안녕하세요. 땅미남입니다.
오늘은 갭투자자들에게 성지로 불렸던 광주 봉선동 아파트 시세 및 전망을 해보려고 합니다. 한때는 스타강사들이 주목해야 한다며 갭투자자들을 독려하고 무자비한 투기를 일삼는 바람에 일시적으로나마 천국을 맛봤던 봉선동 일대 아파트 시장이 작년에 비하면 침체기에 접어든 모습을 보이고 있습니다. 이는 외지인들의 과도한 투기로 인해 일시적인 거품에 지나지 않아 이로 인해 피해를 본 투자자들 또한 있을 것으로 보입니다.
봉선동 '제일풍경채엘리트파크'
광주광역시에서 집값이 비싸기로 소문난 남구 봉선동 '제일풍경채엘리트파크'는 전용면적 84㎡가 2018년 1월만 하더라도 4억 원대 거래되던 것이 3월 6억 원대, 6월 7억 원대를 돌파하여 2019년 1월에는 급기야 9억 원에 1채가 거래되는 진풍경이 연출되기도 했습니다. 이는 반년 동안 4억에서 두 배나 오른 수치이며 봉선동 일대가 광주에서 학군으로 유명하기는 하나 두배나 오를만한 이유는 없어 보였습니다.
2019년 거래량에서 보더라도 거래량이 작지만 매매금액의 편차가 심한 점을 보았을 때 투기 행위가 있었음을 나타내고 있습니다. 현재 제일풍경채엘리트파크 시세는 6억8천~7억 원대 사이를 이루고 있으며 이마저도 거래량이 줄어들고 있어 심각한 상황이라 볼 수 있습니다. 거품이 많이 껴있는 만큼 당분간 가격상승에 대한 기대감은 힘들 것으로 예상해봅니다.
전월세 실거래가 그래프를 보더라도 심각성을 알 수 있습니다. 2018년 1월 최고 전세가 4억8천을 찍고나서 지속적으로 하락하여 3억2천~3억5천대를 이룰 것으로 보입니다. 이렇게 급격히 전세가격이 내려가게되면 깡통전세의 위험이 있어 세입자분들도 조심해야 할 것으로 보입니다.
봉선동 '한국아델리움3차'
'한국아델리움3차'는 광주 부동산 투기 광풍의 상징이나 다름없는 곳입니다. 이 단지도 2018년 1월 6억 원대이던 전용 84㎡ 매매가격은 3월 7억2,600만 원으로 급등하게 됩니다. 이후 8월 9억9천, 11월에는 무려 11억1천만 원에 한 채가 거래되면서 최고가를 갱신하게 되죠. 약 10개월 만에 5억 원 넘게 오르면서 사람들의 관심을 끌기 충분해 보였습니다.
하지만 2019년 1월 8억9천, 6월에는 6억7천, 7월에는 7억3천으로 하락세를 보이고 있습니다. 실거래가 금액들만 보아도 평균적인 금액 없이 들쭉날쭉한 모습을 보이고 있어 가격이 불안정한 모습을 보이고 있습니다. 이쯤 되면 광주 봉선동 아파트 시세는 점점 거품이 꺼져가고 있다고 해도 과언이 아닐 것 같습니다.
아델리움3차 전용84㎡전세시세는 2018년 4억중반정도를 유지하다 지속적으로 하락하여 2019년 6월 3억4천에 거래된 것으로 약 1억원이 하락한 것으로 보입니다.
이외 지역 아파트
광주 이외지역에서도 하락세는 눈에 띠고 있습니다. 광주광역시 동구 학동 '무등산아이파크' 전용84㎡는 2018년 9월 최고 6억5천에 거래되던 것이 2019년 9월 4억 원에 거래되면서 2억원이나 떨어진 모습을 보이고 있습니다. 그동안 상승분을 모두 반납한 것이나 다름 없는 하락세라 볼 수 있습니다.
광산구 신가동 '수완지구호반베르디움1차' 전용84㎡는 2018년 7월 최고 6억1천에 거래되던 것이 2019년 8월에는 4억9천에 거래되어 약1억원이 하락한 것으로 보고 있습니다.
광주주택시장은 양극화
한국 감정원 통계치에 따르면 광주 아파트 매매가격은 2019년 8월까지 5개월 연속 하락세를 보이고 있습니다. 이는 2009년 이후 10년만에 마이너스 변동률이라고 합니다.
광주에 입주하는 새 아파트는 1만3,253가구로 2018년 (7천가구)에 비해 두배가까운 수치이기도합니다. 2020년에도 1만2,505가구가 입주할 예정이여서 미분양 우려가 있어 보입니다.
하지만 여전히 분양 시장은 호황을 누리고 있습니다. 추석전 청약을 받은 서구 화정동 '염주더샵센트럴파크'는 497가구 모집에 4만3890명이 몰려 88.3대1의 경쟁률까지 보이기도 했으니 말입니다. 이는
광주에 노후된 아파트가 많아 신축 아파트에 대한 수요가 몰리고 있는 것으로 보고 있습니다.
신축아파트에 대한 열기는 지방이나 서울이나 매한가지인듯 합니다.
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