문재인정권 들어서면서 21번째 6.17부동산대책이 발표되었습니다. 그동안 수많은 부동산대책에도 불구하고 주춤거리던 부동산 시장이 서울을 비롯한 경기, 지방까지 투기열풍이 번지면서 이번대책이 나오게 된 배경입니다. 6.17 부동산대책에는 어떤규제내용들이 담겨있는지 알아보았습니다.
6.17 부동산대책
이번 6.17 부동산대책은 큰 범위에서 ▶과열지역 투기수요차단▶정비사업 규제▶법인을 활용한 투기수요 규제▶12.16대책 및 공급대책 후속조치 추진입니다.
과열지역에 투기수요 차단
6.17 부동산대책 첫번째로 조정대상지역 및 투기과열지구 지역이 추가지정되었습니다. 추가로 지정된 조정대상지역은 경기, 인천광역시 일부지역을 제외한 모두이며, 지방은 대전, 청주(동 지역, 오창, 오송읍만 지정)가 추가되었습니다.
투기과열지구로 추가 지정된 곳은 경기도 성남 수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지, 기흥), 화성(동탄2신도시), 인천(연수, 남동, 서구), 지방은 대전(동,중,서,유성)이 추가되었습니다.
6.17 부동산대책으로 규제지역이 추가로 지정되면서 조정대상지역이 전국 69곳, 투기과열지구가 48개지역으로 늘어나게 되었습니다.
6.17 부동산대책으로 인해 조정대상지역과 투기과열지구로 지정된 곳들은 대출제한 세금 중과세를 피할 수 없게 되었습니다. 조정대상지역&투기과열지구에서는 1주택자 주담대 예외시 가능, 2주택이상자는 주담대금지, 시가9억이 넘는 주택구입시 실수요자가 아니라면 주담대가 전면 금지됩니다. 조정대상지역 내에 9억까지는 LTV50% 적용, 9억초과분은 30%적용, DTI는 50%이며, 투기과열지구에서 9억까지 LTV40%, 9억초과분은 20%, 15억초과시 전면금지입니다.
이밖에 전매제한, 분양권전매제한, 3억이상 주택 취득시 자금조달계획서 의무화 양도세 중과세, 종부세 추가과세, 재건축 지위양도제한, 청약자격제한 등 여러 행위들이 제한을 받게됩니다. 전매제한의 경우 6월19일 이후 입주자모집공고 승인 신청을 한 단지는 분양권 전매가 불가합니다. 지정효과는 6월19일 부터이니 참고하시길 바랍니다.
6.17 부동산대책에서는 주요 개발호재가 작용하는 지역은 토지거래허가구역으로 지정됩니다. 특히 잠실MICE개발, 영동대로 복합개발 등으로 인한 주변집값 상승이 이뤄지고 있어 시행되는 것입니다.
토지거래허가구역으로 지정대상되는 곳은 청담동, 삼성동, 대치동, 잠실동이며, 기간은 6월23일부터 2021년 6월22일까지 입니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 일정규모 이상의 주택, 상가, 토지 등 거래할 때 시,군,구청장의 허가를 받아야합니다. 허가없이 계약할 경우 2년 이하의 징역 또는 토지가격의 30% 상당 금액 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 특히, 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로 이용해야합니다.(2년간 매매, 임대 금지) 위의 용도지역별 면적은 대지지분으로 산정됩니다.
<참고글>
6.17 부동산대책으로 인해 조정대상지역과 투기과열지역내 주택거래시 조금조달계획서 제출대상이 거래가액과 무관하게 되었습니다. 적용시기는 9월예정입니다.
<참고자료>
6.17 부동산대책으로 인해 무주택자는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역내에서 주택을 구입하기 위해 주담대를 받을 경우 주택가격과 상관없이 반드시 6개월내로 전입신고를 해야합니다. 또한 모든 규제지역내 1주택자는 주담대를 받는 경우 6개월내 기존주택을 처분하고 신규주택으로 전입을 해야합니다.
7월1일부터 시행예정이며, 6월30일까지 매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전 규정이 적용됩니다. 하지만 1주택자가 주담대를 통해 집을 사고 기존집을 처분하는데 6개월이 넘을 수도 있다는 점을 보면 다소 무리한 내용인듯 합니다. 인기없는 집은 6개월이 넘도록 안팔리기 때문입니다.
보금자리론 이용시 실행일로부터 3개월내로 전입 및 1년 이상 실거주요건을 갖춰야 하며 의무위반시 대출금 전액을 환수당하게 되며 시행일은 7월1일입니다. 투기지역, 투기과열지구 내 시가 3억 초과 아파트를 신규구입하는 경우 전세대출 보증제한 대상에 추가되며 전세대출을 받은 후 투기지역, 투기과열지구 내 3억 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 모두 회수당하게 됩니다. 단, 예외조항도 있는데요 참고 글을 통해 확인해보세요.
<참고글 보기>
정비사업 규제
6.17 부동산대책에서는 재건축 등 정비사업 규제도 일부 내놓았는데요. 안전진단 관련 공공성을 강화하기 위한 관할 지자체를 시, 군, 구 에서 시도로 높였습니다. 이는 지자체가 안전진단 업체를 지정하는 과정에서 민원인의 개입을 줄이기 위한 조치라 볼 수 있습니다. 또 재건축 조합원의 분양자격을 얻기 위한 '2년 실거주'요건도 오는 12월부터 신설됩니다.
앞으로 낡은 아파트에서 2년은 무조건 살아야 새아파트를 받을 수 있다는 의미입니다. 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 경우 조합원 분양을 신청할 수 있으며, 연속2년 거주가 아니더라도 기간합산 거주기간 2년입니다.
지난해 연말 재건축 초과이익 환수제가 헌법재판소에서 합헌 판정을 받음에 따라 부담금도 본격적으로 적용될 예정입니다.
법인을 활용한 투기근절
이번 6.17 부동산대책을 통해 매매사업자, 임대사업자의 주택담보대출을 전면 금지하기로 했습니다. 기존에 법인을 활용해 절세 효과를 보았다면 이번 부동산대책을 통해 주택수에 따라 종부세율을 최고세율인 3~4%로 높이기로 했습니다.
법인 소유 1주택에 적용되오던 종부세 공제금액인 6억원이 폐지됩니다. 법인으로 주택을 보유하고 있으신 분들이라면 향후 21년 종부세 부과분 부터는 상당한 부담으로 작용될 수 있습니다. 또한 법인이 8년 장기 임대사업자등록시 종부세 비과세를 적용받았다면, 6월18일 이후 조정대상지역에 8년 장기임대등록시 종부세가 과세됩니다.
법인 소유 주택을 양도할 경우 추가되는 양도세율도 10%~20%로 늘어나게 됐습니다. 이로써 법인 주택의 양도세율은 30~45%가 적용되며, 6월18일 이후 8년장기 임대등록한 주택도 예외는 없습니다.
12.16 대책 및 공급대책 후속조치
6.17 부동산대책 일정
