어제 주택도시보증공사(HUG)에서 고분양가를 잡기위해「고분양가 사업장 심사기준」제도개선안을 발표 했습니다. 이에 따라 주택도시보증공사는 분양가 통제를 통해 분양가를 낮추겠다는 방향으로 보도자료가 나왔지만 되레 주택 공급을 위축시켜 장기적으로 소비자들에게 역효과가 날 것이라는 우려가 나오고 있습니다. 「고분양가 사업장 심사기준」개선안 내용은 이번 제도 변경이 사실상 민간분양시장에 '분양가상한제'를 도입했다는 반응들이 나오고 있습니다.
이번에 나온 보도자료는 분양가상한제에 속한것은 아니지만 성향이 민간주택에 대한 분양가상한제나 다름 없다는 점에서 다소 헷갈릴 수 있습니다. 그래서 오늘은 고분양가를 잡기위한 수단으로 '분양가상한제' 와 'HUG분양심사'에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
'분양가상한제'란?
분양가상한제는 집값 안정화 조치의 일환으로, 분양가 자율화가 집값 상승의 주원인으로 보아 택지비와 건축비에 업체들의 적정이윤을 더한 분양가 책정 방식을 법으로 규정하여 분양가격을 정책적으로 조정하는 제도입니다.
▶분양가상한제 적용기준
LH(한국토지주택공사)가 공공택지로 조성을하고, 이 택지에 건설하는 공동주택에 대해서는 분양가상한제를 시행하고 있습니다. 김포한강신도시, 위례신도시, 판교신도시등이 공공택지를 공급받아 만든 신도시입니다.
공공택지와 민간택지를 구분하시고 공공분양과 민간분양을 혼돈하지 마시길 바랍니다.
▶분양가상한제 전매제한(9.13개정사항)
지난해 9.13부동산 대책으로 인해 기존에는 개발제한구역 해제면적이 50%이상 및 전용면적85㎡이하에 한하여 전매제한기간을 따로 두고 있었으나 앞으로는 수도권 분양가상한제 주택은 시세비율에 따라 무조건 전매제한을 받게 되었습니다.
대상지역 |
인근시세대비 분양가격 |
일반지역 |
거주의무 |
()괄호설명 |
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수도권 |
공공택지 |
100%이상 |
3년(5년) |
- |
투기과열지구과밀억제권역 85㎡이하 |
85~100%미만 |
4년(5년) |
1년 |
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70~85%미만 |
6년 |
3년 |
3년 |
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70%미만 |
8년 |
5년 |
5년 |
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민간택지 |
100%이상 |
1년6개월(3년) |
- |
투기과열지구 |
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85~100%미만 | 2년(3년) |
- |
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70~85%미만 |
3년 |
- |
- |
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70%미만 |
4년 |
- |
- |
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HUG분양보증심사
주택도시보증공사(HUG)는 국내 유일의 주택 보증 전담을 맡고 있는 국토부 산하 금융공기업입니다. 주택도시보증공사에서는 주택에 대한 분양보증, 임대보증금보증, 조합주택시공보증, 전세보증금반환보증 등 다양한 보증업무를 맡고 있습니다.
사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 해당 주택의 분양 이행 또는 납부한 계약금 및 중도금의 환급을 책임지게 됩니다. 만일의 사태에 대비하는 안전장치인 셈입니다.
사실 대부분의 건설사는 집단 대출을 받을 때 주택도시보증공사의 보증이 필수적입니다. 그이유는 대출 금리 차이 때문입니다. HUG분양 보증을 받았는지 못받았는지에 따라서 대출 금리가 2배 가까이 차이 날 수 있습니다.
분양보증이 없다면 건설사 자체 신용도에 따른 금리를 적용 받기 때문에 주택도시보증공사의 보증을 받으면 금리인하를 이용 할 수 있습니다. 보증을 받으면 대출 금리가 연3.5%전후, 못 받으면 7%까지 올라 갈 수 있습니다. 보증을 받을 수 없다면 금리가 높게 나와 건설사들의 수익을 위해 분양가격을 올릴 수밖에 없습니다. 이는 시장경쟁력 약화로 나타나기 때문에 HUG의 분양보증을 받아야 하고 HUG의 권고에 따라 분양가 조절을 할 수밖에 없습니다.
