안녕하세요. 땅미남입니다. 월셋집을 구하거나 전세를 구하는 경우 이사가려는 건축물이 다세대 주택인지 다가구 주택인지 헷갈리는 분들이 많은 것 같습니다. 외관상 비슷해보이지만 서류상으로도 차이가 있는데요. 각 용어를 설명하기에 앞서 '세대'와 '가구' 개념을 먼저 봐야합니다.
'세대'와 '가구'는 소유권으로 구분할 수 있습니다. 구분 등기가 가능해 소유권을 가질 수 있다면 '세대' 이며, 구분 등기가 불가능하다면 '가구'라 볼 수 있는데요. 오늘은 꼭알아둬야하는 다세대 주택과 다가구 주택의 차이점을 알려드립니다.
다세대 주택vs다가구 주택
다세대 주택
다세대 주택이란 말그대로 다수의 '세대'가 거주 할 수 있는 주거 공간으로 각 호실마다 소유권을 지닐 수 있는 공동주택으로 볼 수 있습니다. 예를 들어 13세대로 구성된 다세대 주택의 소유권자(주인)들은 13명이 있는거나 다름없습니다. 각세대별로 집주인이 다르기 때문에 등기부등본을 열람할 경우 각 호실별로 열람이 가능하고, 각 호수별로 매매나 분양이 가능 합니다. 다세대 주택에 이사를 간다면 건물전체 등기가 아닌 전입하려는 호실 열람을 통해 근저당여부를 확인하시면 됩니다.
다세대 주택은 건축법 상 연면적 660㎡이하이고, 4층 이하의 층수로 건축할 수 있어 보통은 '공동 주택으로 분류하게 됩니다. 지하 공간과 바닥 면적이 1/2이 필로티 구조로써 주차장이 있다면 해당 층은 층수에서 제외됩니다. 만약 다세대 주택의 2개동 이상을 지하주차장으로 연결한 경우 각각의 동으로 보며, 각 세대별로 방, 주방, 화장실, 현관이 확보되어야 하고 1세대 최소면적은 20㎡이상이어야 합니다.
다가구 주택
다가구 주택은 건물 내 주거 공간이 나뉘어져 있더라도 구분등기가 이뤄지지 않아 소유자가 한 명인 경우를 의미합니다. 다시 말해 하나의 건물엔 한 명의 주인이 있고 건물 내 호수를 임대하는 경우로, 건축법상 단독주택으로 분류됩니다. 다세대처럼 각 호수를 하나의 주택으로 볼 수는 있지만, 분리해서 소유하거나 분양하는 것이 불가능합니다. 따라서 다가구 주택의 등기부등본 열람은 다세대처럼 각세대별 열람이 아닌 하나만 떼어볼 수 있습니다.
다가구주택의 소유권은 한 사람만이 가질 수 있지만, 건물 내에 여러 가구가 살 수 있도록 건축된 전체 면적 660㎡이하의 주택으로 19세대 이하, 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이며, 1층 바닥 면적의 1/2이상을 필로티 구조로 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 이외의 용도로 사용하면 해당 층을 주택의 층수에서 제외되는 점은 다세대 주택과 같습니다.
또한 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실 등이 갖추어져 가구별 독립생활을 할 수 있고, 각 구획을 분리하여 소유하거나 매매하는 것은 불가능합니다. 우리가 흔히 아는 원룸을 생각하면 빠르게 이해가 가실 겁니다.
이런 다가구에 임차인으로 들어간다면 주의해야할 사항이 있는데요. 바로 다가구 건물의 매매가격대비 근저당+선순위권자들의 보증금 합이 70%넘긴다면 위험한 건물로 봐야합니다. 다가구 주택은 앞서 말한 것 처럼 개별등기가 아니기 때문에 하나의 건물에 여러 임차인이 있다면 선순위권자(대항력을 갖추 임차인)의 보증금이 얼마나 깔려 있는지 미리알아야 혹시모를 사고에 대비할 수 있기때문입니다. 혹시나 불안하다면 전세보증보험을 드는 것도 방법입니다.
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다세대vs다가구 세금차이
다세대 주택과 다가구 주택은 여러 가구가 사는 주택이 공통점이지만 '주택 수'에 따른 세금 차이가 있습니다. 다세대 주택은 구분 등기가 되어 있기 때문에 각각 한 채의 독립주택으로 볼 수 있습니다. 다세대 주택을 통째로 가지고 있다면 호수별로 주택 수를 계산하기 때문에 다주택자가 되는 것입니다. 예를 들어 13세대 다세대 주택을 통으로 소유하고 있다면 13채의 집을 보유하는 것으로 판단하게 됩니다.
반면 다가구 주택은 여러 가구가 살고 있지만 하나의 단독주택으로 보기 때문에 다가구 주택을 통으로 소유하고 있다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 양도세에서 유리한 편입니다. 다세대 주택을 다가구 주택으로 바꾼다면, 다세대 주택을 다가구 주택으로 용도변경하고 용도 변경일로부터 2년 이상 보유한 후 통째로 팔면 단독주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
여기에 장기보유특별공제도 용도 변경일부터 양도일까지의 보유 기간을 계산하여 연 8%씩 적용됩니다. 단 조정대상지역이라면 2020년 1월 1일 이후 양도분부터는 2년 거주요건을 반드시 채워야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
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