대상자 선정 지역 건강보험료 |
부동산 |
매수청구금 산정: 개발보상, 담보, 경매평가, 국공유지 매각 평가 주택자금 소득공제대상 판정, 주택 청약 주택 소유 여부 판정 |
행정 |
도로점용료, 국공유재산 사용료, 국공유지 대부료 산정 실거래신고가격 검증, 공직자 재산 공개의 기준 |
정부는 합리적이고 일괄적인 기준을 적용하기 위해 절차에 따라 조사 후 매년 적정가격을 발표합니다. 이때 적정가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 의미합니다. |
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잠실엘스 공시가격 조회 출처-부동산공시가격 알리미https://www.realtyprice.kr:447/notice/main/mainBody.htm 부동산공시가격 알리미
공시가격은 실거래가 대비 50%부터 70%까지 차이나고 있어 현재 정부가 현실가격을 반영해 80%까지 상향을 목표로 조정 중입니다. 공시가격을 올린다는 것은 보유세 또한 올라간다는 의미기 때문에 부동산을 보유하시는 분들이나 투자 하시는 분들은 세금 부담으로 이어질 수 있고 이는 곧 부동산 투자 위축으로 이어질 수 있습니다.
토지공시지가
공시지가는 양도세, 상속세, 증여세, 토지초과이득세, 개발부담금, 택지초과소유부담금, 종합토지세, 국세, 지방세, 개발부담금 등 각종 토지관련 세금의 과세기준이 됩니다.
최근에 발표한 3기신도시가 고양시창릉, 부천대장, 으로 지정되면서 희비가 엇갈렸습니다.
3기신도시로 지정된 곳의 토지주들은 향후 수용보상금을 받게 됩니다. 수용보상금의 기준이 되는 공시지가가 실거래가 대비 낮게 책정되어 실제 받을 수 있는 보상금이 낮을 것이라 예측하고 있습니다. 이렇듯 공시지가는 공익목적의 사업을 위해 보상금의 기준이 되는 금액이기도 합니다.
토지의 공시지가는 부동산공시가격 알리미와 토지이용규제정보서비스에서도 확인할 수 있습니다.
거래호가
호가(呼부를:호價값:가)는 한자 풀이대로 물건을 팔거나 사려는 사람들이 부르는 가격을 의미합니다. 매도인이 부르는 가격을 매도호가, 매수인이 부르는 가격을 매수호가라 합니다. 보통 매도인은 비싸게 팔기위해 호가를 높게 부르고 매수인은 싸게 사기위해 호가를 낮춰 얘기합니다. 매도인과 매수인을 중개해주고 가격을 협상해주는 곳이 부동산중개업자라 보시면 됩니다.
최근까지의 부동산거래가 없더라도 부동산호가는 존재합니다. 부동산매도호가에서 거래가 진행된다면 실거래가격이 될 것이고 이를 바탕으로 시세파악을 할 수 있습니다. 그러므로 부동산 호가는 절대적인 시세가 아니라는 점을 유의하시길 바랍니다. 부동산 호가는 인터넷 매물과 부동산 중개소매물을 통해 확인할 수 있습니다.
부동산가격의 형성조건은 수요와 공급에 의해서 결정됩니다. 거래가 지속적으로 이루어져 있다면 대략적인 시세파악을 가늠할 수 있습니다. 하지만 거래량이 줄어들어 거래건이 별로 없다면 그 만큼 수요가 없다는 평가를 내릴 수 있고 적당한 가격을 판다할 수 있습니다.
하지만 가격담합같이 인위적으로 가격을 끌어올려 거래를 성사시킨 경우라면 초보자분들이 잘못 판단할 수 있기때문에 충분한 시간과 자료를 검토한후에 부동산거래를 진행해야 합니다.
