각종 부동산규제로 인해 법인 명의의 임대인들이 늘어나고 있습니다. 개인 소유 주택에 대한 규제가 점점 강화되면서 법인을 설립하여 임대사업을 하기 위해서 입니다. 하지만 전셋집을 알아보는 임차인 입장에서는 집주인이 법인이라면 뭔가 불안하게만 느껴집니다. 오늘은 집주인이 법인 일 경우 전세자금대출 가능여부와 보증보험에 가입할 수 있는지 알아보았습니다.
집주인이 법인일 경우 주의점
누구와 계약해야하나?
법인은 개인이 아닙니다. 그래서 누구와 계약해야하는지 헷갈릴 수 있는데요. 원칙은 법인의 대표자와 해야합니다. 법인 대표자는 법인등기부등본에서 확인하시면 누구인지 확인할 수 있으며 계약진행시 대표자가 동일 인물인지 신분증 등을 확인해주셔야합니다. 그리고 계약 명의자에는 법인과 대표자 둘다 기재후 도장을 찍는 것이 좋습니다.
만약 전세계약시 대표자가 나오지 않고 법인 직원이 나온다면 위임장을 확인하시고 법인인감증명서, 직원의 재직증명서 및 신분증을 확인하시는 것이 좋습니다. 그리고 전세계약금은 법인명의의 계좌로 이체하는 것이 중요합니다. 만약 전세계약을 체결할 권한이 없는 사람과 계약이 진행됐다면 계약이 무효가 될 수 도 있으니 주의하시길 바랍니다.
법인이 파산한다면?
만약에 법인이 파산하게 된다면? 사업을 하는 법인이 이래저래 재정상태가 악화되다보면 파산할 수 도 있습니다. 이런경우에는 전셋집에 경매신청을 통해 전세보증금을 회수해야합니다. 하지만 이런 법인이 파산할 경우 임금체납과 국세체납이 있을 수 있는데요. 배당순위에서는 3순위(최우선변제권), 4순위(당해세)가 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인보다 먼저 배당 받을 수 있기 때문에 전세보증금의 손실은 불가피하게 됩니다.
이렇듯 법인이 각종 국세등을 체납하면 임차인에게 불리해지므로 반드시 계약할 때 세금완납증명서를 확인하는 것이 좋습니다. 이부분은 개인이나 법인의 경우 동일하지만 법인이 상대적으로 위험요소가 더 많다고 볼 수 있습니다. 그런데 1인으로 운영되는 법인은 최우선 변제 임금채권에 대한 위험이 없어집니다. 법인대표가 해당 법인으로부터 급여를 받고 있다 해도 이는 최우선 변제 임금채권의 대상이 아니므로 임차인 입장에서는 배당에 있어서 문제 될 것이 없습니다.
전세자금대출 받을 수 있나?
1금융권에서는 일반적인 법인회사 소유의 주택이라고 하면 통상 전세자금 대출이 힘들 수 있습니다. 은행이 법인 물건을 꺼리는 이유는 위에서 언급했듯이 사업에 문제가 발생하여 경매에 넘어가면 전세보증금보다 임금체납이나 국세가 먼저 배당 받을 수 있기 때문입니다.
만약 법인이 부동산임대업으로 등록이 되어있으면 한국주택금융공사나 LH에서 전세자금대출을 받을 수 있습니다. 한국주택금융공사의 경우 임차인의 증빙되는 소득기준 3.5배 정도의 전세자금대출이 가능하며, LH의 경우 오히려 임차인의 소득수준이 낮은 조건에 부합한다면 저렴한 금리의 전세자금대출을 이용할 수 있습니다.
전세보증보험 가입 할 수 있나?
전세보증보험 가입유무는 조건부입니다. 만약 임대인이 법인임대사업자, 주택사업자라면 보증보험이 불가합니다. 즉 법인명의 주택 중 어느 하나라도 시, 구청 등 지자체에 임대주택으로 등록된 주택이 있을경우 임차인이 전세보증보험에 가입할 수 없습니다. 임대인 법인이 렌트홈에 가입되어 있지 않다면 전세보증금반환보증보험(HUG)에 가입할 수 있습니다.
