안녕하세요. 오늘은 수익형 부동산으로 황금기를 지나 점점몰락하고 있는 오피스텔분양에 관련된 내용을 포스팅 하려 합니다.
과거 저렴한 가격대로 월세수익을 낼 수 있었던 오피스텔이였지만 최근 분양시장에서 실적이 저조한 상황이라고 합니다.
2019년 4월 5월 오피스텔 단지별 상황 |
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단지명 |
세대수 |
경쟁률 |
파주 운정 디에이블 |
440 |
336실 미달 |
인천 가좌 코오롱 하늘채 |
590 |
585실 미달 |
구리 유탑 트윈팰리스 |
357 |
355실 미달 |
송도M2블록 호반써밋 | 851 | 5.94:1 |
광진 화양빌리브 인테라스 | 491 | 332실 미달 |
대구 테크노폴리스줌시티 | 574 | 574실 미달 |
천호동 이안 강동컴홈스테이 | 378 | 358실 미달 |
보시다시피 대다수 단지들이 세대수에 비해 턱없이 부족한 청약 미달 사태가 일어나고 있는 실정입니다. 과거 잘나갔던 수익형부동산으로 이제는 훨씬 빠른 속도로 침체기에 접어 들고 있는 오피스텔은 대학가나 직장인 수요가 많은 역세권 오피스텔 마저도 공실이 늘어나고 있으며 이제는 신축 오피스텔이라도 늘어나는 공급량때문에 월세를 낮추려고 하는 집주인들이 많아 졌다고 합니다.
무엇이 이토록 오피스텔 시장에 악영향을 미치고 있는지 알아보고 한때 잘나가던 오피스텔의 장단점을 알아보도록 하겠습니다.
오피스텔 장점
편의성을 갖춘 입지
오피스텔은 일반적으로 상업용지에 들어서기 때문에 주변에 다양한 상가시설이나 편의시설, 교통요건 등을 갖추고 있는 경우가 많기 때문에 편의성을 잘 갖춘 오피스텔은 아파트 대단지처럼 생활권을 누릴 수 가 있어 신혼부부, 1인가구, 학생, 직장인 분들에게 인기가 많았습니다.
아파트 대비 저렴한 가격
실소유자분들이 아파트 입주를 포기하는 이유는 청약당첨에도 어렵지만 대출규제로 인해 자금조달이 힘들어서 입니다. 오피스텔 분양가는 아파트 소형 전세가격과 비슷하기 때문에 아파트 보다 저렴하게 들어 갈 수 있다는 장점이 있습니다.
높은 주거안정성
오피스텔은 현관 보안시설이나 방법CCTV가 잘갖춰져 있어 안전한 거주가 가능하고 입지상 주변 상업시설들이 많기 때문에 주변치안이 잘 유지되는 편입니다.
실거주목적 비과세적용
오피스텔은 상업용과 주거용으로 나눠서 구분할 수 있습니다. 상업용으로 취득하신다면 부가세환급을 받을 수 있으며 실거주 목적으로 매입하셨다면 1가구 1주택 요건을 갖춰 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.
임대사업자로등록시 취득세 면제
주택임대사업자로 등록할 경우 전용면적60㎡이하 오피스텔이라면 발생한 취득세를 전액 면제 받을 수 있습니다. 만일 200만원이 초과되었을 경우라면 취득세의 85%까지 감면받을 수 있습니다. 이는 2021년말까지 시행 예정이라고합니다.
오피스텔 단점
높은 취득세
주택의 경우 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하인 경우 1.1%의 취득세를 납부해야 되고, 토지나 상가, 오피스텔등의 부동산은 매입가의 4.6%에 해당하는 취득세를 납부해야 하므로 부담이 커질 수 있습니다.
높은 관리비
오피스텔은 건축법에 근거해 공급평수를 따져 관리비가 부과되기 때문에 동일한 면적의 아파트와 비교했을 경우 더 많은 관리비가 나올 수 있습니다.
