아파트나 기타 주택으로 전세를 고려하시는 분들이라면 꼭 체크해야 될 부분이 등기부등본 확인입니다. 다가구 주택같은 경우 각호수마다 개별 등기가 안되어 있어 하나의 건물로 보기때문에 선순위권자들의 보증금 합과 근저당을 반드시 확인해야 합니다.
아파트는 내가 전세로 들어가려는 호수의 등기부등본만 확인하시면 됩니다. 피같은 전세보증금을 지키려면 되도록 빚이 없는 주택으로 들어가시는게 좋겠지만 어쩔 수 없는 상황으로 근저당이 설정 되어있는 주택으로 전세계약을 체결하게 된다면 말소등기와 감액등기를 이용해야 합니다.
감액등기란?
감액등기란 과거 일정시점의 등기부등본 을구에 일정금액의 근저당권(대출)이 설정되어 있는 것에 대해 근저당금액 일부를 상환하고 기존 근저당금액 채권최고액을 낮추는 변경등기를 말합니다.
여기서 채권최고액이란 근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정되며 이를 채권최고액이라 합니다. 최권최고액은 우선변제권이 있는 금액으로 실제로 대출받은 금액보다 20~30% 높게 책정됩니다.
집주인이 실제로 받은 대출금을 계산해보려면 실제대출금=최권최고액÷(1.2 or 1.3) 으로 계산해보시면 대충 얼마를 빌렸는지 알 수 있습니다.
감액등기 필요성
전세 세입자라면 계약전 등기부등본을 확인하여 주택에 설정된 근저당 유무를 먼저 확인해 볼 것입니다. 근저당을 확인하는 이유는 소중한 내 전세보증금이 집주인의 채무액으로 인해 못돌려 받을 수 있기 때문입니다.
보증금 보다 빚이 적을경우 |
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매매가 |
5억 |
채권최고액 |
3억 |
전세금 |
3억5천 |
집주인의 채무액이 전세 보증금보다 적을 경우 집주인은 받은 전세 보증금으로 대출금을 갚아 근저당권 설정 등기를 말소한다면 안전한 전세 계약이 될 수 있습니다.
보증금 보다 빚이 많을 경우 |
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매매가 |
5억 |
채권최고액 |
3억5천 |
전세금 |
3억 |
하지만 집주인의 채무가 전세보증금보다 많을 경우 세입자의 보증금만으로 채무액을 말소할 수 없기때문에 이때 필요한 것이 감액등기 특약을 설정하는 것입니다.
또한 집주인이 받은 전세금으로 빚을 갚아도 감액등기를 않는다면 집주인이 채권최고액의 설정범위 안에서 돈을 빌릴 수 있게되어 임차인이 후순위가 될 수 있어 경매로 집이 넘어가게 될 경우 전세보증금을 떼일 수 가 있습니다.
예를들어 임대인이 임대차 계약전에 은행에서 2억5천만원을 대출 받았을 경우 채권최고액은 원금의 120%인 3억원이 설정됩니다. 3억이 근저당 설정된 집을 전세계약으로 들어갈 경우 집주인이 3억원중 2억9천만원을 갚아 1천만원이 남았더라도 감액등기를 하지 않으면 추후에 은행에서 3억원에 해당하는 돈을 빌릴수가 있고, 채권최고액 3억원이 세입자보다 선순위가 됩니다. 그러므로 경매로 넘어갔을 경우 낙찰가에서 3억원을 먼저 제하고 임차인이 배당 받을 수 있게 됩니다. 그러니 감액등기를 하지 않는다면 전세보증금을 떼일 수 있어 꼭 필요한 부분입니다.
근저당 설정된 전셋집 대처요령은?
집주인이 근저당 전부를 다 갚은 경우라도 감액등기 설정을 하지 않았다면 절대 안심할 수 없습니다. 계약금 지급전 집주인에게 대출잔액확인서를 요구하고, 잔금일 당일에는 다시 등기부등본을 조회해 감액등기가 되었는지 확인해봐야합니다.
어쩔 수 없이 근저당권이 설정된 전,월세 계약을 하게 된다면 임대차 계약서 특약사항에 "임대인은 잔금 및 입주일 00월00일까지 근저당 채권최고액을 00원까지 감액하기로 한다. 불이행시 지급된 전세계약금을 전액반환하고 계약은 무효로한다" 라는 특약사항을 넣어주는 것이 효과적입니다.
부동산계약서 작성요령 방법은?
감액등기 눈치보지 말고 요구할 것
전세금을 지키기 위해서 감액등기는 필수사항이고 집주인의 눈치를 볼 필요가 없습니다. 간혹 집주인들이 감액등기를 하는데 있어서 비용이 들어가고 추가로 대출을 받을 경우 모든 대출절차를 새로 겪어야 한다는 번거로움때문에 꺼려하는 상황이 있습니다. 그럴경우 당당히 감액등기를 요구하시고 서로 조율 할 수 있도록 노력해야 합니다.
말소등기와 감액등기를 활용하셔서 전세금을 안전하게 지키시길 바랍니다.
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