세입자 보호를 위한 입대차3법이 본회의를 통과했습니다. 임대차3법이 통과되기 전부터 전세가격 상승, 집주인의 직접 거주등이 확산되었는데요. 아무래도 임대차3법이 시행되면 임대료를 쉽게 올리지 못해 미리 올려 받으려는 집주인들과 아예 직접 거주하려는 분들이 많아진 듯 합니다. 오늘 발표한 임대차3법에는 어떤 내용들이 담겨 있을까요?
임대차3법 계약갱신청구권
계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 뜻 합니다. 이번 임대차3법 본회의를 통과한 내용에는 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어날 예정입니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유없이 거절을 하지 못합니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있도록 하며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게됩니다. 임대인이 실 거주를 이유로 갱신을 거절했으면서도, 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 ㅇ벗이 제3자에게 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해에 대해 배상하게 됩니다.
임대차3법 전월세상한제
임대차3법 중 전월세상한제는 계약 갱신시 임대료 상한이 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 벗어나게 만든 제도입니다. 임대료 증액상한을 5%으로 하되, 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조정할 수 있도록 했습니다.
계약갱신청구권, 전월세상한제 임대차3법 시행시기는 오늘 본회의 통과-> 대통령 재가와 관보 게재를 거쳐 바로 시행됩니다. 임대차3법 중 하나인 임대차 신고제도 국토부의 당초 계획대로 2021년 6월에 차질없이 시행될 예정입니다.
임대차3법 Q&A
계약갱신요구권의 행사
언제부터 계약갱신요구를 할 수 있나?
-임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 대한 청구권 행사가능
-계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월 전->2개월 전, 20.6.9)은 20.12.10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.
임차인에게 총 몇 회의 요구권이 생기나?
-갱신요구권은 1회에 한하여 가능하며, 최대 2년 보장됩니다.
묵시적 갱신도 갱신요구권으로 보는지?
-아닙니다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정됩니다.
법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있나?
가능합니다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여합니다. 다만 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.(20.12,10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월이상)
법 시행 이후에 계약기간이 만료되는 경우
(20.12,10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월이상)
게약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나?
그렇지 않습니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 임차인이 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료는 납부해야합니다.
계약갱신청구권의 거절
임대인이 거절할 수 있는 경우는?
임대인이 실제 거주하려고 한다면?
임차인에게 6개월 전부터 1개월 전까지 직접 거주해야하는 필요성을 통보하고 입주해야합니다.
만약 임대인의 직접 거주 사유가 허위라면?
임차인은 개정 법률에 따라 피해에 대한 손해배상 청구가능
임대료 상한
임대료 상한은 언제 적용되나?
임대료 상한 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에 해당됩니다.
5%를 무조건 올려주어야 하나?
그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이이며, 임대인과 임차인이 협의를 통해 조정할 수 있습니다.
계약갱신청구권 행사 시 전세를 월세로 전환 가능한지?
집주인이 바뀌는 경우
법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신 요구를 할 수 있습니다. 또한 계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택을 매매할 수 있습니다.
법 시행 이전 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접 거주를 희망하는 경우 임대인은 임차인의 갱신요구권을 거절 할 수 있습니다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야합니다.
