헌집을 새집으로 받는 아파트 재건축 사업. 좋은 주거지로 탈바꿈되기 때문에 아파트 재건축 사업은 '황금알을 낳는 거위'라 부르고 있습니다. 아파트 재건축 절차는 상당한 시간과 조건이 따르기 때문에 장기적인 관점으로 접근해야합니다. 아파트 재건축 절차의 단계는 어떻게 구성되어 있고 단계별 소요시간과 개념에 대해 알아보았습니다.
아파트 재건축이란?
아파트 재건축 사업이란? 정비기반시설은 양호하나 노후되거나 불량건축물이 밀집된 지역에서 주거환경 개선을 목적으로 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 시행하는 사업을 말합니다. 여기서 말하는 정비기반시설은 도로, 상하수도, 공원, 주차장 등 주민 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로 대통령령이 정하는 시설을 뜻합니다. 기반시설이 노후되어 진행하는 사업을 재개발사업이라 부릅니다.
재건축 대상
도시정비법에 따라 재건축 대상은 노후되거나 불량인 건축물입니다. 또한 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간을 지난 건축물이거나 노후 및 불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 2/3이상이여야 합니다. 기간만 채운다고 해서 바로 되는 것이 아니라 안전진단을 통과해야만 재건축이 진행될 수 있습니다.
아파트 재건축 절차
기본계획수립
아파트 재건축 절차 첫번째 단계로 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도시사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시 주거환경정비기본계획을 10년 단위로 수립해야하며, 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 판단되면 대도시가 아닌 시에 대해서는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.
안전진단
아파트 재건축 절차중 중요하다 볼 수 있는 안전진단 단계입니다. 재건축 안전진단은 주택의 노후, 불량 정도에 따라 구조의 안정성 여부, 보수비용 및 주변여건 등을 조사해 아파트 재건축 가능 여부를 판단하는 작업입니다. 대상건축물은 A등급부터 E등급까지 세분화되는데 E등급은 즉시 재건축 승인이 되지만 A~B등급은 일상적 유지관리 등으로 분류돼 재건축 시행시기가 최종 조정되며, D등급은 리모델링이나 조건부 재건축(적정성 검토)이 됩니다.
정비계획의 수립 및 해제
아파트 재건축 절차중 안전진단을 통과하면 정비계획 수립이 이뤄집니다. 정비계획이 수립된 지역내 에서는 건축물의 건출, 공작물의 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지분할 등이 시장, 군수등의 허가가 있어야 합니다.
정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회의 승인을 신청하지 못하거나 토지등 소유자가 정비구역으로 지정 및 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 해제될 수 도 있습니다.
조합설립 추진위원 구성 및 조합설립인가
개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 추진위원회로 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받습니다. 아파트 재건축 추진위원회가 조합을 설립하려고 할 경우 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지 면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의와 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장의 인가를 받아야합니다. 정비구역 지정부터 조합설립인가까지 평균 3년1개월의 기간이 소요됩니다.
사업시행인가
사업시행인가란 조합이 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차로 사업시행인가가 이뤄졌다는 것은 본격적인 사업 추진으로 사업이 무산될 가능성이 낮아진다는 의미입니다. 정비구역 지정부터 사업시행인가까지는 평균 4~5년 정도의 기간이 소요됩니다.
관리처분계획인가
종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권리로 변환하는 단계로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차입니다.
사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양 신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30~60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장의 인가를 받아 건축물을 철거할 수 있습니다. 정비구역지정부터 관리처분인가까지 평균 5년 7개월의 기간이 소요됩니다.
착공&준공
사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여 착공에 들어가고 착공이후 약 2년 6개월 뒤 준공하게 됩니다. 준공되고 실제로 입주가 완료되면 이전고시 과정이 진행됩니다. 이전고시는 준공이 완료되었음을 알리고 분양받은 사람들에게 소유권을 이전해주는 과정입니다. 마지막으로 청산을 통해 마무리 정리가 되면 아파트 재건축 사사업은 종료됩니다. 재건축의 정비구역 지정부터 준공까지 걸리는 시간은 평균 9.7개월정도의 기간이 소요됩니다.
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