내집마련이 처음이신 분들은 입주권과 분양권에 대해 많이 헷갈리시는 것 같습니다. 그래서 오늘은 입주권과 분양권에 대한 차이점 및 장단점을 비교해보도록 하겠습니다.
입주권이란?
입주권이란, 정부 주도의 재개발과 재건축 사업, 택지개발사업구역 등으로 인해 주택이 철거되는 소유주에게 주어지는 입주 자격을 말합니다. 예를 들어, A라는 사업지가 택지 개발사업구역으로 지정되어 있으며 A사업지에 거주하고 있던 주민 김씨는 조합에 가입하게 되며 A사업지내에 있는 모든 건축물은 철거대상이 됩니다. 개발 진행되는 동안 김씨는 조합원의 지위아래 A사업지가 개발된 후에 새로 지어질 아파트를 누구보다 먼저 분양받을 수 있는 권리를 가지며, 이 권리를 '입주권' 이라고 말합니다.
입주권 장점
1. 입주권은 일반 분양되는 주택보다 저렴하게 집을 매입할 수 있다는 점이 가장 매력적입니다.
2. 입주권은 청약통장이 필요 없기 때문에 청약통장이 없거나 있어도 순위나 가점이 낮은 사람들에게 유리합니다.
3. 조합원을 대상으로 동, 호수 배정을 먼저 한 후 남은 물량을 일반분양 하기 때문에 좋은 동호수를 먼저 선점할 수 있고 발코니 확장이나 이주비 지원 등의 혜택도 받을 수 있습니
다.
입주권 단점
1. 입주권은 계약금과 중도금, 잔금을 나눠 내는 일반분양과는 달리 한꺼번에 지급해야 하므로 목돈이 들어 갈 수 있습니다.
2. 조합원으로 참여한 것이 아니라 입주권 매매를 통해 조합원 자격을 넘겨받는 경우 웃돈 까지 지불해야 하므로 비용부담이 클 수 있습니다.
3. 공사지연, 일반분양, 미분양등으로 예상치 못한 추가분단금이 발생할 수 도 있습니다.
분양권이란?
분양권이란, 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트에 입주 할 수 있는 권리를 말합니다. 특정 아파트 청약에 당첨되는 것이기 때문에 입주권과는 다르게 계약 당시 평형 및 동, 호수가 정해져 있고 실질적인 건물의 취득은 잔금 청산 일과 등기부상 등기접수일 중 빠른 날로 합니다.
분양권 장점
1. 입주권에 비해 큰 목돈이 들어가지 않습니다. 분양권은 계약금 10~20%만 부담하고 입주 할때까지 중도금과 잔금을 나눠서 지불하므로 입주권에 비해 비용부담이 적고, 만약 분양권을 거래 한다 하더라도 중도금에 웃돈을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 다르게 한꺼번에 돈을 지급할 필요가 없습니다.
2. 분양권을 구입하는데 있어 청약통장이 없어도 되고 동호수를 골라 살 수도 있습니다.
분양권 단점
1. 인기 단지라고 해도 높은 웃돈을 주고 사는 것은 주의해야 합니다. 분양권 웃돈에 대한 시세가 정확하지 않기때문입니다.
2. 인근지역 공급이 많아 미분양 사태로 웃돈이 떨어질 수도 있습니다.
입주권과 분양권 차이점
1. 주택수에 포함되는지 여부
입주권은 세법상 주택에 해당되기 때문에 무주택자라면 입주권 구입시 1주택자가 될 것이고, 1주택자의 경우 2주택자로 간주됩니다. 만약 일시적 1가구 2주택 혜택을 받으려면 기존 주택을 2~3년 안에 팔아야만 합니다.
분양권의 경우 건물이 완공되어도 잔금을 내지 않으면 세법상 주택으로 간주되지 않습니다. 따라서 분양권이 많더라도 세법상 주택 수 에 포함되지 않으며, 종부세 대상에서 제외됩니다.
하지만 지난해 9.13정책으로 인하여 분양권 보유자도 유주택자로 간주하고 있으니 유의 하시기 바랍니다.
2.취득세 유무
분양권은 선분양후 소유권 등기이전이 않된 상태이므로 매입당시 취득세 납부 의무가 없는 반면, 입주권은 관리처분인가 후 당장 건물이 멸실되어 없더라도 토지분에 대한 토지분 취득세(4.6%)를 지불해야 합니다.
분양권은 아파트가 완공된 후 소유권이전등기를 하는 시점에서 취득세(1.1~3.5%)를 납부하시면 됩니다.
3. 양도소득세 과세, 비과세 여부
입주권의 양도세는 1년 이내 양도시 40%, 1년 이상이면 6~42% 양도차익에 따라 차등과세 하게 됩니다.
분양권은 전매 시 1년 미만 보유하고 양도하면 50%, 1년 이상 2년 미만 보유시에는 40%, 2년 이상이면 6~42%로 양도차익에 따라 차등 과세하게 됩니다. 2017년 8.2부동산 정책으로 인하여 조정대상지역 내 분양권을 전매하는 경우 양도소득세율이 기간 상관없이 50%일괄 적용 받게 되었으니 유의하시기 바랍니다.
입주권은 주택 수 에 포함되기 때문에 1입주권과 1주택의 상태라고 해도 비과세 요건을 갖춘다면 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 반면에 분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이고 부동산이 아니기 때문에 양도세 비과세 혜택이 없습니다.
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