전국 지방자치단체가 2020년 '장기 미집행 도시계획시설 일몰제' 시행을 앞두고 부동산 시장에 비상이 걸렸습니다. 도로,도시공원 등 도시개발을 위해 행정적으로 묶어놓은 사유지의 개발 제한이 2020년 부터 잇따라 해제될 예정이기 때문입니다.
계획한 사업을 진행하려면 보상해주거나 토지를 매입해야하는데 보상에만 수십조원의 예산이 필요할 것으로 예상되 지자체들이 엄두를 못 내고 있는 현실입니다.
2020장기 미집행 도시계획시설들의 일몰제 시행으로 도시공원의 해제, 지지부진 했던 재개발 지역들의 일몰제 등 많은 여파가 있을 것으로 보입니다.
오늘은 일몰제란 무엇이고 어떤종류가 있는지 알아 보도록 하겠습니다.
장기미집행 도시계획시설이란?
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 도로,철도,교통시설,광장,공원,녹지,통신,유통공급,학교,공공청사, 체육시설,환경기초시설등 주민의 생활이나 도시 기능의 유지에 필요한 물리적인 요소들을 도시계획시설로 정하고 있습니다.
그 중 도시· 군 관리 계획에 따라 결정된 시설을 도시·군 관리 계획 시설이라고 규정하고 있습니다. 이러한 도시·군 관리 계획 시설 중에서 도시·군 관리 계획 결정의 고시일부터 10년 이내에 해당 사업이 시행되지 않은 도시·군 계획시설을 '장기미집행 시설' 이라고 합니다.
국토부 자료에 의하면 2017년 기준 10년이상 장기미집행 시설의 면적은 전국 약805㎢이고 이 중 공원은 약 403㎢, 도로는230.9㎢ 입니다. 그중 2020년 7월1일자로 자동으로 일몰제가 적용되는 도시·군 계획 시설은 703㎢입니다.
서울시의 면적이 605.21㎢과 비교하면 어마어마 한 면적이 일몰제에 적용될 예정입니다. 도시·군 계획 시설 결정이 나면 그 부지의 소유자는 도시·군 계획 시설이 아닌 건축물의 건축이나 공작물의 설치가 금지됩니다. 소유자는 사실상 토지를 사적으로 이용할 수 없어 부담을 감수해야합니다.
장기미집행 시설 일몰제란?
시간이 지나면 해가 지듯이 법률이나 각종 규제의 효력이 일정 기간이 지나면 자동적으로 없어지도록 하는 제도입니다. 2000년 7월 1일부터 일몰제가 도입되었고, 2002년 1월1일 부터 장기미집행 시설 부지 중 지목이 대(垈)인 토지소유자의 매수청구 제도가, 2017년 1월 1일 부터 장기미집행 시설에 대한 해제신청 제도가 도입됐습니다.
일몰제는 도시·군 계획 시설 결정이 고시만 된 채 20년이 지날 때까지 그 시설 사업이 시행되지 않은 경우 도시 ·군 계획 시설 결정은 고시일로부터 20년이 되는 날의 다음날 효력을 잃는 것을 말합니다.
따라서 오는 2020년 7월 1일이 되면 장기미집행 시설 결정이 자동적으로 해제가됩니다.
도시공원일몰제
도시공원은 앞서 말한 도시계획시설로 공원으로 지정된지 20년간 공원으로 조성되지 않은 경우 지정이 해제되는 것을 말합니다. 과거 헌법재판소에서 개인 소유의 땅을 이처럼 오랫 동안 개발하지 않은 경우 재산권을 침해하는 것이라는 결정을 내리면서 2000년 관련 법 개정 후 20년만인 오는 7월 1일 일몰제가 적용되게 됐습니다.
전국엔 공원부지로 지정 됐으나 개발되지 않은 공원이 79%입니다. 재정이 넉넉하지 못한 지자체들은 이들 땅을 공원으로 개발할 여력이 안 되는 것입니다. 2020년 7월 이면 전국 도시공원의 약 40%가량이 당장 사라질 것이라는 전망도 나오고 있습니다.
