안녕하세요. 땅미남입니다. 전월세 집을 구하다 보면 집주인이 여러명이 있는 경우가 있습니다. 특히 요즘같이 부동산 규제로 인해 부부가 증여나 상속, 절세목적으로 공동명의로 주택을 보유하고 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 이렇게 집주인이 여러 명인 집에 계약을 앞두고 세입자입장에서 혼란스러울 수 있는데요. 만에 하나 문제가 발생한다면 분쟁에 휘말릴 수 있기때문입니다. 오늘은 여러명의 집주인이 있는 경우 세입자는 누구와 어떻게 계약해야하는지 주의점들을 알아보도록 하겠습니다.
지분으로 여러 명이 있다면?
공유자가 3명 또는 그 이상일 경우는 먼저 등기부등본에서 '지분'을 확인해야 합니다. 민법 제265조에 따르면 "공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다"라고 되어있습니다. 즉 지분이 50%를 넘는 공유자가 있다면 그 중 1명과의 계약으로도 법적 임대차 효력을 얻을 수 있습니다.
원칙적으로는 지분을 기준으로 과반수와 계약을 체결한 후 서명을 받아야 합니다. 공유자 중 1인이 모든 권한을 위임받아 대표로 계약을 체결할 경우 여러 공유자들의 서명을 받을 필요는 없습니다.(위임장확인) 중요한 점은 공유자 지분의 과반수가 임대차계약 체결에 동의해야 한다는 것입니다. 만일 등기부등본상 지분이 표시되어있지 않을 경우 균등한 것으로 추정합니다.
TIP
간혹 지분권 자중에서 과반이 넘지 않는 사람이 본인이 대표자라며 "다른 지분권 자들과 친인척 관계이니 걱정말라"는 식으로 자기와 계약하면 된다고 부추기는 경우가 있습니다. 이럴 때 추후 다른 공유권자들의 임대차계약에 대한 거부가 있을 경우에는 보증금을 온전히 못지킬 수 있으니 다른 지분권자들의 임대차 동의가 필요한 것입니다.
부부 공동명의 경우
부부 공동명의 주택에 임대차계약을 한다면 공동명의자인 부부 모두와 직접 계약을 진행해야 합니다. 간혹 부부 중 한 사람만 나와 계약을 진행하고자 하는 경우가 있는데요. '일상가사대리권(일상적인 가사에 대해 부부 상호 간 인정되는 대리권)'을 언급하며 계약 진행에 문제가 없으니 진행하면 된다고 하는 경우가 있습니다.
하지만 주택의 매매나 임대에 대해 해당되지 않는 부분이므로 부부중 한 사람만 나와 계약을 체결한다면 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 또한 잔금 지급은 부부 중 1인 통장계좌에 입금한다는 내용을 특약사항에 반드시 명시하는 것이 안전합니다. 공동 명의자 중 1명이 외국에 체류하는 영주권자인 경우가 있을 수 있는데요. 이럴 때 영사관에서 발급받은 위임장을 첨부해야 계약의 효력이 인정된다고 합니다.
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