요즘같은 불경기에 자영업 하시는 분들의 폐업률이 지속적으로 증가하고 있는 추세라고 합니다. 높은 폐업률에도 불구하고 장사를 하려는 분들 또한 많은 것도 사실입니다.
건물주는 임대를 통해 월세수익을 올리고 임차인은 영업활동을 하여 투자금 회수 및 이윤 창출을 해야 하는 상황이기에 임대인과 임차인 간에 갈등이 자주 발생할 수 있습니다.
임대인과 임차인이 원만히 협의하는 것이 이상적이지만 이것이 힘들경우 법률의 도움을 받을 수 밖에 없습니다.
자영업자 소득과 일자리 여건은 악화되고 있어 정부는 여러가지 지원 대책을 마련하고 있으며, 최근 2018년 10월 2019년 4월에 '상가건물 임대차보호법' 개정안 일부가 통과되기도 했습니다. 그래서 오늘은 상가임대차보호법 개정내용을 알아보도록 하겠습니다.
'상가건물임대차보호법'이란?
'상가건물 임대차보호법' 적용범위
이 법은 대통령령으로 정하는 환산보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않으나, 예외적으로 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 등 몇몇 조항은 환산보증금 범위와 상관없이 상가건물 임대차 보호법 적용을 받을 수 있습니다.
환산보증금= 보증금+(월세×100)
지역별 환산보증금 기준
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지역 |
환산보증금(2019.4.2 개정) |
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서울 |
9억원 |
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과밀억제권역, 부산 |
6억 9천만원 |
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광역시 등 |
5억 4천만원 |
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그 밖의 지역 |
3억 7천만원 |
2019년 4월 상가건물 임대차보호법 법개정으로 환산보증금의 보장 범위가 늘어나게 되었습니다. 2019년 4월2일 이후 체결되거나 갱신되는 상가 임대차계약부터 적용받게 됩니다.
환산보증금범위에 속하는 임차인과 속하지 않는 임차인이 받는 법의 보호 규정 비교
환산보증금 범위에 속하는 임차인 보호 규정
1. 계약갱신권요구(10년)개정
이번 법개정으로 계약갱신요구권 행사 기간이 5년에서 10년으로 확대되었습니다. 상가건물 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약 갱신을 요구 할 수 있고, 정당한 사유가 없으면 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다
2. 권리금 회수 보호(개정)
상가건물 임대차 계약시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하면 안됩니다. (전통시장 포함)
3. 대항력
임차인 대항력으로 상가건물 임차인이 임대차계약 사실을 법원에 등기하지 않았더라도 건물 인도 및 세무서 사업자 등록 신청 시에는 그 다음날 부터 제삼자에 대해 대항할 수 있는 권리가 인정됩니다.
4. 상가 임대료 인상률5%제한 (개정)
계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 범위내에서 증감할 수 있습니다. 증액은 5%를 초과하지 못하며 1년 이내에 증액을 다시 할 수 없습니다.
5. 우선변제권
임차인 대항력을 갖춘 뒤에 임대차계약서에 확정일자를 받아놓으면 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖게 됩니다.
지역 |
환산보증금 적용범위 | 임차인 보증금 범위 |
보증금 중 일정액의 범위 |
서울특별시 |
9억이하 | 6,500만원 이하 |
2,200만원 |
과밀억제권역(서울제외) |
6억 9천만원 이하 | 5,500만원 이하 |
1,900만원 |
부산광역시(기장군 |
6억 9천만원 이하 | 3,800만원 이하 |
1,300만원 |
부산광역시 (기장군) | 6억 9천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
광역시(과밀억제권역포함지역,부산제외)안산시,용인시,김포시 및광주시 | 5억 4천만원 이하 | 3,800만원 이하 | 1,300만원 |
세종시,파주시,화성시 | 5억 4천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
그 밖의 지역 | 3억 7천만원 이하 | 3,000만원 이하 | 1,000만원 |
1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결참조)
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(건물 인도 및 사업자등록)를 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야함
4. 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(상가건물 임대차보호법제14조)
6. 월차임 전환시 산정률 제한
위에서 말하는 대통령령으로 정하는 비율은 연1할2푼(12%)입니다. 한국은행에서 정한 기준금리는 1.75%(2019년 5월 기준)입니다. (기준금리는 변동될 수 있음)
대통령령으로 정한 배수는 4.5배이므로 두개를 곱한 1.75%×4.5배=7.875%입니다.
여기에 대통령령으로 정하는 비율12%와 기준금리에 4.5배를 곱한 7.875%중에서 낮은 비율인 7.875%를 초과해서는 안된다는 뜻입니다.
예를 들어 점포7천만원에 월차임 200만원에서 5천만원을 보증금으로 낮추고 나머지 2천만원을 월세로 전환시 (2천만원×7.875%)÷12개월=131,166원 이므로 보증금 5천만원에 월세 213만원 내에서 전환할 수 있습니다.
보증금을 월세로 전환하는 공식: (보증금×전환율)÷12개월=받을 수 있는 월세
월세를 보증금으로 전환하는 공식: (월세×12월)÷전환율=받을 수 있는 보증금
환산보증금 범위에 속하지 않는 임차인 보호 규정(위내용과 동일)
1. 계약갱신요구권(10년) 2. 권리금 회수 보호 3. 대항력
상가건물 임대차분쟁 조정위원회 설치(개정)
상가임대차와 관련한 각종 분쟁을 쉽고 저렴하게 해결해주는 조정위원회 설치, 운영에 관한 구체적 내용이 마련됩니다.
조정위원회는 주택임대차분쟁조정위원회가 설치된 대한법률구조공단 서울중앙,수원,대전,대구,부산,광주지주에 설치되고 상가임대차 관련 분쟁을 심의 조정합니다.
상가 임대차 분쟁이 많아지고 있는 만큼 조정위원회는 자영업자 소상공인들의 안정적인 영업활동 보장을 해줄 것으로 기대합니다.
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