전셋집을 처음구하는 사회초년생분들이라면 아는 것보다 모르는 것이 더 많을 것입니다. 큰돈이 들어간다는 부담감과 처음보는 계약서 앞에서 한없이 작아질 수 밖에 없는데요. 그래서 오늘은 전세계약시 유의사항 6가지에 대해서 알려드리겠습니다.
전세계약시 유의사항
등기부등본확인
정말 원하는 전세매물이 나왔다면 당장이라도 달려가서 계약서에 도장찍고 싶을 것입니다. 하지만 이런 조바심때문에 등기부등본을 재대로 확인 못하거나 대충 중개사말만 믿고 전세계약을 진행할 경우 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있는데 표제부에서 주소, 면적, 용도등 부동산에 관한 기본사항을 확인하고, 갑구에서는 현재 소유권자를 확인하고, 을구에서는 채권최고액 즉 근저당(빚)이 얼마나 껴있는지 반드시 체크해야합니다.
다세대는 계약 호실만 보면 되지만 다가구는 하나의 건물로보는 단독주택이기 때문에 선순위권자들의 보증금 합과 근저당 금액을 합산하여 매매가 대비 70%를 넘길 것 같으면 위험하다 판단해야합니다. 전세계약시 유의사항으로 가장 중요한 것이 바로 등기부등본을 통해 소유권자, 근저당등 권리 사항을 확인하는 것입니다.
선순위 권자들의 보증금은 알겠는데 주택매매가격을 모른다면?
요즘엔 부동산 실거래가 조회 사이트가 굉장히 많습니다. 이사이트에서 충분히 매물도 구경하시고, 주택의 매매가격과 전세가격도 조회해보시는 것이 좋습니다.
가계약금도 계약금이다.
전세계약시 유의사항 두번째로 가예약금을 돌려받을 수 있다는 착각때문에 별생각없이 가계약금을 입금하는 경우가 있습니다. 만약 더좋은 매물을 찾아서 집주인에게 돌려달라고 했다면 못돌려 받을 수 있으니 주의해야합니다. 보통 입주전 계약서를 쓰지 않고 구두로 합의해 가계약금을 입금하는데 가계약도 계약의 일종이라는 것을 명심해야합니다.
계약은 집주인과 해야한다.
세번째 전세계약시 유의사항으로 계약은 집주인과 해야합니다. 만약 집주인이 개인적인 사정으로 인해 대리인이 와야한다면 집주인의 인감이 찍힌 위임장이 꼭 있어야 합니다. 집주인이 2명이라면 2명분의 위임장이 필요한 것입니다. 그리고 이중계약사기로 피해받으신 분들이 위임장까지 확인했지만 전세금을 집주인 계좌가 아닌 중개사 명의나 다른 사람의 명의로 된 계좌로 입금했다는 것입니다.
이는 반드시 집주인 계좌로 송금해야하며 집주인과 사전에 전화를 걸어 확인작업을 해야합니다. 그리고 현금거래를 피하시고 반드시 이체를 통해 계약금과 나머지 중,잔금을 납부하시길 바랍니다. 나중에 돈못받았다고 발뺌하는 악덕 집주인도 있으니 말입니다. 만약 현금거래해야한다면 전세계약영수증을 꼭 챙기시길 바랍니다.
계약기간
전세계약시 유의사항 네번째로 전세계약 만료 시점을 꼭 확인하기 입니다. 보통 전세계약은 1년 또는 2년입니다. 만약 계약기간을 1년 내로 진행하고 있다면 집주인과 협의하여 계약사항에 넣으시면 됩니다. 보통 계약기간 내에 이사를 하면 중개수수료를 임차인이 부담하므로 계약기간을 잘 생각하셔서 진행할 것이며 계약기간 만료 1~3개월전에 미리 알려주는 것이 좋습니다.
특약사항 체크
전세계약시 유의사항 다섯번째로 특약사항에 요구사항을 기재하는 것입니다. 전세계약에서 특약사항은 집주인과 세입자간의 협의를 하는 과정입니다. 특약사항은 법적효력을 갖추기 때문에 만일에 사항을 대비할 수 있는 문구를 넣는 것이 좋습니다. 예를들어 전세자금대출을 통해 이사오려는 분들 중에 간혹 전세자금대출이 안되는 경우가 있습니다. 전세자금대출은 계약서를 쓰고나서 받는 것이기 때문에 자칫 계약금을 날릴 수 있겠죠.
그래서 특약사항에 "1.집주인은 임차인의 전세자금 대출에 적극 협조한다", "2. 임차인의 전세자금대출은 임차인의 책임하에 전세자금대출이 이루어지지 않으면 임대차계약을 무효로 한다. 이경우 임대인은 계약금을 즉시 반환한다." 를 넣어주시며 됩니다.
그리고 집주인이 대출을 몰래 받을 수 있는 상황을 방지하기 위해 임대차 계약서 작성시 근저당이나 가압류 등의 문제가 발생할 경우 임대인에 대한 책임, 해약조건, 위약금 사항 등을 적어놔야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 빚이 있는 주택에 어쩔 수 없이 전세계약을 체결해야한다면 특약사항에 감액등기를 통해 근저당을 말소한다는 내용도 적어주시는 것이 좋습니다.
전입신고 확정일자 확인
전세계약시 유의사항 여섯번째로 바로 전입신고 확정일자를 확인하는 것입니다. 세입자가 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날부터 대항력이라는 것이 생깁니다. 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 우선변제권을 말하는데요. 이 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수도 있으며, 전세보증금을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.
확정일자를 계약서에 날인하면 전세권 등기를 놓은 것과 마찬가지의 효과가 생기는데요. 확정일자를 받은 뒤에 집주인이 다른 사람에게 근저당권, 전세권을 설정해주었더라도 그보다 우선순위가 되기 때문입니다. 또한 경매절차가 진행되더라도 먼저 배당받을 수 있게됩니다.
확정일자는 주민센터나 등기소에 계약서를 가져가면 장부에 기재한 후 바로 확인 도장을 찍어줍니다. 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 (동,호수까지)일치해야만 만일에 경매가 진행 됐을 시 배당에서 제외되는 일이 없을 것입니다.
여기까지 전세계약시 유의사항 여섯가지에 대해 알아보았습니다. 꼼꼼하게 체크해서 피해당하는 일이 없어야 겠습니다.
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