양도소득세 절세가 중요한 이유는 취득세, 보유세 등에 비해 납부해야하는 금액이 높기 때문에 자칫 잘못하면 세금폭탄을 맞을 수 있기때문입니다. 그래서 양도세를 줄이기 위해 절세방안이 중요합니다. 현실적인 양도소득세 방법으로 필요경비를 잘 준비하여 향후 매도시 절세를 하는 것인데요. 오늘은 양도소득세율 및 양도세 필요경비인정항목에 대해 알려드립니다.
※달라지는 세법개정안 내용은 글 중간 링크 걸어놨습니다※
양도소득세율
양도소득세율 표
양도소득세율은 부동산을 2년이상 보유했을시 과세표준금액에 따라 기본세율 6%(26%)에서 최대 42%(62%)까지 적용받게됩니다.(규제지역은 중과세26~62%) 양도소득세 부담을 줄이기 위해서는 양도하는 부동산의 보유기간을 조절하는 것이 절세방법입니다.
이유는 보유기간이 2년 미만이면 양도소득세율이 40~50%적용되기 때문에 세 부담이 커집니다. 그러므로 최소 2년 이상을 보유한뒤 양도하는 것이 좋습니다.
예를 들어 위의 표처럼 양도시 과세표준이 9,750만원일 경우 1년이상 2년 미만 보유한뒤 양도시 양도소득세율 35~45%를 적용받아 산출세액은 1,922만원~3,900만원이되고 1년 미만 보유시 양도소득세율을 적용받아 2,890만원~4,875만원이 됩니다. 따라서 부동산을 취득한 후 기간을 1년이상 또는 2년이상 보유한뒤 파는 것을 고려해야합니다.
양도소득세율 기본
양도소득세율은 과세표준에따라 6~42%이지만 조정대상지역으로 지정된 지역은 2주택자는 기본세율에 10%, 3주택 이상자는 20% 가산되므로 유의하셔야 합니다. 여기에 누진공제가 적용되는데 과세표준×세율-누진공제를 해주면 양도세가 계산됩니다. 양도소득세율을 보기전에 과세표준을 줄이는 것이 절세방법이 됩니다.
부동산 2년 이상 보유한 비사업용토지와 비사업용토지가 아닌 자산을 양도할 때 납부할 양도세는 A,B중 큰 금액인 216,600,000원이 납부할 세액이 됩니다. 2개 이상의 부동산 자산을 양도할 경우 과세표준의 합계액에 양도소득세율 기본을 적용한 세액과 각 자산별 세율을 적용한 산출세액의 합계액 중 큰 세액을 납부하는 것입니다.
주택은 2건 이상을 양도해야 할 경우 1주택을 양도하고 같은 연도 말 다른 1주택을 양도하여 1년 내에 2주택을 양도하는 경우 합산하여 신고납부하여야 하므로, 누진세율체계에서는 고율의 누진세율과 1회(250만원) 의 기본공제만을 적용받게 됩니다. 반면에 1주택을 양도하고 1주택을 다음 연도에 양도하면 보다 낮은 누진세율 적용과 2회(500만원)의 기본공제율을 적용받아 세부담이 줄어들게 됩니다.
양도세계산 흐름도
달라지는 장기보유특별공제 및 임대주택관련 내용 확인해보세요.
양도소득세를 줄이기 위해서는 위의 표에서 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제 등을 통해 세부담을 줄일 수 있습니다. 특히 장기일반민간임대주택을 등록하여 계산할 때 8년(10년)이상 계속 임대 후 양도하는 경우 50%(70%)의 공제율을 적용하게 됩니다.
장기임대주택을 6년 이상 임대한 후 양도할 때에는 일반 장기보유특별공제율(연2%~30%)에 임대기간에 따라 공제율을 가산하게 됩니다.
양도세 필요경비 중요성
양도세 필요경비는 미리 준비해두는 것이 좋습니다. 양도소득세 계산식은 간단하게 과세표준과 세율을 알면 구할 수 있고, 과세표준 산출 과정에서 핵심은 필요경비를 많이 받아야 양도세가 줄어든 다는 점입니다. 필요경비를 얼마나 준비했느냐에 따라 현실적인 양도세 절세팁이라 볼 수 있습니다.
필요경비 인정항목
취득에 소요된 비용
당해 자산의 매입가액, 취득세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용을 공제받을 수 있습니다. 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 비용이 매입가액이 되며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용, 인지대, 양도세신고서 작성비용 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함됩니다.
취득 후 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있습니다.
- 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
- 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
- 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
- 재해 등으로 건물, 기계, 설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
- 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
- 재해나 노후화 등 부득이한 사유로 건물을 재건축한 경우 그 철거비용
- 기타 개량, 확장, 증설 등 위와 유사한 성질의 비용
- 예를 들면 섀시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등은 공제가능하나 벽지, 장판 교체비용, 싱크대나 주방기구 교체비용 외벽 도장비용, 조명기구 교체비용 등은 공제받을 수 없습니다.
양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있습니다.
필요경비로 인정되지 않는 항목
위 항목들은 거래단계에서 자주 발생하는 지출들입니다. 하지만 실제 양도세 필요경비로는 인정되지 않기 때문에 주의하셔야합니다.
무엇보다 부동산양도소득세를 줄이기위해 필요경비들의 영수증들을 잘 모아놨다가 관할세무서에 우편 발송 또는 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)를 통해 신고하시길 바랍니다.
