오늘은 어제 발표한 3기 신도시가 고양창릉, 부천대장 일대에 추가 지정 되면서 이로인해 1,2기 신도시 주택시장에 얼마나 영향력이 있을 것인지 알아 보려 합니다.
정부가 경기 고양 창릉과 부천 대장동 일대에 3기 신도시를 지정하면서 기존,1,2기 신도시 주민들의 불만이 극에 달한다고 합니다. 이유는? 이미 주택시장의 하락조짐과 공급과다로 인해 미분양이 속출하고 있는 지역들도 많은데 1,2기 신도시들보다 상대적으로 서울과의 접근성이 좋은 3기신도시의 공급물량으로 기존 신도시가 경쟁력을 잃을 것이라는 판단이 지배적입니다. 일부주민들은 기존 1,2기 신도시에 사망선고를 내리는 것과 다름없다며 는 호소하고 있는 상황입니다.
고양창릉은 일산과 파주 주택시장을 흔들것인가?
고양 창릉의 입지적인 부분을 보면 당연히 1기 신도시인 일산과 2기신도시 파주 보다 월등히 앞서고 있습니다. 단순히 배드타운 역할을 위해 지정된 것이 아니기때문에 일산과 파주에 비해 고양창릉의 접근성, 자족기능, 생활인프라는 상대적으로 우수하다는 평가가 나오고 있습니다.
일산신도시는 대규모 업무 단지나 개발 호재가 많이 없는데다, 지어진 지 30년이 다 돼가는 노후 주택들이 대부분입니다. 최근 한국감정원에 따르면 4월말 기준 일산 서구 아파트 평균 매매가격은 3억1,737만원으로 1년전보다 1.8%나 떨어졌습니다. 같은 기간 1기신도시 분당은 7억4,437만원에서 8억3,747만원으로 1억가까이 뛴 것과는 비교되는 부분입니다. 여전히 일산은 분당에 비해 서울과의 접근성이 떨어진다는 것을 알 수 있습니다. 집값 하락으로 인한 '깡통전세' 우려가 커지면서 전세금을 돌려주지 못해 보증기관이 대신 돌려주는 보상반환 사고 역시 전국 226개 시군구 중에서 고양시가 가장많은 57건을 기록 할 정도로 집값 하락세가 두드러져 보입니다.
여기에 3기신도시가 고양창릉으로 지정되었으니 공급물량이 늘어날 것이고 입지여건이 우수한 3기신도시로 이탈하는 현상이 많아 질 것으로 보입니다. 이는 노후화된 주택을 벗어나 새아파트로 갈아타려는 수요가 많아지기 때문입니다. 일산신도시 주변으로 삼송지구, 원흥지구, 지축지구등이 있고 대곡지구 또한 새롭게 개발이 들어가는 만큼 일산 신도시는 앞으로 주택시장이 험난 할 것으로 보입니다.
2기 신도시인 파주신도시 역시 인근 고양 창릉 신도시의 영향을 받을 수 밖에 없습니다.
파주신도시와 일산신도시를 거쳐 GTX-A노선이 지나간다지만 고양창릉에도 GTX-A노선이 지나가고 서부선이 신설되기 때문에 파주신도시의 GTX-A노선이 3기신도시로인해 마냥 즐겁지만은 않을 것입니다.
다만 3기신도시가 들어서려면 거쳐야 되는 부분들이 많기 때문에 오랜 기간을 소요 할 것으로 보이며 신도시가 들어서는 시기에 맞게 계획하는 것이 옳바른 선택이라 보입니다.
3기신도시가 지정되는 곳의 지주들은 대체적으로 환영하는 편으로 낙후된 지역이 개발되는 것에 반대하는 사람은 별로 없어 보입니다. 다만 수용보상금의 문제가 남아 있고 수용 바깥지역 지주들은 지가상승이 꾸준할 것으로 예상함에 따라 매물들을 거둬들이고 있는 상황입니다.
(feat 졸부탄생)
참고자료
2019/05/08 - [부동산 분석] - 수도권 소외지역 GTX-A,B,C 광역전철망으로 달라 질 수 있을까?
2019/05/07 - [부동산 분석] - 고양창릉 부천대장 3기신도시 추가지정 부동산분석
2기 '검단신도시'는 '검단 빈도시?'
지난 2018년 12월19 공급대책으로 인천시 계양구 일대에 계양테크노밸리(1만6,500가구)가 지정되었습니다. 이로 인해 검단신도시의 미분양이 급속도로 증가하고 있고 항간에는 '검단빈도시' 라는 오명까지 얻고 있습니다.
국토교통 통계누리에 따르면 3월말 기준으로 인천의 미분양 총2,454가구 가운데 절반 이상(56.6%, 1386가구)이 검단신도시에 집중적으로 몰려 있습니다. 지난달 검단 '대방 노블랜드'는 총1,274가구 분양에 87명이 지원해 1,187가구가 미분양 되는 등 미분양 무덤이라 불리고 있습니다. 검단신도시에는 올해에만 1만2,000여 가구가 추가로 분양이 이뤄 질 것으로 보고 있어 미분양이 더욱 가속화가 될 것으로 보입니다. 검단신도시는 무엇보다 교통의 불모지로 불리는 곳으로 서울과의 접근성이 굉장히 열악하며 계양테크노밸리와 부천대장 신도시로 인해 더욱 고통스러울 것으로 보입니다. 서울 집값 잡으려다 수도권 집값 다잡게 생겼습니다.
이외에 신도시가 지정된 곳 주변 지역들의 낙후된 주택들 또한 영향을 받을 수 밖에 없을 것으로 보이며 부천대장의 경우 김포공항과 매우 가까워 소음문제와 지하철이 없어 자차로 서울로 출퇴근 해야한다는 단점이 있어 호불호가 갈리고 있습니다.
3기신도시 갈길이 멀다.
신도시가 지정되고 완공이 되기까지 5년~10년은 바라봐야 합니다. 주택공급을 목표로 지정했다고 하지만 서울의 집값을 당장 잡기는 힘들것으로 보입니다. 3기신도시는 그린벨트에 지정되었기 때문에 그 동안 재산권 행사를 못했던 지주분들의 보상금 갈등이 심화 될 것으로 보입니다. 그 동안 수용개발 방식은 강제성을 동원하고 있고 보상금 산정방식에 문제가 많다는 지적입니다. 토지의 실거래 가격이 아닌 공시지가 기준으로 보상금 산정을 하기때문에 잡음이 많을 수 밖에 없습니다. 보상금 문제만 해결된다면 빠르게 진행 될 것으로 보입니다.
