안녕하세요. 땅미남 입니다.
작년 9.13부동산 대책 이후 대한민국 부동산 시장이 급격하게 냉각되고 있는 모습을 보이고 있습니다.
2019년 4월 들어 공시가격 현실화에 이제 곧 다가올 보유세 폭탄까지 심리적으로 위축이 된 것 같습니다.
여기에 더불어 전국적으로 많은 분양물량이 쏟아질 것으로 예상되 미분양 아파트 공포가 확산 될 수도 있다는
수요자들의 심리가 확대 될 것으로 보입니다. 이에 따라 역전세난을 겪을 우려가 있어 보이며 이후 발생하는
깡통전세에 대비를 해야 할 것입니다.
2014년 부터 2019년 까지의 연간 아파트 분양 물량 실적입니다.
표를 보시다시피 2014년 부터 저금리/청약1순위 완화/대출완화 등 여러 부동산 완화정책으로 인하여
부동산 호황기가 시작 되었으며 부동산시장이 극에 달했던 시기가 2015년으로 아파트 분양물량이 45만을 찍었을 정도로 건설사들이 너나 할 것 없이 물들어 올때 노젓는 격으로 밀어내기식 물량을 털어 냈습니다.
이 당시에 부동산 규제가 없다보니 주부,학생,직장인,신혼부부등 그 동안 전세난에 목말라 있던 실수요자들과 투자자&투기꾼들이 청약 시작에 뛰어 들기 시작 하면서 부동산시장의 호황기를 이끌게 됩니다.
하지만 2017년 문재인 정권이 들어서면서 과도하게 불어나는 가계부채로 인하여 부담을 느꼈는지 2017년 6.19 대책을 시작으로 8.2부동산대책 11.3 부동산 대책 등 여러 정책을 펼쳤으나 좀 처럼 잡히지 않는 집값을 잡기 위하여 2018 9.13 부동산 대책이라는 초강수를 두게 됩니다. 실질적으로 9.13 부동산 대책으로 인하여 대책이 나온이후 2019년 현재까지 호황기를 맞이 하였던 시장이 침체기에 접어 들게 된 것입니다.
규제가 있지만 여전히 집값이 높다는 평가가 나오는 가운데 2019년 분양물량 마저 35만 정도가 쏟아질 것으로 예측하고 있어 앞으로 공급과다로 인한 역전세난 과 깡통주택이 현실화 되는 것이 아니냐는 우려석인 목소리가 커진 상황입니다.
2019년 까지 지역별 분양예정 가구수를 보자면 경기지역이 10만 8797가구로 전체 분양가구수의 31%를 차지할 정도로 압도적인 물량이 쏟아질 것이며 그 다음으로 서울, 인천, 부산, 대구, 광주, 충남 순으로 차지하고 있습니다.
온통 뉴스에는 지방부터 시작되는 미분양 소식들이 들려오고 있고 지방특성상 제조산업의 기반이 몰락을 하고 있는 추세기때문에 공급량 대비 수요자가 미달하는 사태가 많이 벌어지고 있습니다.
실사례로 창원같은경우 분양하는 월영부영의 4300세대가 대부분 미분양 사태가 나면서 경남지역 미분양 주택의 30%를 차지할 정도로 심각하다고 합니다.
이밖에 울산 거제도 등 조선업으로 경제를 이끌었던 지방 중소도시들은 조선경기가 악화됨에 따라 이 지역들도 미분양 사태와 집값하락에 따른 깡통주택을 피할 수 없게 되었습니다.
아파트 미분양을 어떻게 받아들일 것이며 앞으로 이에 따른 역전세난과 깡통전세를 어떻게 대비 할 것인가?
미분양 아파트가 나는 이유는 주변 학군,교통,일자리,등 여러가지 환경적인 요인이 받쳐주지 않기 때문이죠. 그래서 미분양 주택은 일단 거르는게 정답이라는 말씀 먼저 드리고 싶습니다. 당장 집구하기가 힘들어 입지를 고려하지 않고 미분양 나는 집을 싸게 구할 수 있다는 생각으로 무리하게 접근하신다면 향후 집값이 오르지 않는 상황으로 하우스 푸어를 면하지 못 할 것입니다. 현재 정권 기조로 본다면 부동산 완화정책은 전혀 없을 것으로 예상하며 정권이 바뀌지 않는 이상 현재 정책을 모토로 꾸준한 규제정책이 이루어 질 것입니다.
그러기에 당장 실수요자분들이라면 전세를 이용해서 향후 안정기를 맞이하는 2~3년뒤를 노려보시는 것 또한 방법이라 생각 됩니다.
하지만 전세살이에도 리스크는 존재합니다. 바로 깡통전세!!! 깡통전세로 인하여 나의 소중한 전세금을 돌려 받지 못하는 경우와 지키지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.
1. 전세 들어갈 집의 근저당이 있는지 여부를 확인 할것(등기부등본열람)
다가구 주택으로 전세를 들어가시는 분들이라면 특히 등기부등본에서 근저당 여부와 선순위 권자들의 보증금 합을 계산하셔야 합니다. 보통 집값대비 보증금+근저당의 합이 70%수준이라면 깡통주택으로 볼 수 있기때문에
내가 나중에 받을 수 있는 전세금또한 줄어 들거나 못 받을 수도 있습니다.
2. 근저당 없는 집을 들어 갔지만 집주인이 전세금을 못 돌려 줄때
이 경우는 집값이 하락하거나 전세가격이 내려갔을 시 집주인들이 메꿔줄 전세금이 모자라 못 돌려 주는 경우가 많습니다. 그렇기에 전입신고+확정일자를 받는 것은 기본이고 전세보증보험을 드는 것 또한 방법입니다.
보증보험은 주택도시보증공사 와 서울보증보험 에서 입대인의 동의 없이도 가입 할 수 있으니 참고 바랍니다.
전세금을 떼이느냐 집을사서 집값이 내려가느냐 어느 쪽도 리스크는 존재 합니다.
다만 어느정도 예방 할 수 있다면 꼼꼼하게 잘 체크 잘하셔서 자산을 잘 지키셨으면 합니다.
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