지난해 9.13 부동산 정책으로 인해 2019년 부동산시장이 전반적으로 하락을 면치못하고 있는 것 같습니다. 서울인기지역 아파트들의 자금조달문제로 미계약마저 쏟아지고 있고 이에 사전무순위청약으로 '줍줍' 현상이 일어나는 양극화가 발생하고 있습니다.
내집마련의 꿈을 안고 집을 구매시려는 분들은 '9.13주택시장 안정대책' 으로 바뀌게된 대출비율을 잘확인하셔야 됩니다. 이 발표로 인해 내가 구매하려는 주택이 규제지역내에 있는지 아니면 비규제지역인지에 따라서 담보대출 비율이 확연히 달라지기 때문입니다. 자칫 잘못판단하여 자금조달문제로 미계약 까지 갈 수 있으니 꼼꼼하게 대출비율을 파악하시기 바랍니다.
규제지역내 대출 규제 사항들
서민실수요자와 무주택세대는 규제지역내에서도 LTV 및 DTI 적용을 받아 담보대출 비율을 산정 할 수 있습니다.
LTV는 Loan To Value ratio의 약자로, 주택담보대출 비율을 뜻하며 DTI는 Debt To Income의 약자로 총부채상환비율을 뜻합니다.
예를 들어 LTV가 60%라고 한다면 6억짜리 매매가격의 아파트를 최대 3억6천까지 담보대출을 통해 빌릴 수 있다는 의미입니다. DTI는 연소득이 7000만원이고 DTI가 40%라면 매년 갚을 원리금과 이자를 합쳐 2800만원까지만 대출을 해주는 것으로 DTI가 낮을수록 대출 가능금액 또한 줄어들게 되며 DTI는 LTV를 받을 수 없다면 의미가 없어지게 됩니다.
지난해 하반기부터는 새 가계부채 관리지표인 DSR(Debt Service Ratio 총부채원리금상환)이 본격 도입되었습니다. DSR은 연간 총소득에서 전체 대출금의 원금과 이자가 차지하는 비율로 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출과 신용카드결제액, 자동차 할부금 같은 모든 대출금이 해당 되기 때문에 LTV와 DTI만을 적용했을때 보다 대출한도는 훨씬 낮아졌습니다. 이점참고하시고 대출을 진행하셔야 합니다.
위에 나오는 표를보면 1주택,2주택 이상 보유세대는 규제지역내에서는 원칙적으로 담보대출이 불가하게 됐습니다.
단, 1주택보유세대에 한해서 예외적인 부분이 있습니다.
추가 주택구입시 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외 허용
예외허용 사유: 1. 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼,동거봉양 등) 2. 기존주택 보유 인정 (무주택자인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모 별거봉양 등)
규제지역내 고가주택(공시가격 9억 초과) 구입시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주택담보대출 전면 금지됩니다.
무주택세대가 주택구입후 2년내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용
1주택세대는 기존주택 최장 2년이내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용
예외허용사유: 기존주택 최장 2년이내 처분 조건(거주변경, 결혼, 동거봉양 등)[기존주택보유인정하는 경우는 예외 사유로 불허]
더궁금한 사항이 있으시다면 첨부파일을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다.
(180920) 주택시장 안정대책 관련 금융부문 FAQ(FN).hwp정부에서 운영하는 주택담보대출 상품들
주택담보대출은 정부에서 내놓은 정책대출과 시중은행 대출상품들로 구분할 수 있습니다. 시중은행 대출상품보다 정책대출상품이 금리가 낮기 때문에 자신이 정책 대출상품 조건에 해당하는지 확인해 봐야 합니다. 정부가 운영하는 주택담보대출 상품은 크게 5가지로 나눕니다. 1.신혼부부전용구입자금대출 2.신혼희망타운전용대출 3.내집마련 디딤돌대출 4.보금자리론 5.적격대출이 있습니다.
기본적으로 무주택자분들과 서민을 위한 상품으로 구성되어 있으며 일시적인 2주택자도 받을 수 있는 상품도 있습니다. 상품마다 대출자격이나 금리, 대출한도 등이 다르기 때문에 가까운 기금수탁은행을 방문해 상담을 받는 것이 좋습니다.
만약 대출자격에서 주택담보대출 정책상품 대출이 어렵다면 시중 은행에서 제공하는 대출상품을 알아봐야 하는데 현재 1금융권 주택담보대출 상품 금리는 3~4% 수준입니다. 조기상환수수료, 원금상환여부, 우대금리 여부, 변동금리인지 고정금리인지 여부 등을 꼼꼼하게 비교하고 확인해 최종적으로 대출을 선택하시는 것이 좋습니다.
지난번에 포스팅했던 '신혼부부전세자금대출' 관련된 내용중에서 금융감독원을 이용하면 시중은행들의 전세자금대출뿐아니라 주택담보대출 등을 확인 할 수 있습니다.
정책상품조건에 대상자가 아니시라면 시중은행들의 금리를 비교하셔서 본인한테 맞는 상품을 찾길 바랍니다.
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