2020년 부동산정책 개정안 내용(종합)

장기보유특별공제 혜택축소

2020년 부터 9억 초과 고가주택을 매도시 장기보유특별공제 혜택이 축소될 예정입니다. 현행 9억이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대1주택이라면 거주 여부와 기간 관계없이 9억 초과 양도차익에 대해 최대80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았었지만 2020년 1월부터 매도하는 주택들은 "2년거주"요건을 맞추지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제받을 수 있습니다.

전세자금대출 후 신규주택 매입제한

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치로 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당할 수 있습니다. 9억초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 됩니다. 고가주택의 갭투자를 막기위한 부동산정책이라 볼 수 있습니다. 

 

유상거래 취득세율 변경

2020년 부터 6억초과 9억 이하 주택을 매입할 경우, 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1%~3%로 세분화 됩니다. 또한 집을 3채이상 가지고 있는 다주택세대가 추가로 주택을 매입할 경우 최대 4%의 취득세율이 적용될 예정입니다. 

 

청약시스템 이관

2020년 2월1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어갑니다. 1월 중 청약DB 및 관련 자료가 이관되고 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 됩니다.

 

실거래가 신고 단축

2020년 2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일->30일 로 단축됩니다. 계약이 무효나 취소되는 경우도 해제등이 확정된 날부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기면 500만원 이하의 과태료를 낼 수 있으니 주의해야합니다. 실제 계약을 체결하지 않았는데도 거짓으로 신고할 경우 3천만원 이하의 과태료규정도 신설됩니다. 부정거래를 막기 위한 부동산정책입니다.

 

계약전 중개보수 협의 

 2월부터 "중개보수 등에 관한 사항에 대해 설명을 듣고 협의했다"는 확인란을 마련하는 내용이 추가될 예정입니다. 중개수수료 최대 요율이 고정 요율인 것처럼 여겨지는 것을 막기위함이며, 이개정안이 시행되면 공인중개사는 부동산 계약시 중개수수료와 관련한 충분한 설명과 협의를 거친 뒤 거래당사자의 확인을 받아야 합니다.

 

자금조달계획서 강화

3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득시는 물론 조정대상지역내 3억이상 주택과 비규제지역 6억이상 주택을 취득할시 자금조달계획서를 제출해야합니다. 여기에 투기과열지구 9억초과 주택 실거래 신고시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야합니다. 자금조달계획의 투명성을 통해 비정상적인 투기수요를 근절시키기 위한 부동산정책입니다.

 

불법 전매시 청약제한 강화

3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지될 예정입니다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어납니다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨시 7년간 재당첨 제한이 적용됩니다.

 

주택연금 가입대상 

주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택이 2020년 1분기에 바뀔 예정입니다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건이 55세 이상으로 완화되며, 가입 가능한 주택의 기준도 시가9억 이하에서 공시가격 9억이하로 변경될 예정입니다. 고가 주택도 주택연금 가입이 가능해질 전망입니다.

 

민간택지 분양가상한제 유예기간종료

2019년 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용됩니다. 분양가상한제가 적용된 곳은 5~10년의 전매제한과 2~3년 실거주 의무조건이 적용됩니다. 분양가상한제적용지역으로는 서울 강남, 서초, 송파,  강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진구 등 13개구 전지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구 37개 동이 포함됐습니다. 여기에 경기도는 집값 상승 주범이라 볼 수 있는 과천, 하남, 광명 13개동이 추가지정됐습니다.

 

100세대 이상 공동주택 관리비 공개

4월24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야합니다. 기존 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만 이것이 100세대 이상으로 기준이 강화됨에 따라서 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정입니다. 

 

연2천이하 임대소득세 신고

현행 임대소득이 연간 2천만원 이하였다면 비과세가 적용됐었습니다. 앞으로는 연 2천이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야합니다. 다만 연2천이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택이 가능합니다. 부부합산기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억 초과분에 대해 간주임대료를 계산하여 6월1일까지 신고해야합니다.

조정대상지역 내 다주택자 양도세 한시적 배제

소득세법 시행령 개정 (2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역내 10년이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 양도세 중과에 따라 주택을 팔지 못하는 다주택자들에게 2020년 6월말까지 집을 "어서 파세요"라는 경고라 볼 수 있습니다.

 

도시공원 일몰제 시행 

 

2000년 도입된 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정입니다. 20년 넘도록 공원을 조성하지 못했을 경우 도시공원은 민간개발이 가능하게 되는 것입니다. 공원 일몰제가 시행되면 약363k㎡라는 엄청난 면적이 민간개발 대상이 될 수 있습니다. 일부 부동산 투자자들은 이런 도시공원 일몰 대상 부지들을 발빠르게 매입해서 투기를 일삼고 있습니다.

 

허위매물 강화

2020년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 공인중개사법 개정안이 시행될 예정입니다. 국토교통부에서 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 진행하고 허위 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과합니다. 아직 허위매물이라는 정의자체가 애매모호해서 재대로 적용될 지 의문입니다.

 

리츠·부동산펀드 세제혜택

공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과는 분리해 더 낮은 세율이 적용될 예정입니다. 연간 5천만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세됩니다. 저금리 기조가 지속되면서 시중에 풀린 유동자금들이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인을 막기 위한 조치입니다.

 

단독주택, 빌딩 상속·증여세 과세표준 

단독주택이나 소형 빌딩을 상속해주거나 증여할 경우 세금이 크게 늘어날 전망입니다. 그동안 단독주택과 빌딩은 시세파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세되어왔습니다. 과세 형평성 문제로 2020년 부터는 기준시가대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 세금이 부과됩니다.

종부세 세율 조정

공시가격 9억이상 고가주택 보유자에게 해당되는 종합부동산 세율이 0.1%~0.8% 인상됩니다. 주택 보유에 대한 세부담을 줘서 시장을 안정화시킬 목적인데요. 여기에 공시가격 현실화 대책과 맞물리면서 종합부동산세 오름폭은 더욱커질 것으로 보입니다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 낮아질 것으로 보입니다. 

 

앞으로 달라지는 '1가구1주택' 양도세 비과세 혜택 요건

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12·16 부동산 방안정책 핵심내용

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