안녕하세요. 땅미남입니다. 지난 21일 GTX-B노선이 예비타당성 조사를 통과하게 됐습니다. 2014년 첫 예타 조사에서 B/C(비용대 편익 비율)로 0.33을 받아 고배를 마신 지 5년, 노선 등을 바꿔 2017년 8월 다시 예타 대상으로 선정된 뒤로 2년 만에 쾌거입니다. 이번 예비타당성조사는 3기 신도시 개발이 반영되어 B/C=1.0, AHP=0.540(종합평가)을 받아 5년 만에 겨우 통과하게 된 것입니다.
이에 따라 송도~남양주 마석까지 거쳐 가는 노선으로 인해 부동산 시장도 뜨거울 것으로 보이는데요. 오늘은 GTX-B노선 정차역 중 별내역을 중심으로 향후 별내신도시 주택시장 전망을 해보도록 하겠습니다.
GTX-B노선도
GTX-B노선은 총 5조7천351억원(3기 신도시 개발 포함 시나리오)을 들여 송도국제도시에서 여의도~용산~서울역~청량리를 지나 남양주 마석에 이르는 80.1km구간(13개 정거장)에 급행 철도 GTX의 노선을 놓는 사업입니다.
이르면 2022년 착공해 5년 이상의 공사기간을 거쳐 2027년 준공 목표로 진행될 예정이며 인천 송도에서 마석까지 50분, 서울역까지 27분 걸릴 것으로 예상하고 있어 별내역에서는 약15분대면 서울역까지 진입할 수 있을 것으로 보입니다.
별내신도시 주택시장 현황
남양주시 동별 평당 매매가 순위
경기도 남양주시 동별 아파트 평당 평균 시세입니다. 국토부 6월 실거래가 기준으로 별내신도시가 있는 별내동이 평당1,405만으로 1위를 차지했고, 12위인 오남읍 595만원에 비해 2.3배나 격차가 있습니다.
다산신도시가 위치한 다산동에 비해 187만원이 높은 편이며, 이는 다산진건지구와 다산지금지구간의 격차가 있고 다산동 내에 구 아파트가 있어 별내동과 차이가 있는 것으로 보입니다. 다산진건지구에 아파트는 입지에 따라 평당 1700~2000만 원대 초반을 이루고 있습니다. 개별로 보면 다산진건지구 평당가격이 높은 편입니다.
별내동 매매가 순위
6월 국토부 실거래가 기준으로 별내동 아파트들의 매매가 19위까지 순위 리스트입니다. 1위는 남광하우스토리로 이단지에서 제일 큰 평수인 공급면적 66평이 10억 원으로 별내동에서 가장 비싼 아파트로 거래기록을 남겼습니다. 그 뒤를 별내아이파크1차, 별내아이파크2차순으로 이어집니다. 입지를 보자면 남광하우스토리보다 아이파크가 향후 진접선(별내별가람역), 8호선 별내선을 만나기 때문에 미래가치가 있을 것으로 보입니다.
별내동 평당 가격 순위
아이파크 2차는 공급 면적 28평형이 평당1,954만 원, 공급 면적 33평형이 평당 1,880만 원으로 1, 2위를 나란히 차지했습니다. 위에서 언급했듯이 진접선과 별내선 북부 연장(별내별가람역)으로 인해 초역세권으로 입지적인 부분이 다른 아파트 단지보다 우수할 것으로 보입니다.
별내동 전세가율 순위
별내신도시의 아파트 전세가율 표입니다. 남광하우스토리는 큰 평수대비 전세가율이 굉장히 높게 거래된 것으로 나옵니다. 평균60~70%사이의 전세가율이라 볼 수 있습니다.
별내신도시 주택시장 전망
별내동의 3년간 연령대별 인구 증감률 그래프입니다. 다양한 연령층이 거주하고 있으며 30~40대 비중이 높은 편입니다. 증감률로는 40~60대 증가율이 높은 편으로 나오고 있습니다. 별내동으로 꾸준한 인구 유입이 이뤄지고 있는데요.
3년간 기타지역에서 별내동으로 전입되는 이동 경로를 나타내는 이미지입니다.
진접읍에서 1,417명이 별내동으로 전입한 것으로 나와 가장 많은 전입 수를 기록했으며, 별내면1,011명, 퇴계원면980명, 공릉2동 885명, 오남읍 596명 등 타지역에서 꾸준히 별내신도시로 유입이 이뤄지는 것을 볼 수 있습니다. 별내동에서 전출보다는 전입수의 비중이 높았습니다.
별내동의 아파트 상승률을 보면 아이파크 2차가 1년간 5억1천->6억2천 22%로 가장 많은 상승률을 보입니다. 전반적인 주택시장은 상승곡선을 그리고 있으며, 별내선, GTX-B노선, 진접선, 별내선북부연장선, 등 다양한 교통 호재가 자리잡고 있어 기대심리는 상승세를 보일 것으로 보입니다.
단, 변수라고 본다면 향후 왕숙 신도시로 인한 공급과잉에 의해 하방압력 또한 무시 못 할 것입니다. 별내역은 경춘선, GTX-B, 8호선 연장 으로 인해 향후 트리플 역세권의 의미를 갖습니다. 하지만 미리내 마을과 별빛 마을, 샛별마을, 별사랑마을이 별내역에서 어중간하게 1km가 넘게 떨어진 만큼 역이 들어서도 버스로 왕래해야 하는 불편함이 있을 것으로 보입니다. 그리고 별내역 중심으로 상업시설과 환승센터가 들어설 것으로 기대하고 있어 생활 인프라는 별내역 중심이 될 것으로 보입니다.
별내동의 아이파크1, 2차은 초역세권으로 4호선 연장(진접선), 8호선별내선을 동시에 이용할 수 있어 별내동 북부지역에서 수혜효과가 가장클 것으로 보입니다.
<2019년 6월기준 실거래된 아파트들의 순위를 매긴 것이므로 거래가 이뤄지지 않은 단지는 차트에 포함되지 않은점 참고해주시길 바랍니다.>
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