주택을 매입하기 위해 대출을 알아보시는 분들이라면 한번쯤은 접하게 되는 LTV·DTI·DSR이 있습니다.
대출규제라는 내용은 알고 있어도 자세한 사항은 잘모르고 헷갈리시는 분들이 많은 듯 합니다.
그래서 오늘은 부동산 대출규제 용어인 이 세가지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
LTV&DTI란?
LTV란?
LTV는 'Loan to Value Ratio'의 약자로 '주택담보인정비율'이라고도 합니다. 주택을 담보로 금융기관에서 대출을 할 때 담보물의 가격에 대한 대출액 비율을 가리키는 것입니다.
예를 들어 주택가격이 3억이고, 주택담보대출비율이 50%라면 대출액의 최대한도는 1억5천만원이 됩니다. 하지만 실제로는 대출한도금액에서 전세권을 포함한 선순위저당권과 임차보증금 및 주택임대차보호법에 의한 최우선변제금인 소액임차보증금을 차감한 액수에 대해 대출받을 수 있습니다.
주택담보대출 한도=주택가격×담보인정비율-(선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)
위의 예시에서 3억짜리 담보대출이 1억5천만원은 최대한도일 뿐, 실제 대출금액은 이보다 적을 수 있습니다.
2002년 9월 투기과열지구에 대하여 LTV60%이내로 제한을 도입하면서 LTV에 대한 규제를 도입하였습니다. 이후 부동산 가격이 상승하자 11월 전 지역으로 확대하였으며 2003년 10월에는 투기지역의 아파트에 대한 비율을 40%로 제한하였고 2008년 금융위기로 인한 부실대출 위험이 늘어남에 따라 수도권의 비율을 60%에서 50%로 강화하였습니다.
박근혜 정부는 생애최초 주택구입자금에 대해 연말까지 LTV를 70%로 상향하였으며 2014년 7월에는 70%로 일괄 상향했습니다. 이후 문재인 정부가 들어서면서 2017년 6.19부동산 대책을 내놓아 60%로 인하하였고, 같은해 8월 8.2부동산대책을 내놓아 다시 40%로 조정했습니다.
집값이 진정이 되지 않자 정부는 2018년 9.13부동산 대책을 내놓으면서 집이 한채라도 있으면 0%를 적용하는등 더욱 타이트하게 규제를 강화했습니다.
DTI란?
DTI는 'Debt To Income' 의 약자로 '총부채상환비율'을 뜻합니다. 연간 소득에서 부채원리금이 차지하는 비중을 의미합니다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템과 비슷한 개념입니다.
DTI = [해당주담대 연간 원리금 상환액 +기타부채 연간이자상환액]÷소득
예를 들면, 연간 소득이 7천만원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 7,000만원x40%=2,800만원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것입니다. 소득을 적게 신고한 자영업자나 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우에 불리하게 적용될 수 있습니다. 원리금 상환이 차지하는 비율을 나타내는 것이므로, 대출 기간을 장기로 할 경우에는 대출한도의 축소분을 상당부분 보전할 수 있습니다.
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신DTI란?
신DTI는 2018년 1월31일부터 시행된 것으로 DTI보다 엄격해진 대출 심사를 가지고 있습니다. 신 DTI의 대출 한도는 기존 DTI에서 원금까지 더해 산정합니다.
DTI는 [신규 주택담보대출의 원리금+기존 주택담보대출의 이자+ 기타 대출의 이자]를 합산해 반영하며, 신 DTI는 [신규 주택담보대출의 원리금+기존 주택담보대출의 이자+기타대출의 이자+기존 주택담보대출의 원금] 까지 모두 합산한 값을 적용하게 됩니다.
신DTI= [모든(신규 및 기존) 주담대 연간 원리금 상환액+기타부채 연간이자상환액]÷연소득
신DTI의 연간 소득 증빙자료 확인 기간은 2년이며, 소득 증빙자료를 제출하지 못할 경우 인정 소득과 신고소득을 각각 95%, 90%로 차감해 반영하게 됩니다. 또한 미래 소득이 늘 것으로 예상되는 대출자에게 현재 소득이 아닌 추후 늘어 날 것으로 예상되는 장래소득을 기준으로 대출금 최대한도를 산정합니다.
늘어날 가능성이 큰 젊은 세대를 위한 초지로 연령 제한은 따로 없습니다. 장래소득 예상 방법은 은행들이 자율로 정하고 있으며, 대다수 은행이 고용보험 등 통계상의 연령대별 근로자 급여소득 증가율을 기준으로 산정한다고 합니다.
신DTI산정 시 두 번째 주택담보대출의 만기를 15년까지로 제한해 동일 조건에서 만기 조정으로 대출 금액이 늘어나는 것을 방지합니다. 따라서 주택담보대출이 없는 차주의 경우에는 기존 DTI와 신DTI규제에 대출 한도의 차이가 크지 않은 반면, 다주택자들에게는 신DTI규제시 상당한 대출 규제사항이라 볼 수 있습니다.
DSR이란?
DSR은 총체적원리금상환비율(Debt Service Ratio)이란 뜻으로 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값을 말합니다. DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출한도를 계산하는 반면 DSR은 대출의 원리금 뿐아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 더한 월리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 대출받기가 더욱 까다로워졌습니다.
DSR=모든 대출 원리금 상환액÷연간소득
DSR이 200%라면 기존 주택담보대출을 포함한 모든 금융 부채의 연간 갚아야 하는 원리금이 연간 소득의 2배 수준이라는 것을 의미합니다.
2금융권까지 DSR도입
지난 17일 DSR규제가 기존 1금융권에서 2금융권까지 도입되면서 빚이 많거나 소득 증명이 어려운 이들이 돈을 빌리기 쉽지 않아 결국 불법 사금융으로 내몰리는 상황이 발생할 우려가 예상됩니다. 이번 도입에 따라 차등 적용된 평균 DSR비율은 카드사60%, 보험사 70%, 캐피탈사90%, 저출은행 90%, 상호금융160%등입니다. 또 DSR70%를 초과하는 대출 비중을 카드사 25%, 캐피탈사 45%, 저축은행 40%, 상호금융 50%로 제한했습니다. 이번 규제로 농어업인이 주로 이용하는 상호금융(농협,수협,신협,새마을금고 등)의 대출이 어려울 것으로 보입니다.
또한 소득 측정이 어려운 프리랜서나 무직자들 역시 담보가 있어도 전보다 대출 받기 어려워 질것으로 보입니다.
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