이달 17일부터 서울 등 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억이 넘는 아파트 대출이 전면 차단됨에 따라서 투자자들의 혼돈이 오고 있습니다. 여기에 23일부터 9억초과~15억원 이하 아파트를 구입할때 대출금액이 줄어들어 규제의 정점을 찍고 있는 듯 합니다. 투기의 원흉이라 볼 수 있는 15억 초과주택을 규제함으로써 시장안정화를 목표로 삼고 있지만 과연 얼마나 효과가 있을지 의문입니다.
15억초과아파트 비율
이번 규제로 15억원이 넘는 초고가 아파트는 전액 현금으로 매입해야 합니다. KB부동산 리브온에 따르면 전국 아파트 888만가구중 15억이 넘는 아파트는 22만2000여가구인 약 2.5%수준으로 굉장히 낮은 비율을 차지하고 있습니다. 이번 규제로 인해 15억이 넘는 아파트를 구입할 예정이였던 서민들이 "내집마련의 꿈을 잃었다"는 뉴스기사를 보면서 난센스라는 생각이 들었습니다. 5억도 아니고 15억이넘는 아파트를 구입하려다 이번규제로 영향을 받은 것인데 과연 서민이라 불릴 수 있을까요?
서울아파트 가격대별 비율
서울아파트의 가격대별 비율을 나타내는 표입니다. 서울전체 아파트중 약62.9%가 9억원 이하의 아파트이며, 9~15억은 21.6%, 15억 이상아파트는 15.5%를 차지하고 있습니다. 특히 KB부동산 집계에 따르면 15억이 넘는 22만2,000가구 중에 95.9%는 서울에 몰려 있는 것으로 나타났습니다. 여기서 봐야할 것은 15억초과 아파트는 전면금지되기 때문에 현금이 충분한 고액자산가들은 끄덕없겠지만 부족한 현금을 보유한 자산가라면 9억원 이하의 아파트나 9억~15억이하 아파트에대한 쏠림현상이 있을 수 있습니다.
자치구 가격대별 아파트비율
서울 자치구 가격대별 아파트 비율입니다. 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 15억이 초과하는 아파트비중이 높은 것으로 나왔으며 특히 강남구는 비율이 70%를 넘는만큼 강남구 전체아파트 10채중 7채는 대출이 전면금지된다 볼 수 있습니다. 이 밖에 용산구37%, 양천구17.4%, 종로구12.8% 등을 차지하고 있어 위에 나오는 비율만큼 대출규제영향을 받을 것으로 보입니다. 반면 서울 10개구는 15억 이상 아파트가 없는 곳으로 분양가상한제 지정에서 모두 제외된 곳이기도 합니다.
9억초과~15억이하 아파트 비율이 높게 집계되는 마포구, 용산구, 광진구, 성동구, 중구, 강동구 등이 아파트9억초과분에 대해 LTV20% 규제 적용을 가장 많이 받는 지역으로 볼 수 있습니다. 이렇듯 대출규제 주 타겟은 고가주택들이 몰려있는 강남3구와 그주변들이라 볼 수 있습니다.
대출규제 먹힐까?
주타겟인 강남3구와 고가주택이 밀집한 지역들로 하여금 초강력대출규제를 시행했다는 평가가 나오지만 대한민국은 생각보다 고액자산가와 현금부자가 많은 것이 현실입니다. 고가주택을 누르면 풍선효과로 규제가 덜한 아파트와 지역으로 유동성이 발생할 수 있어 역효과도 우려되고 있습니다. 이번 12·16부동산 대책에 담겨있는 31개의 규제만으로도 투자심리를 위축시킬 수 있을지는 모르겠으나 과거에서도 그랬듯이 빈틈을 비집고 들어가 시장을 선점하는 사람들은 분명 존재할 것입니다.
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