기준금리인하를 통해 사상 처음으로 0%대 기준금리에 진입하게 되었습니다. 금리를 낮춘다는 것은 경제여건이 좋지 않다는 시그널이라 볼 수 있는데요. 금리인하에 따른 부동산시장은 어떤 변화가 있을지 알아보았습니다.
금리인하 이유는?
금융통화위원회는 2020년 3월 17일 부터 한국은행은 기준금리를 기존 1.25%에서 0.5% 하향조정된 0.75%로 통화정책을 운용하기로 했습니다. 이와 함께 금융중개지원대출 금리를 연 0.50~0.75%에서 0.25%로 인하하여 17일부터 시행하기로 하였습니다. 국내 기준금리가 0%대인 사실상 제로금리라는 영역에 들어선 것은 사상 처음있는 일인데요. 이렇듯 한국은행이 기준금리인하를 단행한 가장 큰 이유는 코로나19에 따른 팬데믹 사태가 한국 및 글로벌 경기에 악영향을 주면서 국내외 금융시장에서 주가, 환율 등 주요 가격변수의 변동성이 크게 증대되고 국제유가가 큰 폭으로 하락했기 때문에 이를 방어하는 차원에서 금리인하를 한 것이라 볼 수 있습니다.
미국도 이와 같은 이유로 3월 15일 한국보다먼저 기준금리를 기존1.00%~1.25%에서 0.00%~0.25%로 1%를 금리인하 하고 약7천억달러 규모의 자산매입 프로그램을 시작하기로 했다고 밝혔습니다.
금리인하의 목적
미국의 금리인하가 시사하는 점은 저금리를 통해 달러 가치를 떨어뜨려 수출에서 경쟁력을 가질 수 있다는 점입니다. 미국의 금리인하는 트럼프가 재선을 앞두고 양적완화를 통해 경제를 살리기 위한 정치적 압박도 원인이며, 침체된 경기를 살리기 위함이라고도 볼 수 있겠습니다. 이렇게 미국이 금리인하를 크게 내리면 경쟁력을 갖추기 위해서라도 전세계나 우리나라의 중앙은행 역시 기준금리를 내릴 수 밖에 없는데요. 기준금리인하는 시중금리인하로 이어지고 예금이자는 줄어들지만 대출금리는 낮아져 시중에 돈이 풀리게 되고 주식시장과 부동산시장에 유동자금이 유입되어 시장경제를 활성화 시켜주는 대신 가계부채가 늘어나는 단점이 있습니다.
금리인하와 주택시장
2008~2020년까지 기준금리 그래프와 아파트 매매가격지수를 나타내는 그래프입니다. 2008년 금융위기 사태로 인해 기준금리를 대폭 낮추면서 주택시장을 견인하는 모습을 볼 수 있습니다. 2015년 3월 부터는 1%대 기준금리를 유지하면서 주택 시장이 호황이였던 것을 볼 수 있습니다.
2014년부터 시행된 부동산 규제 완화와 저금리 효과는 주택시장에 투기붐을 불러일으킬 정도로 파급력이 상당했는데요. 이후 문재인 정권이 들어서면서 2020년까지 19번에 해당하는 부동산 고강도 규제 정책을 선보이며 주택시장이 다소 주춤해보이는 모습을 볼 수 있습니다. 경기침체를 극복하기 위해 0%대 기준금리로 진행된다 하더라도 대출규제 및 각종 규제로 꽉막힌 주택시장에 당장 유동자금이 원활히 유입될지 의문입니다.
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수익형부동산 시장
금리인하는 수익형부동산시장에 호재로 작용될 수 있습니다. 대다수의 수익형부동산은 대출(레버리지)을 일으켜 낮은 실투자금으로 수익을 낼 수 있는데, 금리인하를 통해 돈을 싸게 빌릴 수 있다면 실투자금대비 수익률을 극대화 시킬 수 있습니다. 하지만 오피스텔 시장은 점점 매력을 잃어가고 있는 추세입니다.
지나치게 많은 공급량으로 인해 공실발생과 수익률이 하락하는 현상이 이어지고 있기 때문입니다. 2020년 1월 수익률이 반짝 올라갔지만 이는 매매가격이 떨어져 수익률이 올라간 것으로 볼 수 있습니다.
금리인하라는 호재에도 상가시장 전망은 그리 좋아보이지 않습니다. 오피스텔과 다르게 주 임차인이 자영업자인 것을 감안하면 경기 침체에 직격탄을 맞는 것이 상가시장이기 때문입니다. 내수 경기 침체가 이어지고 소셜커머스, 배달 애플리케이션, 중고물품 애플리케이션 등의 사용이 증가하면서 평균투자수익률이 감소한 것을 볼 수 있으며 유동인구나 입지여건이 떨어질수록 수익률은 저조한 것으로 나타났습니다.
현재 코로나19사태로 주요상권에 위치한 자영업자들마저 매출이 급감하는 사례가 빈번해지면서 상가시장의 공실률은 앞으로도 커질 것으로 보이는데요. 상가시장에서도 옥석을 가리기위해 전철, 복합개발 등의 개발계획을 통해 입지여건을 잘 따져보는 것이 좋아보입니다.
토지시장
토지시장은 금리인하와 무관하게 꾸준한 우상향을 나타내고 있는 것을 볼 수 있습니다. 토지시장 역시 경기침체영향을 받을 것으로 예상하고 있지만 대형개발호재들이 예정되어 있어 2000년 후반처럼 토지 투기열풍이 일어나지 않을까 걱정됩니다.
2020년 전국적으로 풀리는 토지보상금만 45조원에 해당되며 이는 2009년을 훌쩍 넘는 역대금 토지보상금 규모인데요. 이는 3기 신도시와 도시개발사업, 산업단지 등에서 대규모 보상금이 예정되어 있기 때문입니다. 3기 신도시 관련 토지보상금만 36조~37조원이 풀릴 것으로 예상되면서 막대한 보상금이 개발지 주변 토지시장과 주택시장으로 유입될 가능성이 높아지면서 시장의 과열을 막는데 총력을 기울일 것으로 보입니다.
