재개발 절차 및 소요기간

정비사업지정 부터 준공까지 재개발 절차 및 소요기간에 대해 알려드립니다. 

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재개발사업 개념 

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재개발사업은 정비사업 중 하나로 도로, 상하수도 시설등의 기반시설이 열악하고 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선할 목적으로 이뤄지며 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시 환경을 개선하는 사업을 의미합니다. 재개발사업은 재건축사업과 달리 낙후된 주거환경까지 모두 정비하는 것이므로 공공사업의 성격을 띄는 차이점이 있습니다.

재개발 절차 

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재개발 절차는 도시 및 주거환경 정비기본계획 및 도시 및 주거환경 정비계획 수립을 시작으로 재개발사업 조합설립추진위원회를 구성하여 재개발사업조합을 설립하고, 사업시행인가를 받아 시작하게 됩니다. 이후 분양절차를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 철거 및 착공을 하게 됩니다.

 

서울시 정비사업 통계에 따르면 재개발 절차에 따른 평균 소요기간은 8년2개월 정도가 걸립니다. 상황에 따라 늘어날 수도 줄어들 수 도 있지만 빨리 진행되는 경우는 드뭅니다.

정비구역지정

정비사업지정대상

재개발 절차에서 첫 단계로 정비구역 지정이 되야 합니다. [도시 및 주거환경정비법]제16조제1항에 따라 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다. 정비계획 수립 대상지역으로는 노후, 불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 2/3이상인 지역으로 위에서 어느 하나에 해당되는 지역을 말합니다.

재개발 절차가 빨리 진행되기 위해서는 기반시설이 낙후되어 있거나 주민의 동의가 쉽게 이루어질 수 있는 지역일 것입니다. 신축건물이 상당히 밀집된 지역이라면 재개발이 불가능하다 볼 수 있겠습니다. 

 

조합설립인가

재개발 절차에서 정비구역 지정이 되었다면 조합설립을 위한 단계로 넘어갑니다. 시장, 군수, LH 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려면 토지등 소유자로 구성된 조합을 설립해야합니다. 조합을 설립하려면 토지등 소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 받아야합니다.[도시 및 주거환경정비법] 제35조 제2항

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재개발사업의 조합원은 재개발사업 정비구역 내의 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자가 자동으로 조합원이 됩니다. 조합원의 자격은 위에서 어느 하나에 해당할 경우 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 간주합니다. 정비구역 지정에서 조합설립인가까지 평균적으로 약 10개월이 소요됩니다.

 

토지등 소유자가 정비구역으로 지정 및 고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회 신청과 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않을 경우 재개발 해제 절차가 될 수 있습니다.

 

사업시행인가

사업시행인가보상

재개발 절차에서 사업시행인가를 받은 것은 재개발사업이 사실상 무산될 확률이 현저히 낮아지는 것이라 볼 수 있습니다. 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하려면 사업시행계획 인가신청서, 총회의결서 사본, 사업시행계획서 등을 시장, 군수 등에게 제출해야합니다.

 

사업시행인가를 받은 사업시행자는 재개발사업을 시행하기 위해 토지 및 물건 또는 그밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있습니다. 재개발 절차에서 조합설립인가를 받은 후 시업시행인가 까지 걸리는 소요시간은 평균 1년10개월정도 입니다.

 

관리처분계획인가

관리처분계획인가01
출처-서울시

재개발 절차에서 관리처분계획인가란 재개발 정비사업 시행 후 분양되는 대지 또는 건축시설 등에 대하여 합리적이고 균형이 있는 권리의 배분에 관한 사항을 정하는 계획을 말합니다. 

관리처분계획인가02

재개발 사업 시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장, 군수 또는 구청장에게 관리처분계획인가를 받아야 합니다. 재개발 절차에서 사업시행인가를 득한후 관리처분인가까지 소요기간은 평균 1년 6개월 정도입니다.

착공

재개발절차소요시간재개발절차및소요기간

재개발 절차중 관리처분계획인가를 받았다는 것은 재개발이 확실시 되는 것이나 다름 없습니다. 관리처분계획인가를 득한후 철거 및 착공에 들어가게 됩니다. 사업시행자는 사업시행계획서를 작성하는 경우 기존주택의 철거계획서를 포함시켜야 하며 기존의 건축물 철거에 들어갑니다. 관리처분계획인가를 받은 후 착공까지 평균 약 1년 2개월이 소요됩니다. 

건축법에따른착공01
주택법에따른착공01

 

준공

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재개발 절차의 마무리는 재개발 사업이 준공되는 것으로 사업시행자는 준공인가 신청을 통해 준공인가를 받아야 하고 정비구역의 지정은 준공인가의 고시가 있은 날 부의 다음날 해제되는 것으로 봅니다. 사업시행자는 공사완료의 고시가 있을 때에는 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해줘야 합니다. 이후 청산금의 지급 및 징수를 거쳐 조합해산 절차가 이뤄집니다.

 

재개발 절차는 이렇게 복잡하고 긴 시간이 필요합니다. 재개발은 정비구역 지정부터 준공까지 평균 8년 이상이 걸리는 만큼 무리한 투자는 신중해야합니다. 재개발은 특히 조합원 갈등과 법정 투쟁, 분양지연 등이 더해지면 투자기간이 급격히 늘어나거나 사업이 멈춰버리는 경우가 많기 때문에 10년 이상 보유기간을 감수할 수 있어야 한다는 것입니다. 

 

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