주택 전월세전환율을 통해보는 셀프 계산법

요즘같이 저금리 시대에 집주인들은 전세보다는 월세를 선호하는 경향이 높습니다. 간혹 집주인이 전세를 월세로 전환하길 원할때도 있고 세입자 입장에서 부득이한 사정에 의해 전세를 월세로 전환 해야할 때가 있습니다. 이럴경우 현재 살고 있는 주택의 적정 월세는 얼마가 될지 궁금해 하시는 분들이 많은 것 같습니다. 오늘은 이런 분들을 위해 전월세전환율을 이용한 적정 보증금 및 월세 계산법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

전월세전환율

전월세전환율이란, 전세금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말합니다. 

 

전월세전환율= (월세×12개월)÷(전세 보증금-월세 보증금)×100

 

예를 들어, 전세금이 2억인 주택을 보증금 2천만 원에 월세 100만 원으로 계약을 한다면, 전월세전환율은 약6.7%가 됩니다.

(100만원×12개월)÷(2억원-2000만원)×100=6.7%

전월세전환율이 높으면 상대적으로 전세에 비해 월세 부담이 높다는 의미이고 낮으면 전세에 비해 월세 부담이 낮다는 의미입니다.

전월세전환율 상한선 

전월세전환율 상한선 출처-국가법령정보센터

 

 

전월세전환율은 '주택임대차보호법'에서 이미 규정되어 있습니다.  

위의 주택임대차보호법에 따르면 기준금리(2019년 10월기준 1.5%)+대통령령으로 정한이율(3.5%)=5% 를 넘길 수 없습니다. 예를 들어서 보증금 1억 원을 월세로 전환한다면 연간 500만 원, 월 41만6천 원을 넘길 수 없습니다.

하지만 상한선 적용 범위가 '계약 기간 중' 으로 한정되어 있기 때문에 신규 계약이나 재계약은 해당 사항이 없습니다. 계약 기간 중 보증금을 조정하는 경우는 드물기 때문에 전월세 전환율 결정은 사실상 집주인의 재량인 셈입니다. 

 

전월세전환 계산법

지역별 주택 전월세전환율 출처-국가통계포털

주택임대차보호법에 의한 전월세전환율의 상한선이 있다고 하지만 여전히 기준치인 5%를 넘는 모습을 볼 수 있습니다. 

세입자입장에서는 이런 기준을 삼아서 집주인과 적정 전환율을 찾는 것이 좋아 보입니다.  

 

전세 보증금을 구하는 방법 

월세를 전세로 전환할 때 공식은

(월세×12개월)÷(전월세전환율)×100+월세 보증금= 전세 보증금 

예를 들어, 월세 보증금이 2000만 원, 월세가 50만 원, 전월세전환율이 5%라고 가정해 본다면

(50만원×12개월)÷(5)×100+2,000만 원=1억 4천만 원

즉, 보증금2천, 월세50만 원에 거주하다가 전세금으로 전환하려면 전세보증금 1억4천만 원이 됩니다.

 

월세 보증금 구하는 방법 

전세를 월세로 전환할 때 공식은

전세보증금-(월세×12개월÷전월세전환율)×100=월세보증금 

예를 들어, 전세 보증금이 1억 원에 전월세전환율이 5%라고 가정하고, 월세가 30만 원일 때의 월세 보증금은 2,800만 원이됩니다. 즉, 전세 1억에 거주하다가 월세로 전환시 보증금 2,800만 원에 월세 40만 원이 되는 것입니다.  

 

월세를 구하는 방법 

전세 보증금 일부를 낮춰서 월세를 구하기 위한 공식은

(전월세전환율/100)×(전세 보증금-월세 보증금)/12=월세

예를 들어, 전세 보증금 1억에서 월세 보증금 4,000만 원으로 낮추고 전월세전환율 5%를 적용시켜 월세를 조정하고 싶다면, (5/100)×(1억-4,000만 원)÷(12)=25만 원의 월세로 전환할 수 있습니다.

 

추가내용

전월세 전환율 변경 사항

8월19일 기획재정부 발표에 따르면 2020년 기준 4%인 전월세전환율을 2.5%까지 낮추는 방안을 추진한다고 밝혔습니다. 정부는 8월 중 입법예고를 통해 10월중 시행할 것으로 보입니다.

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