저금리 시대 부동산 시장의 흐름도(주택&토지시장)

한국은행에서 기준금리를 한차례 인하하면서 부동산 시장에 어떤 영향이 미칠지 주목하고 있습니다. 기준금리 인하는 분명 부동산 시장에 긍정적인 신호탄이라 볼 수 있지만 대내외적인 불안 요소와 규제로 인해 앞으로를 장담하기 힘들어 보입니다. 오늘은 저금리 시대에 변화하는 부동산 시장의 흐름도에 대해 설명해 드리겠습니다.

지금은 저금리 시대

출처- 한국은행

 

지난 10월 16일, 금융통화위원회는 한국은행의 기준금리를 1.50%에서 1.25%로 0.25%를 낮추기로 했습니다. 이로 인해 2015년 3월부터 시작된 1.75%를 시작으로 기준금리는 56개월째 1%대를 유지하고 있습니다. 기준금리가 내려가면 시중은행의 예금금리와 대출금리가 낮아진다는 의미이기도 합니다. 예금금리와 대출금리가 내려가면 예·적금 이자에 대한 기대수익이 낮고, 대출을 저렴하게 이용할 수 있기 때문에 은행 이외의 투자상품에 몰리기 마련입니다.

 

그만큼 돈이 시중에 많이 풀린다는 얘기인데요. 하지만 저금리인데도 불구하고 시중에 1,000조 원에 달하는 유동 자금들이 갈 곳을 잃어 움직이질 못하는 상황이라고 합니다. 금리는 떨어졌지만 경기 부진이지속되면서 리츠(REITs·부동산투자신탁)나 로또급 아파트 청약 등 수익과 안정성이 높은 단기 이벤트에 몰릴 가능성이 높아질 것으로 보이며, 위험 회피 성향이 강한 부동자금이 증시 등 직접 투자로 이동할 가능성은 낮은 데다 최근 '해외 금리 연계파생결합펀드(DLF)사태' 로 중위험 투자 상품들도 기피하려는 심리로 인해 투자처는 갈수록 좁아지고 있습니다.

금융시장에서는 한국은행이 양적 완화 통화정책 기조를 상당 기간 유지할 것으로 전망하고 있습니다. 하지만 저금리 정책이 마냥 좋은 것만은 아닙니다. 저금리로 인한 가계 빚 증가, 하우스푸어, 부동산 상승효과, 해외자본 자금이탈 현상 등이 있을 수 있기 때문입니다. 게다가 기업들의 생산, 투자가 늘지 않고 있어, 저금리가 그리 와닿지 않은 상황이기도 합니다.

 

저금리시대 주택시장은?

저금리 시대는 유동자금이 풍부해 부동산 상승효과를 불러일으킬 수도 있습니다. 하지만 2019년 대한민국 부동산 시장은 초강력 규제로 인해 시중에 돈이 많아도 돈을 못 쓰거나 내수 경기 부진으로 인해 돈을 쓰지 않는 '유동성 함정'이 발생하고 있습니다. 2018년 시행된 9·13정책을 시점으로 이후 민간택지분양가 상한제라는 초강력 규제정책은 유동자금을 방해하는 요인이기도 합니다.

 

기준금리에 따른 아파트매매가격 지수(2017년 11월 100기준) 출처-한국감정원

 

2014년 2.25%이던 기준금리는 2014년 10월 2%로 조정된 후 6개월만인 2015년 3월 1.75%로 인하되었고, 여기에 대출 완화, 청약통장 규제 완화까지 맞물리면서 부동산시장에 많은 자금이 몰려 2018년 9월 전까지 엄청난 호황기를 맞이하게 되었습니다. 이 당시 분양아파트에 당첨만 되도 P(프리미엄)가 붙는 현상으로 인해 너도,나도 할 것 없이 청약을 남발하던 시기이기도 했습니다.  저금리는 다시금 부동산 시장을 자극하겠지만 로또 아파트라 불리는 강남권 및 서울 일부 분양 아파트를 제외하고는 양극화가 극명해질 것으로 보입니다.

토지시장의 변화

토지보상 45조원 출처-연합뉴스

2019년 연말까지 수도권 11곳에서 7조 원에 육박하는 토지보상금이 풀릴 예정이며, 내년에는 역대 가장 많은 보상금이 풀린 2009년(34조8천억 원)보다 10조가 많은 45조원에 달하는 토지보상금이 집행될 것으로 보입니다. 내년에는 3기 신도시 보상이 본격화되는 시점이기 때문에 단기부동자금이 1,000조 원에 달하는 상황에서 전국적으로 45조 원이 풀린다면 규제가 심한 주택시장보다는 토지시장으로 막대한 투자자금이 유입될 가능성이 높아 보입니다. 

 

연도별 지가상승 지수(2016년 100기준)  출처-한국감정원

2006년부터 전국 지가상승 그래프를 보면 아파트시장과는 다르게 2008년 이후 꾸준한 상승장을 보이고 있습니다. 한국감정원 통계정보에 따르면 최근 4년간 전국 땅값 변동률을 보면 2015년에는 연간 2.4% 올랐고, 2016년 2.7%, 2017년 3.8%, 2018년 4.58% 상승했습니다. 이렇듯 토지시장은 규제에 민감하지 않고 안전자산이라는 인식과 개발로 인해 토지 보상금이 풀리면 주변 땅값이 상승한다는 심리가 많이 작용하는 것으로 보입니다. 

 

단순히 저금리를 통해 부동산을 평가할 것이 아니라 전반적인 경기흐름과 대내외적인 변수를 파악하여 옳바른 자산관리에 임해야겠습니다.

 

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