집 한 채가 전부인 대한민국 국민이라면 1가구 1주택 양도세 비과세는 효과적인 절세법입니다. 하지만 정부가 몇 차례 부동산 대책을 발표하면서 1주택자 양도세 비과세 요건은 점점 까다로워 지고 있는데요. "나는 집한채만 있으니 언제든지 팔아도 비과세 받을 수 있겠지?" 라는 생각으로 팔았다가는 양도세를 내야하는 경우도 발생할 수 있습니다.
오늘은 까다로워진 1가구1주택 비과세 요건기준과 2021년 부터 달라지게 되는 양도세비과세 기준에 대해 알아보겠습니다.
1가구1주택 비과세
1가구1주택 비과세 요건의 기본원칙은 집 한 채를 2년 이상 보유하고 있다가 매각할 경우 양도차익에 대해 양도세는 내지 않습니다. 단 비과세는 실제 매각금액의 9억원까지 적용대상이되며, 이를 초과하는 금액에 대해서 세금을 내야합니다. 하지만 여러 정책들로 인해 많이 까다로워 졌습니다.
실거주 2년 필요
1가구 1주택 양도세 비과세를 위해 예전에는 없던 2년 실거주 요건이 2017년 8·2대책으로 조정대상지역에 적용되었습니다. 그동안 주택을 2년 보유하기만 했다면 조정대상지역의 주택에서 2년을 거주해야 하는 조건을 갖추게 됩니다.
이 제도를 도입하면서 2017년 8·2부동산 대책 전에 취득한 주택에 대해서는 적용하지 않습니다. 여기서 취득은 등기 이전은 물론 2017년8월2일 이전에 계약금을 건넨 경우도 포함됩니다.
8·2대책전에 갖고 있던 주택은 실거주 2년을 하지 않아도 2년만 보유해도 비과세 요건을 갖출 수 있으며, 대책이후 취득한 주택들은 거주요건 2년을 꼭 갖춰야 비과세 대상이 됩니다.
장기 보유 특별공제 제한
1가구 1주택은 9억원까지 양도세 비과세이고, 9억원 초과 부분은 양도세를 내게됩니다. 9억원이 넘는 고가 주택을 보유하시는 분들이라면 장기 보유 특별공제를 통해 최대 80%까지 세제 혜택을 볼 수 있었지만
2018년 9·13대책으로 인해 조정대상지역에 거주+보유기간에 따라 최대80%까지 공제되며, 2년 미만 거주시 최대 30%만 공제받을 수 있습니다. 이 규정은 2021년 1월1일 이후 양도하는 주택 모두에 적용하게 됩니다.
일시적 1가구 2주택자
이사를 위해 일시적 2주택자(기존 주택+신규 취득주택)가 되는 경우 2주택인 상태에서 기존 주택을 팔아도 양도세 비과세 혜택을 주는 제도는 남아 있습니다. (기존 주택과 신규 취득 취득시점 1년이상)
하지만 9·13대책으로 이전에는 신규 주택 취득 이후 3년이 내 기존 주택을 팔면 양도세 비과세를 받았지만, 법개정으로 서울, 세종 등 조정대상지역들은 그 기한을 2년으로 단축했습니다.
이 규정은 이미 적용돼 시행 중입니다.
12월16일 정부방안 추가
12월 16일 자로 추가된 일시적 2주택자 추가방안으로 신규 주택 취득일부터 1년 이내 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역내에서 전입조건과 2년에서 1년으로 양도조건이 추가됐습니다.
적용시기는 12월17일부터 취득하는 주택에 적용됩니다. 집을 구입한 시점에따라 9.13대책 또는 12.16대책에 적용되는지 확인할 필요가 있습니다.
9·13대책 발표 이전에 주택 분양권, 입주권을 취득했거나 계약을 체결하고 계약금까지 납입한 경우 종전과 같이 3년까지 비과세 혜택이 적용됩니다.
앞으로 달라지는 것
1주택 기간 2년 유지
기획재정부가 발표한 개정안에 따르면 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택을 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 합니다. 예를 들면 A,B,C주택을 보유하다가 A,B를 팔고 C만 남았다면 C주택은 A,B를 양도한 날로부터 2년이 지나야 한다는 얘기입니다. 이 제도는 2021년 1월1일부로 양도하는 주택에 적용됩니다.
양도 기준일은 잔금 또는 등기이전이 가장 빠른 날이 되며, 일시적 1가구 2주택자는 제외됩니다.
비과세 판단을 위한 거주 요건은 소득세법상 취득할 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우 해당 주택의 보유 기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다고 설명하고 있어서 1가구1주택 양도세 비과세 혜택을 받고자 한다면 마지막 1채로 남겨진 상황에서 2년 이상의 보유와 거주 실적을 같이 만들어야 할 것입니다.
임대사업자 비과세는 딱 한번
그 동안은 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 보유하거나 거주한 주택을 양도할 때는 조건만 맞으면 양도세 비과세 혜택을 받았으며, 횟수 제한도 없었습니다.
2021년이 되면 개정으로 인해 한번만 가능해집니다. 즉 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 최초 거주 주택을 양도하는 경우에만 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
<세무상담은 따로 해드리지 않으니 세무사를 통해 상담받으시길 바랍니다.>
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