조정대상지역에서 해제되면 어떤변화가 있을까?

안녕하세요. 땅미남입니다. 얼마전 분양가상한제가 지정됨과 동시에 일부 지역들의 조정대상지역 일부가 해제 되었습니다. 이에 따라 부산의 해제지역들로 하여금 부동산 투기열풍이 가속화가 되는 모습을 보이고 있습니다. 조정대상지역이 해제되면 과연 어떤 변화가 있어서 이런 투기열풍이 일어나는 걸까요?

그래서 오늘은 지정해제에 따라서 달라지는 점과 주의해야할 점을 알려드립니다.

조정대상지역에서 해제되면?

조정대상지역 일부해제

지난 11월 6일 정부는 민간택지 분양가상한제 지역지정 및 조정대상지역 일부 지역을 11월 8일자로 해제시킨다고 발표했습니다. 이에 따라 조정대상지역으로 지정됐다가 해제된 지역으로 하여금 부동산 투기열풍이 달아오르고 있는 상황인데요. 우선 조정대상지역이 해제되면 가장 큰 변화로 세금이 달라질 수 있습니다.

 

세제변화

조정대상지역 해제에 따른 세제변화

조정대상지역에서 해제되면 종합부동산세율이 0.6~3.2%에서 0.5~2.7%로 줄어들며, 세부담상한선은 2주택 기준 200%에서 150%로 줄어들게 됩니다. 다주택자에게 부과되던 양도세 중과세는 6%에서 최고 62%였던 세율이 해제되면서 6~42%인 일반세율로 바뀌게 됩니다.

 

여기에 다주택자라도 장기보유특별공제(최대 30%)를 받을 수 있어 세금을 아낄 수 있습니다. 예를 들어 5억 원의 시세차익을 내는 아파트를 10년 보유 한 경우 해제되기 전 세금은 2주택자가 약 2억4600만 원, 3주택 이상은 약3억 원이였지만, 지정 해제로 인해 기본세율로 적용되면 세금은 약 1억 2500만 원으로 줄어들게 됩니다.

그리고 서울과 부산에 집을 한 채씩 보유하고 있을 경우 부산의 집을 먼저 매각한다면 보유 주택 숫자와 상관없이 일반 세율로 양도세 계산이 나옵니다.

 

일시적 2주택을 판단하는 기준도 조정대상지역 해제일 (8일)을 기준으로 1주택인 상황에서 고시일 이후 새로운 주택을 매입한 경우 기존 주택을 3년 안에 팔면 비과세가 가능합니다. 하지만 대체 주택 취득일이 해제 전이었다면 기존 주택을 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있습니다. 

 

1가구1주택 비과세요건 주의

조정대상지역에서 해제되면 1가구1주택 비과세 요건이 2년 보유로 바뀌게 됩니다. 하지만 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 부산지역은 조정대상지역에서 모두 해제된 지역이기 때문에 2년만 보유하면 비과세 혜택을 받을 수 있지만 비과세 여부 판단은 주택의 취득시기에 따라 달라질 수 있다는 점입니다.

 

1가구1주택 비과세 여부를 확인하기 위해 취득시기를 판단해야합니다. 부산지역 조정대상지역의 지정은 2017년 8월 2일(8·2부동산대책) 기준으로 이전에 취득한 주택은 거주요건이 불필요 하며 이후에 취득한 주택은 2년 거주요건이 필요합니다. 하지만 이번 부산지역의 지정해제가 2019년 11월 8일부로 해제 되었기 때문에 11월8일 이후 취득했다면 2년 보유가되고, 11월 8일 전에 주택을 취득했다면 그 시기는 조정대상지역이였기 때문에 2년 거주요건이 필요한 것입니다.

 

그렇기 때문에 지정해제 지역에서의 1가구1주택 비과세판단은 취득시기를 잘 봐야합니다.

 

양도세 중과여부 판단

양도세 중과세 여부는 파는 시기로 판단해야 합니다. 보유주택이 해제된 11월8일 전에 팔면 양도소득세 중과세가 적용됩니다. 이 당시에는 조정대상지역이기 때문입니다. 11월 8일 이후 양도하게 되면 일반과세가 됩니다. 단 비과세 여부는 취득일 기준으로 판단해야합니다. 양도세 중과세는 주택을 언제 취득했는지가 중요한 것이 아니라 양도당시 조정대상지역이면 중과 적용이며, 해제된 지역이라면 일반과세가 적용되게 됩니다. 

이밖에 조정대상지역이 해제되면 LTV(주택담보대출비율), 전매제한, 중도금대출이 완화되고, 청약 1순위의 조건이 완화 되어 청약이 수월해 질 수 있는 점도 주목해야합니다. 무엇보다 지정해제됐다고 따져보지 않고 무턱대고 집을 팔아서 안내도 되는 세금을 더내는 일이 없길 바랍니다.

 

앞으로 달라지는 '1가구1주택' 양도세 비과세 혜택 요건

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민간택지분양가상한제 적용지역 및 조정대상지역 일부해제

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조정지역 추가지정 및 개선사항(2·20부동산대책)

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