『고분양가 사업장 심사기준』 제도개선
구분 |
기존 |
개선안 |
고분양가사업장 해당기준 |
①(지역기준) 1년 이내 분양사업장 -비교사업장 평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내 |
①(1년 이내 분양기준) 좌동 -비교사업장 평균분양가 및 최고분양가의 100% 이내에서 심사 |
②(인근기준) 1년 초과 분양사업장 -평균분양가의 110% 이내 |
②(1년 초과 분양기준) 좌동 -ⓐ평균분양가에 주택가격변동률 을 적용한 금액 이내 *주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사 -ⓑ평균분양가의 105% 이내 ->ⓐ와ⓑ중 낮은 금액 이내에서 심사 |
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③(인근기준) 준공사업장 -평균매매가의 110% 이내 |
③(준공기준) 준공일로부터 10년 이내 -ⓐ 평균분양가에 주택가격변동률 을 적용한 금액 이내 *주택가격변동률이 하락할 경우, 평균분양가의 100% 이내에서 심사 -ⓑ 해당지역(시,도) 최근 1년간 평 균분양가격 -ⓒ 평균매매가의 100%이내 ->ⓐ와ⓑ중 높은 금액을 적용하되,ⓒ를 초과하지 않는 범위 내에서 심사 |
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분양가격 산정방식 |
-평균분양가 평형,타입별 분양가의 산술평균 -평균매매가 평형,타입별 매매가의 산술평균 ->산술평균을 평균분양가(평균매매가)로 하고, 가중 평균을 산술평균의 일정범위내에서 관리 |
-평균분양가 평형,타입별,층별 분양가의 가중편 균 -평균매매가 평형,타입별,층별 매매가의 가중평 균 ->가중평균을 평균분양가(평균매매가)로 적용하도록 일원화 |
비교사업장 선정기준 | -입지, 단지규모,브랜드 중 2개 항목 이상이 유사한 사업장 선정 -신축,구축 관계없이 모두 선정 | -비교사업장 선정순서 규정 1년 이내 분양사업장-> 1년 초과 분양사업장-> 준공사업장의 순 -준공 10년 이내 사업장 선정 원칙 |
주택도시보증공사(HUG)는 지난 6일 고분양가관리지역의 분양가를 심사할 때 적용하는 분양가 상한 기준을 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 <고분양가 사업장 심사기준 개선안>을 발표 했습니다. 고분양가 관리지역에서 아파트를 신규 분양할 때 기존에는 주변 분양가의 110%를 넘지 안도록 했으나, 앞으로는 평균 분양가의 100%이내에서 분양가를 정해야 하는 것입니다.
분양가 산정 기준이 바뀌면서 서울 재건축 단지들은 속도를 더 내거나, 오히려 미룰 것으로 보입니다. 아니면 일부단지는 아예 후분양으로 분양 방식을 바꾸는 방안도 검토 할 것으로 보입니다. 후분양으로 진행하게 되면 금융비용과 리스크는 커지지만 분양가 산정에서는 자유로워 지기 때문입니다.
분양가를 주택도시보증공사가 제한을 두게 됨으로써 사실상 분양가상한제가 적용되는 것이나 다름 없다고 생각이 듭니다. 주변 시세와 분양가의 차이가 더 벌어져 당첨만 되면 수억원의 프리미엄을 기대할 수 있지만, 대출이 막혀 있는 상황에서 분양가 통제까지 강화되기 때문에 로또 아파트를 살 수 있는 '현금부자'들이 최대 수혜를 볼 것으로 예상해 봅니다.
현재 서울 전역을 비롯해 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당, 대구 수성, 부산(해운대,수영,동래),세종시의 경우 '고분양가 관리지역'으로 분양가 규제를 받고 있는 지역들입니다.
이 지역들에 한해 로또청약 열풍이 불지 않을까 심히 걱정이 됩니다.
역시나 부동산 규제속에서도 살아남는건 현금부자라는 것을 또 한번 절실히 깨닫게 되었습니다.
여러분도 앞으로 불어닥칠 로또청약 열풍에 동참해 보시는 건 어떠신가요?
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