어렵게 전세자금대출을 받은 세입자가 집주인과 전세계약 연장을 하게 되면 전세대출또한 연장이 될까? 많은 분들이 전세자금대출은 자동 연장되는 줄 알고 착각하게 되는데요. 전세자금대출은 집주인의 동의하에 은행이 집주인에게 전세금을 주는 것이기 때문에 전세대출연장에 대해 꼼꼼히 체크하고 준비해야 합니다. 오늘은 전세대출을 받은 세입자가 체크해봐야할 사항들을 알려드리겠습니다.
대출연장은 1개월전에 신청
전세자금대출이 자동연장이 되는줄 알고 만기 전날에 은행에 연락하시는 분들이 종종 있으신것 같습니다. 전세대출 만기연장 신청시 집주인의 동의가 반드시 필요하지만, 만약에 집주인이 만기일에 해외여행중이거나 부재상황이 생기게되면 연락이 되지 않아 연체가 발생할 수 있습니다.
만기 연장이 필요한 경우 1개월 전부터 충분한 시간적 여유를 갖고 은행에 만기연장 신청할 것을 추천드립니다. 은행은 전세대출 만기연장 심사시 신용, 주택담보대출에 비해 많은 시간이 걸립니다. 여기에 연장 심사시 세입자의 신용상태 확인뿐 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하기 때문입니다. 사전에 집주인에게 은행에서 전세계약 만기연장 여부에대해 확인하는 연락이 갈수도 있음을 알려주면 절차가 원활하게 진행될 수 있습니다.
전세갱신은 집주인과 체결
은행은 전세대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위하여 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명하였는지 확인하고, 대리인과 체결할 경우는 대리관계 증명서류를 요구합니다.
만약에 갱신계약을 새로운 집주인이 아닌 집주인의 배우자와 했을 경우, 은행은 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하면서 집주인의 위임장이 없다며 연장을 거부 할 수 있습니다. 대리인과 체결할 경우에는 대리관계 증명서류(집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장 or해외공관에서 확인한 위임장)를 요청해야 합니다. 부부라고 하더라도 부동산 거래시에는 인감증명서와 위임장은 필수입니다.
집주인이 전출 요구시
집주인이 주택담보대출을 받기위해 세입자에게 주민등록상 일시적인 전출을 요구할 경우에는 만기연장이 되지 않을 수 있습니다. 특히 전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실되어 경매가 진행될 경우 전세보증금을 날릴 수 도 있습니다.
은행은 전셋집의 담보대출금액과 전세대출 금액을 합산하여 주택 가격의 80% 이내인 경우에만 만기연장을 해줍니다.
예를 들어 매매가격 4억원, 전세 보증금 2억5천만원에 전세대출 2억원을 받은 경우, 집주인이 일시적인 전출을 요구한후에 주택담보대출 8천만원을 일으키게 된다면 2억5천만원+8천만원=3억3천만원으로 주택가격의 80%를 넘기게되어 전세대출 연장을 못받게 됩니다. 여기다 경매로 진행될 시 보증금도 일부는 못받게 되니 신중하게 선택하셔야 합니다.
전세 보증금 증액시 최고한도
전세자금대출 상품별로 전세보증금의 최고한도라는 것이 있습니다. 전세자금대출은 은행이 한국주택금융공사의 보증을 받아 수도권은 전세보증금 5억원(지방3억원)이하, 대출한도는 임차보증금의 80%이내에서 최고 2억2200만원까지 받을 수 있기 때문에 이용중인 세입자의 경우 보증금이 올라 총 전세보증금 5억원을 초과했다면 대출 만기연장이 안될 수 있습니다.
전세보증금이 5억원을 넘는다면 서울보증보험이 보증을 서주는 대출로 갈아탈 수 있습니다. 전세만기시 집주인이 보증금 증액을 요청할 경우 사용중인 전세자금대출의 만기연장 가능 여부를 먼저확인하는 것이 좋습니다.
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