공동주택 리모델링(수직·수평증축)과 재건축과의 차이점에 대해 알아보았습니다.
공동주택 리모델링이란?
리모델링(Remodeling)이라 함은 대부분 아파트 내부 인테리어만 손보는 것을 생각할 수 있습니다. 여기서 말하는 공동주택 리모델링은 낡은 건축물을 부수고 새로 짓는 재건축과는 다르게 건축물의 골조는 그대로 남겨둔대 일부를 수선 및 보강하여 수직증축이나 수평증축을 통해 수명을 연장시키는 사업이라 볼 수 있습니다.
공동주택 리모델링은 건축법 제2조 제10호, 주택법 제2조 제15호에 이미 규정되어 있습니다. 건축법상 공동주택 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위로 규정하고 있으며, 주택법상으로는 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 대수선, 각 세대 주거전용면적이 10분의 3이내에서 증측하는 행위, 각 세대의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위에서 기존 세대수의 100분의 15이내에서 세대수를 증가하는 행위로 규정되어 있습니다.
공동주택 리모델링 사업절차
리모델링과 재건축 비교
기존 아파트를 허물고 다시 짓는 재건축과 달리 리모델링 사업은 기본 골조를 유지하며 수선하는 방식에 재건축은 준공 30년이 지나야 대상이 되지만 리모델링은 준공 15년만 지나도 사업을 진행 할 수 있어 사업문턱이 낮은편입니다. 조합설립에 필요한 주민동의율은67%로 재개발·재건축(75%)보다 낮습니다. 사업승인 단계에서는 75%를 채우면 됩니다. 안전진단에서 B등급을 받을 경우 수직증축을 할 수 있고 C등급이라면 수평증축과 별도 건물 증축이 가능해집니다.
용적률을 기준으로 삼는 재건축과 달리 공동주택 리모델링 사업은 주택 전용면적에 따라 사업 규모가 결정됩니다. 전용면적 최대 30%(전용 85㎡미만은 40%이내)까지 늘릴 수 있는데요. 기본적으로 용적률 300%인 아파트 단지가 전용면적이 30%증가하게 되면 용적률은 최대 390%까지 늘어나게됩니다.
하지만 2차 안전성검토와 함께 리모델링 활성화를 가로막는 내력벽 철거 허용 문제는 미뤄지고 있는 상황인데요. 여당에서는 리모델링을 활성화 시키기 위해 2월 중으로 '리모델링 활성화를 위한 특별법' 발의를 계획중이기때문에 법이 제정될 경우 일산, 분당, 평촌 같은 1기신도시 및 1990년대에 준공된 중·고층 단지 아파트들이 수혜를 볼 전망입니다.
공동주택 리모델링(수평증축)사례
래미안하이스턴
과거 대치 우성2차 아파트를 수평증축을 통해 2014년 준공된 래미안 하이스턴입니다. 리모델링을 통해 건폐율 17.35%와 용적율 109.13%가 증가하였습니다.
워커힐아파트
광진구 관장동에 위치한 워커힐 푸르지오는 일신아파트를 수평증축한 단지입니다. 리모델링을 통해 건폐율 43%, 용적률86.18%가 증가하였습니다.
청담 아이파크
강남구 청담동에 위치한 청구아파트를 수평증축하여 청담아이파크 아파트로 리모델링 한곳입니다. 이곳은 리모델링을 통해 건폐율14.66%, 용적률119.53%가 증가하였습니다.
현재 공동주택 리모델링으로 이뤄진 사업들은 대부분 수평증축사업이였습니다. 수직증축이 일반분양으로 사업비를 충당할 수 있어 사업성 면에 있어 유리한점이 있지만 과정이 쉽지 않아 그동안 진행이 지지부진한 편이였는데요. 하지만 서울 송파구 송파동 성지아파트가 국내 최초로 수직증축 리모델링 사업계획승인을 받으면서 수직증축 리모델링 사업에 탄력이 붙을 것으로 예상합니다.