미집행 공원 부지 가운데 민간사업자의 도움으로 공원을 개발할 수 있는 기회도 있습니다. '도시공원 특례사업' 은 공원 안에 아파트를 짓는 등 민간사업자가 공원 부지를 매입하고 이를 공원에 기부체납 하는 대신 부지의 최대30%되는 만큼을 비공원시설(아파트나 기타주택)로 개발할 수 있도록 하는 사업입니다.
지난 5월28일 국토부 보도자료에 따르면 내년 7월 일몰제를 앞두고 공원기능을 상실할 것으로 예상되는 장기미집행공원 우선관리지역130㎢을 선정한 후 이에 대한 지자체별 향후 5년간 공원조성계획을 마련하고 추진하겠다는 대책을 마련했습니다.
재개발 일몰제
재개발 일몰제는 일정기간 정비사업 진척이 없는 정비구역을 시·도지사가 직권으로 해제할 수 있는 제도입니다. 현행 도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역 등의 해제)에 따르면, 정비구역 지정 후 2년 안에 추친위원회를 설립하지 못하거나 추진위 설립 이후 2년 이내 조합 설립을 하지 못하면 일몰제가 적용됩니다. 또한 조합을 설립한 단지의 경우 3년 이내 사업시행계획인가를 신청하지 못하면 정비구역에서 해제될 수 있습니다.
이 같은 일몰제가 시행되면 조합설립인가를 받지 못한 재개발 사업장들은 당장 1년뒤인 2020년에는 정비구역에서 해제될 가능성이 높아졌습니다. 즉 2012년 1월31일 이전에 정비구역으로 지정된 곳들은 내년 3월까지 조합설립을 해야 합니다. 1년 안에 추진위에서 조합설립 단계까지 사업을 진행시켜야하므로 많은 사업장들이 부담을 안고 있는 셈입니다.
서울시에 따르면 2020년 3월까지 서울에서만 재개발 정비구역 15여곳의 정비구역이 해제될 수 있다고 합니다. 서울 같은 경우 정비사업을 통해 신규주택들이 공급되는데 해제가 된다면 공급이 어려워 질 것으로 보여 제도적 보완이 필요하다는 것입니다.
초과이익 환수제유예&재건축 일몰제
재건축 초과이익환수제는 재건축 사업을 통해 조합원이 얻은 이익이 집값 상승분, 사업비 등을 제외하고 1인당 3,000만원을 초과하는 경우 초과금액의 최고50%까지 환수하는 제도입니다. 과거 참여정부 시절 도입되었으며 부동산시장 위축 등의 이유로 2012년 12월 부터 2014년 말까지 유예가 됐었습니다.
이기간에 관리처분인가 신청을 한 재건축 정비사업은 재건축 초과이익 환수제 대상에서 배제 됐습니다. 이후 2017년 12월 31일까지 유예가 연장됐습니다. 하지만 두번째 유예기간인 2017년에는 유예기간 추가 연장 등이 재 추진 됐으나 무산 돼 그해 12월31일 유예 효력은 일몰됐습니다. 결국 2018년 1월1일 재건축 초과이익환수제가 부활되었습니다.
특히 재건축이 많은 강남구, 서초구 등 주로 강남권 일대는 재건축 일몰제가 상당한 부담으로 이어질 것으로 판단됩니다. 서초구는 잠원, 반포동 일대, 강남구는 압구정동 일대가 일몰제에서 자유롭지 못합니다. 송파구도 신천동 일대 노후 단지들 역시 일몰제가 부담되긴 마찬가지입니다.
서울시에 따르면 내년 3월 일몰제로 정비구역 지정이 해제 될 재건축 단지는 23곳이며 강남3구 이외에도 여의도 아파트들과 비강남권인 강북지역을 중심으로 주택재건축 정비사업 일부도 일몰제 대상에 포함 됐습니다.
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