2020공동주택 공시가격 상승 변동률과 공시가격 상승에 따른 보유세 및 건강보험료 예상 시뮬레이션을 알아보았습니다.
지역별 공시가격 변동률
이번에 발표된 2020공동주택 공시가격 변동률은 전년대비 전국적으로 5.99%가 증가하였습니다. 지역별로는 서울이 14.75%로 가장 높았으며 그 다음이 대전14.06%, 세종5.78%, 경기2.72% 순으로 나타났습니다.
그 밖의 지역들은 공시가격 변동률이 1%미만 이며 특히 강원, 경북, 경남 ,충북, 충남, 전북, 울산, 제주는 공시가격이 오히려 전년대비 하락하였습니다. 집값 상승률에 따라 공시가격 상승률도 편차가 있는 것으로 보입니다.
이번 2020 공동주택 공시가격 산정방식은 구간별 산정되었습니다. 공동주택의 대부분을 차지하는 시세9억 미만 주택은 19년 1년간 시세변동분을 반영하였고, 현실화율은 2019년 수준으로 유지되어 공시가격 상승률이 높지 않은 편입니다. 시세 9억~15억 공동주택은 공시가격 현실화율 70% 미만인 주택을 대상으로 70%수준으로 끌어올렸으며, 시세15억~30억원은 75%미만 주택을 대상으로, 30억 이상 주택은 80%미만 주택을 대상으로 각각 현실화율 75%, 80% 수준으로 상향하였습니다.
서울시 평균 공시가율 상승률은 전년대비 14.75%로 자치지구별 강남구, 서초구, 송파구(강남3구)가 1,2,3위로 가장 높은 상승폭을 나타내고 있으며, 그 다음으로 양천구, 영등포구, 성동구, 용산구, 광진구 순으로 이어집니다.
이번 2020 공동주택 공시가격산정은 구간별 또는 집값 상승률에 따라 산정했기 때문에 9억 이상이 몰려있는 강남 3구가 가장 높은 상승률을 보인 것으로 보입니다. 구간별 상승폭은 30억 이상 공동주택이 27.39%, 15억~30억이 26.18%순으로 이어집니다.
9억미만 공동주택에서는 6억~9억 구간이 8.52%로 가장 높았으며 3억 미만은 -1.90을 나타내고 있습니다. 표를 보더라도 9억원이 넘는 고가 주택들에 대한 공시가격 반영률이 상당히 높은데요. 정부는 9억원이 넘는 공동주택을 투기의 원흉으로 보고 있는 만큼 공시가격 현실화율에 따른 주택 시장에 하방압력을 줄 것으로 보입니다.
공시가격 상승 영향
공시가격 인상으로 보유세 및 건강보험료 등이 오르기 때문에 주택보유자들은 민감할 수 밖에 없습니다. 위 표는 1세대 1주택자로서 구간별 보유세와 건강보험료 시뮬레이션 예상치 입니다. 9억 미만은 보유세와 건강보험료가 2019년 대비 큰 변화가 없어 보입니다.
9억 이상 공동주택 이면서 고가 주택일 수록 공시가격 상승분이 높아짐에 따라 보유세 인상폭이 커질 것으로 보입니다. 반면에 건강보험료는 고가주택이여도 큰 상승폭을 보이지 않습니다. 특히 다주택자일수록 크게 인상된 보유세를 올해말 납부해야될 가능성이 커지고 있어 매수심리는 위축되고 매도심리는 커질 것으로 보입니다.
최근 고가주택들은 호가와 실거래가 마져 떨어지고 있는 가운데 공시가격은 오르고 있어 세부담이 한층 커질 것으로 보입니다. 강남권 및 서울일부지역 고가아파트들마저 시세가 2억~5억원대로 하락하고 있는 반면에 2020년 공시가격 예상치는 떨어진 시세 와 맞먹는 수준으로 오를 것으로 보여 반발이 심해질 것으로 보입니다.
