재건축, 재개발 정비사업주택 전세계약시 주의사항

안녕하세요. 땅미남입니다. 

아파트 외벽은 다 벗겨지고 녹물이 나올 만큼 주택 내부 시설이 낡은 주택이라도 전세 수요는 꾸준한 곳들이 있습니다. 바로 강남처럼 교통, 학군, 편의시설 등이 잘 갖추어진 주택들인데요. 이렇게 오래되어 재건축·재개발 대상이 될 만한 주택들은 비교적 전세가율이 굉장히 낮기 때문에 자녀들의 명문 학군을 진학시키기 위해 또는 결혼자금이 부족한 신혼부부에게 이런 전세매물은 인기가 좋은 편입니다. 하지만 이런 정비사업대상이 되는 주택들을 계약하기 전에 주의해야 할 사항들이 있습니다. 잘 모르고 이런 주택에 전세로 들어갔을 경우 계약 기간 2년을 못 채우고 쫓겨날 수 있기 때문인데요. 오늘은 정비사업대상 주택에서 전세계약체결시 주의해야 할 사항들에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세2년 계약 보장 못받는다

도시 및 주거환경정비법 출처-국가법령정보센터

도시 및 주거환경정비법 제70조에 따르면 전세 계약할 때 집주인들이 재개발·재건축 사업으로 인해 해당 건축물을 철거해야만 하는 상황이라면 임대차 계약은 자동 해지됩니다. 임대인 요구 시 임차인은 즉시 부동산을 임대인에게 조건 없이 명도해야 하기 때문에 전세로 살다가 아파트나 주택 철거가 결정돼 이주 공고가 나면 세입자들은 1개월 안에 갑자기 집을 비워야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

2년 이상 거주하려면

정비사업시행순서

재정비대상 주택에서 2년 이상 전세로 거주하기 위해서 사업시행인가 이전 단계에서 전세 계약하는 것이 좋습니다. 안전진단, 구역지정, 추진위설립 등 사업 초기 단계 아파트는 이주 단계까지 2~3년 이상이 소요되기 때문에 비교적 안전하게 거주기간을 보장받을 수 있습니다. 만약 이 단계보다 사업이 더 진행된 상황에서 입주한 상황이라면 전세 계약을 보장받지 못할 수도 있으니 계약하기 전에 정비사업 단계가 어느 정도까지 진행되고 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다. 

 

수리비 책임문제

정비사업 대상이 되는 주택들은 20~30년이 넘는 주택들이 대부분이기 때문에 전기배선이나 보일러, 상수도관 노후 등으로 인한 시설 고장이 자주 발생할 수 있습니다. 임대인은 보일러 등 설비가 낡아서 고장이 나거나 설비 고장 원인을 알 수 없을 때 원인을 밝히는 의무를 갖고 있습니다. 그렇기 때문에 임차인은 이사전 집의 구석구석을 사진으로 남겨놓고 시설물들의 하자 유무를 사전에 임대인에게 고지해야 합니다.

계약서 작성시 

계약서 작성 시 명시해야 할 사항
-재개발·재건축 예정지역 내에 위치한 물건임을 꼭 명시해야 합니다.
-재개발·재건축 사업으로 인해 해당 건축물을 철거해야 하는 상황이라면 본 임대차 계약은 자동 해지되며 임대인 요구 시 임차인은 즉시 대상 부동산을 조건 없이 명도해야 한다. 임대인은 명도 후 임대차 보증금을 지급한다.
-본 임대차 계약 대상 부동산은 재개발·재건축 OOO 구역으로 현재 (ex:사업시행인가)를 획득한 단계를 명시하며 정비사업으로 인한 철거 시 임차인은 계약 기간과 상관없이 명도키로 한다.
-임차인은 재건축·재개발 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비(재개발만 지급의무)등 경비이외에 임대인에게 어떤 비용도 요구할 수 없으며, 임대인은 조합 및 시공사에 지급하는 이주비를 수령하는데 적극 협조해야 한다.

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