토지투자의 기본 개발호재에 집중하라!

많은 분들이 토지투자는 복잡한 공법과 가격이 만만치 않다보니 접근하기 어려워하시는데요. 토지투자에 앞서 기본적으로 체크해봐야 할 사항이 있습니다. 바로 지가상승을 견인하는 개발호재인데요. 오늘은 땅값을 오르게 하는 개발호재 몇가지를 알려드리겠습니다.

역세권 주변

부발역 인근 농지 실거래가 출처-벨류맵

역세권 토지는 많은 투자자들이 선호하는 개발호재중의 하나입니다. 가장 많은 수익을 자랑하기 때문인데요. 바로 역세권 개발에 따른 토지의 용도지역이 바뀌면서 소위 말하는 초대박의 수익을 취할 수 있기 때문입니다. 하지만 늘 그렇듯이 역세권 토지 투자에도 위험은 도사리고 있습니다. 역세권 개발에 있어서 수용개발 또는 환지개발방식이냐에 따라 수익의 변화가 있을 수 있기 때문입니다.

 

수용방식의 보상은 공익목적의 개발을 위해 개별공시지가 기준으로 보상금이 책정되기 때문에 실거래가보다 낮은 금액으로 보상금이 나올 수 있어 주의가 필요합니다. 환지개발방식은 주로 개발된 땅으로 돌려주기 때문에 땅의 용도지역이나 지목이 바뀌어 땅의 감보가 이루어져도 상당한 시세차익을 노릴 수 가 있습니다. 그래서 새로이 생기는 역사와 너무 가까이 있다면 복불복이 될 수 있으며, 최대한 낮은 가격으로 토지를 매입하면 좋겠지만 역세권이 들어선다는 소문으로 인해 가격은 급등할 수밖에 없습니다. 수용방식에 대비하기 위해 역사와 거리를 약 1km 내외로 정하는 것이 안전하다 볼 수 있습니다.

위의 이미지는 2016년 개통한 경강선 부발역 인근 부발읍 아미리 587-6번지에 대한 실거래가격과 년 도별 개별공시지가 변화표입니다. 이곳의 실거래가는 2019년 3월 기준 평당 429만 원에 거래되었으며, 공시지가는 지난 19년간 약 6배가 상승한 것으로 나타납니다. 공시지가는 실거래가격이 아니기 때문에 지난 19년 대비 실거래가는 최소 10배 이상이 상승하지 않았나 추측해봅니다. 부발역의 개발방식은 공영개발방식으로 일부 수용, 일부 환지가 예정되어 있어 개발방식에 따른 지가상승이 또 한 번 변화될 것으로 보입니다. 

 

역세권 토지의 지가상승과 거래가 활발히 이뤄지는 시기는 예정 단계와 착공, 완공 이후 단계라 볼 수 있습니다. 

 

택지개발&신도시 주변

고덕국제신도시 출처-다음지도

몇 년 전 국토연구원이 공개한 '개발사업이 주변 부동산 시장에 미치는 영향평가' 보고서에 따르면 파주 교하, 부천 상동, 용인 동백, 화성 발안지구 등 2003~2007년 중 준공된 택지개발지구 주변 땅값 상승을 보면 많이 오른 곳은 전년 대비 300%가 넘게 급등세를 보인 곳도 있었습니다.

 

이렇듯 택지지구나 신도시는 대규모 도시가 형성되고 많은 인구유입과 더불어 주변지역으로 하여금 개발압력이 가해지는 것입니다. 운이 좋다면 토지용도 변경으로 인한 행운까지 기대할 수 있으며 용도변경이 아니더라도 지가상승은 개발 규모, 인접여부, 개발유형에 따라 지가상승이 이뤄진다 볼 수 있습니다. 

국토연구원에 따른 개발영향 범위는 2km이내라 볼 수있어 범위내에서 토지를 고르는 것도 방법이 될 수 있습니다.

 

I.C 주변

I.C주변 도시

I.C(interchange)는 고속도로에 진·출입을 할 수 있게 하며, 소도시와 대도시를 이어주게 하는 중요한 역할을 합니다. I.C주변으로는 신도시나 택지개발이 예정될 수 있고 물류, 유통단지들이 들어설 가능성이 있습니다. 그렇기 때문에 기존에 있던 I.C주변 1~2km내에 있는 토지를 눈여겨 볼 것이며, 개발계획을 열람하여 새롭게 생기는 I.C주변을 노려보는 것 또한 토지투자의 방법이 될 수 있습니다.

 

산업단지 주변

아산탕정디스플레이 주변

산업단지가 생긴다는 것은 기업이 들어와 고용 창출과 더불어 생산과 소비가 이뤄질 수 있게 만들어 줍니다. 지역경제의 핵심요소로 자리매김할 수 있는 계기가 바로 산업단지라 볼 수 있는데요. 특히 대기업의 산업 시설들이 유치되면 많은 고용 창출로 인해 주변 주거지 확충과 교통개선이 이뤄질 가능성이 높습니다.

위의 이미지처럼 천안 아산탕정 디스플레이1,2로인해 주변으로 많은 택지지구가 들어서게 되었으며, 이에따른 지가상승도 활발해졌습니다. 이와 비슷한 사례로 파주 LG디스플레이, 이천 SK하이닉스, 고덕 삼성반도체, 등 지역경제를 이끌 수 있는 대규모 산업단지로 인해 주변 지가상승은 필연적이므로 산업단지가 예정되어 있는 인근의 토지를 노리는 것도 방법입니다.

 

'SK하이닉스' 효과 상반기 땅값상승률1위 '용인시 처인구'

'SK하이닉스' 효과 상반기 땅값상승률1위 '용인시 처인구'

관광지 주변

관광지의 특성상 상주인구보다는 유동인구가 많은 편이기 때문에 호텔, 리조트, 게스트하우스 등 주로 숙박관련 부동산들이 우후죽순 생겨날 수 있습니다. 제주도 같은 경우 많은 외국자본과 제주도내에 개발로 인해 높은 지가상승이 되었으며 땅값은 물론이고 아파트가격까지 급등했던 적이 있습니다.

 

인구가 많이 찾는 다는 것은 그만큼 땅값 상승에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 과거 정동진이 "모래시계로 유명해지더니 땅값이 100배 올랐다" , 거제도가 "거가대교로 인해 땅값이 100배 올랐다" 는 것은 전설로 내려올 만큼 어마어마한 지가상승을 보이고 있는데요. 이는 인구유입과 땅값은 비례한다 볼 수 있습니다. 이미 올라버린 땅을 붙잡고 하소연할 수 없지만 앞으로 뜰만한 관광지가 있다면 미래를 보는 선견지명이 있어야 겠네요.

 

더 이상 부자들의 전유물이 아닌 모두가 공유할 수 있는 토지투자가 되었으면 합니다. 

 

고양시 덕양남부권의 핵심 '대곡역세권개발사업'

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울산역KTX역세권 복합특화단지 조성계획&토지거래허가구역지정

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서남부권 핵심전철이 될'신안산선'(노선도,착공시기,운영계획)

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