2019년 8월12일자로 국토부에서 '민간택지 분양가상한제 적용기준 개선 추진' 을 발표하였습니다. 이는 서울의 아파트 가격이 2018년 11월 2주째 부터 32주간 하락하였으나 7월1주부터 34주 만에 상승세로 전환하게 되면서 집값상승을 잡기위한 강력한 규제카드라 볼 수 있습니다.
이번 민간택지 분양가상한제는 2019년 10월부터 투기과열지구로 지정된 서울 전지역, 과천, 분당 등 전국31개지역이 적용될 것으로 보고 있어 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보고 있습니다.
오늘은 민간택지 분양가상한제가 부동산시장에 어떤파급력을 줄것인지 알아보도록 하겠습니다.
민간택지상한제 부활
분양가 상한제는 공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하여 그 가격 이하로 분양할 수 있게 하는 제도입니다. 그 중 공공 분양가상한제는 공공택지에 조성된 아파트에 적용이 되는 것이고, 이번에 발표된 민간택지 상한제는 민간업체가 조성한 택지에 공급되는 아파트에 적용하는 것으로 2014년 폐지이후 5년만에 부활하게 됐습니다.
이번 발표에서 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건이 완화되었습니다. 현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 지정할 수 있습니다. 하지만 이번 발표로 예고된 개정안은 '투기과열지구로 지정된 지역'들은 모두 적용대상이 됩니다.
현재 투기과열지구는 총31개지역으로 서울시25개구, 경기도 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 하남시, 대구 수성구, 세종시가 적용받게 됩니다. 나머지 민간택지 상한제 적용 조건이 최근1년간 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배는 초과하는 곳, 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 곳, 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약률이 10대1을 초과한 곳 이 해당 됩니다. 이 3가지 조건 중 1가지 이상 충족시 상한제가 적용될 수 있습니다.
현행 시행령 61조 2항은 예외적으로 재건축·재개발 사업이 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'를 대상으로 명시하고 있지만 이번 개정안으로 재건축·재개발 사업도 똑같이 '최초 입주자모집승인 신청한 단지' 부터 상한제 적용을 받게 됩니다.
게다가 '로또' 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요를 막고자 전매제한 기간이 늘어나게 됩니다. 공공택지 상한제에서는 주변시세대비 80%미만은 최대 10년, 민간택지는 80%미만시 최대 10년의 전매제한이 적용받게 될 예정입니다. 추가로 공공 분양주택에 적용되는 거주 의무기간(최대5년)을 올해 안에 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 추진할 계획이기 때문에 투기수요를 어느정도는 차단할 것으로 보입니다.
민간택지 상한제 파급력
위의 그래프는 2004년 부터 2018년까지 민간아파트 분양가상한제 적용 시기에 따른 서울아파트 가
격 변화 그래프입니다. 민간택지 상한제가 적용된 2008년 부터 2014년까지 서울 아파트 가격이 안정세를 보이고 있습니다.(물론 금융위기 역할도 있었음) 2014년까지 하락 안정세를 보이던 집값이 2014년 12월 폐지이후 2008년 4억8,000만원이던 서울 아파트 중간값은 급등하기 시작해 2016년 5억9800만원, 2018년 8억4,500만원으로 급상승하게 되었습니다.
이렇듯 민간택지 상한제가 적용됨에 따라 아파트 투기수요를 차단하여 집값 안정화에 기여했다는 점은 그래프를 보고 알 수 있습니다. 그만큼 파급효과가 크다는 것입니다.
분양가상한제가 도입된 시기의 서울과 수도권 인허가 물량 그래프입니다. 2007년 19.4만호이던 수도권 민간아파트 인허가 물량은 시행이후 2008년 12만호, 2009년 12.7만호로 줄어들었습니다. 폐지된 2014년 이후로는 인허가물량이 폭등한 것을 볼 수 있습니다. 이 그래프를 보고 상한제가 인허가물량까지 조절할 수 있지만 적용이전(2004~2007년)과 물량차이는 많이 안나는 것을 볼 수 있습니다. 2014년이후 인허가 물량이 폭등했던 이유는 저금리, 대출완화, 청약완화 정책을 펼치며 침체된 부동산 경기를 이끌었다고 볼 수 있습니다.
결론
이번 민간택지 상한제도입의 취지는 투기 확산의 진원지로 여기는 서울 강남권 재건축 단지를 '핀셋규제' 하기 위함이라 볼 수 있습니다. 2018년 11월부터 34주간 서울을 중심으로 집값이 다시 상승세를 보이면서 꺼내든 초강력 규제카드라 볼 수 있는데요.
이에 따라 후분양을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피하려던 단지들은 그나마 분양수입이 덜 감소하는 선분양으로 다시 돌아올 가능성이 높아졌습니다. 가구수 대비 일반분양 비율이 높은 재건축 단지일수록 조합원들이 내야할 분담금이 크게 증가할 것으로 보이면서 재건축·재개발시장에 큰 충격을 안길것으로 보입니다.
분양가를 억누르고 전매제한을 강화하는 것으로 투기수요는 잡을 수 있겠으나 당첨만되면 싸게 구입할 수 있는 것이니 전매기간을 버티더라도 로또당첨이나 다름없습니다. 하지만 현재 다들 아시다시피 미·중무역전쟁, 한·일경제보복등 다양한 경제 변수가 있는 만큼 앞으로 주택시장은 이번 규제로 인해 더욱 암울해 지지 않나 생각해봅니다.
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