부가세 환급의 손해
오피스텔을 업무용으로 사용 할 시 분양가의 10%부가세 환급이 가능한 반면 주거용은 부과세 환금이 불가능 합니다.
환금성과 감가상각
오피스텔은 시간이지날 수록 감가상각이 심해지고 이에 환금성이 떨어지게 됩니다. 주로 상업시설용지에 짓기때문에 향후 재건축 기대가 낮아 큰 시세차익을 기대하기가 어렵습니다.
오피스텔 시장 동향
위 그래프는 최근 10년간 전국 오피스텔 분양물량 추이를 나타내고 있습니다. 2009년 6,691실이 공급된것에 비해 지속적으로 상승하여 2019년 분양물량은 10배가 넘는 88,714실을 기록하고 있습니다. 이렇게 지난 10년간 쏟아지는 물량으로 인해 공실률은 올라가게 되었으며 오피스텔수익률과 매매가격 또한 덩달아 하락하고 있습니다.
금융결제원에 따르면 올해 1분기(1~3월) 분양한 오피스텔 총15개 단지 중 12곳이 미분양 된것으로 나타났고 이 중 수도권에 분양한 단지는 총 7개인데, 6곳의 미달 사태가 발생했다고 합니다. 내년에도 총 6만2747가구가 연이어 입주할 예정이라고 하니 물량소화가 더욱 힘들것으로 예상되며 '이제 오피스텔 투자로 돈 버는 시대는 끝났다' 라는 말까지 나올 정도입니다.
최근 분양하는 오피스텔의 미분양이 증가하는 또 다른 이유로 높은 분양가에서 찾을 수 있습니다. 정부는 아파트 분양가격에는 제동을 걸고 있지만 오피스텔 분양가에는 제한을 두지 않기 때문입니다. 특히 서울에 짓는 오피스텔의 경우 토지상승분을 그대로 반영하기 때문에 분양가 상승폭이 더욱 높은 편입니다. 2019년 서울의 평당 오피스텔 가격이 2900만원대를 형성하는 것을 보면 경기권에 왠만한 아파트 평당가격보다 훨씬 높은 수치라 보시면 될 것 같습니다. 이정도 가격이면 그냥 경기권에 내집마련을 하는게 더 나아 보이는건 저만의 생각일까요?
오피스텔의 과거 임대수익률을 보면 매년 하락세를 나타내고 있습니다. 과거 수익률이 좋았던 시절에는 레버리지를 통해 연6%가 넘는 임대수익을 낼 수 있어서 투자자들이 굉장히 좋아하던 수익형 부동산중에 하나였습니다. 하지만 지난해 평균 임대수익률이 연5%이하로 떨어지며 황금기에서 암흑기로 넘어가는 신호탄이 되었습니다.
오피스텔수익률 계산법
임대수익률(%)=(월세×12개월)-은행이자 ÷매매가격-(보증금+은행이자) ×100
지나친 공급물량으로 인해 기존 오피스텔은 감가상각이 심각해지고 수요자가 많다 하더라도 가격경쟁으로 인해 임대수익률은 떨어질 수 밖에 없습니다. 임대료는 고정적으로 받는데 신축 오피스텔의 분양가는 계속오르는 것 또한 오피스텔수익률이 하락한 이유라 볼 수 있습니다.
상가나 빌딩들과는 다르게 주 세입자는 대학생,직장인 등 사회 초년생인 것을 감안하면 임대료를 지속적으로 올릴 수가 없습니다. 이에 오피스텔의 월세상한선이 존재하는 것이고 오피스텔의 매매시세차익을 기대하기 어려운 이유중에 하나입니다.
그동안 대학가,역세권,직주근접 오피스텔에 투자하면 실패하지 않는 다는 공식이 있었지만 앞으로 이런 추세라면 오피스텔시장에 먹구름만 가득할 것으로 예상 해봅니다.
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