2000년대초 부자의 상징이라 여겨지던 주상복합 아파트가 있습니다. 바로 강남구 도곡동에 위치한 타워팰리스입니다. 주상복합 아파트의 시초라 불리던 타워팰리스는 여전히 고가의 주거공간으로 유명한데요. 2002년~2004년까지 완공된 이 아파트는 지어진지 17년이나 되었습니다.
초기 분양 성적이 그리 좋지 않았던 시절도 있었지만 어느새 대한민국의 최고 아파트로 불리며 부의상징이 되었습니다. 하지만 옛 명성과는 달리 타워팰리스의 미래가치는 어둠기만 합니다. 비단 타워팰리스만의 문제는 아닌데요. 바로 주상복합의 특징때문에 그렇습니다.
오늘은 부의 상징이지만 미래가 어둡기만한 주상복합 아파트에 대해 알아보도록 하겠습니다.
주상복합의 시초 '타워팰리스'
2001년부터 2004년까지 삼성물산이 상업용지땅에 용적률 900%를 넘게 적용받아 최고높이 69층(264m), 면적 92㎡~340㎡, 세대수 2,590가구가 거주할 수 있는 명품 주거공간으로 초고밀도 복합 개발을 추진하게 되었습니다. 초기에 분양받은 삼성그룹 계열사 임직원들이 상당히 많았고, 그 외에 유명 금융인, IT갑부, 유명 연예인, 전문직 종사자들이 거주했던 것으로 유명합니다. 당시 분양가가 평당 900만원(현재4,000만원대) 대였다고 하니 계속 보유하신분이라면 어마어마한 시세차익을 낼 수 있었을 것입니다.
2000년초 고층 빌딩을 거주공간으로 사용한다는 것이 익숙지 않았던 사회정서상 미분양의 흑역사도 갖고 있지만, 휘트니스센터, 사우나, 수영장, 골프연습장, 클럽하우스, 연회장, 프리미엄 슈퍼마켓등 최고급 편의시설이 단지내에 있고, 학군, 교통도 좋아 강남부자들의 상징이 되었습니다.
2006년 입주가 이루어진 '도곡렉슬아파트'와 타워팰리스1차 최근 실거래가 평당가격을 엑셀파일로 정리해보았습니다. 두곳 모두 입지상으로 도곡역과 가깝고, 비슷한 학군을 공유하며 입주시기가 비슷한점에서 단순 비교를 해보았습니다. 도곡렉슬 아파트의 최근 실거래가 기준 평당 가격은 5,500만원, 타워팰리스 1차 아파트의 평당 가격은 4,000만원으로 평당 1,500만원의 차이를 보이고 있습니다.
편의시설이나 입지를 보았을 때 타워팰리스1차가 평당가격이 더 높을것으로 보였지만 최근 평당 실거래가를 보니 확실히 일반아파트와 가격 차이가 있는 것을 볼 수 있습니다.
타워팰리스는 15년차가 넘어가면서 신규 분양 아파트 및 기존 아파트에 비해 평당 가격면에서 밀리는 추세입니다. 주상복합 특성상 타워팰리스의 전용률(공급면적 대비 전용면적 비율)이 71~73%대로, 일반 아파트 전용률 보다 7~8%가 낮습니다. 특히 타워형 설계로 지어져 창문을 통한 환기가 어렵고, 냉·난방 비용이 많이 들어간다는 점도 일반아파트와는 차이가 있습니다.
특히 상업지역에 용적률 900%를 초과해 지었기 때문에 향후 재건축을 기대하기가 굉장히 어렵다는 단점도 있습니다. 타워팰리스1차와는 달리 주상복합 2세대들은 1세대의 문제점을 개선하여 만들기 때문에 높은 평가를 받고 있습니다.
주상복합 장·단점
주상복합이란 주거공간과 상업공간이 복합된 아파트로 일반 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 규제를 받아 오피스텔과 비슷한 취급을 받게 됩니다.
▶장점
교통이 편리하다: 주로 도심 상업용지에 짓기 때문에 지하철, 터미널, 버스정류장 등 대중교통을 이용하는데 편리합니다.
생활편의성이 좋다: 영화관, 대형마트, 휘트니트센터, 수영장, 골프장 등 다양한 편의시설이 존재하기 때문에 입주자들의 편의성이 좋습니다.
보안이 좋다: 주거 특성상 외부인에게도 오픈되어 있는것이 대부분인데, 상업 구역과 주거 구역은 출입구와 엘리베이터, 주차장 등을 완전히 분리해서 사용하기 때문에 외부인의 접근을 막을 수 있습니다.
조망권이 좋다: 주로 초고층 높이로 짓고, 통유리로 되어 있기 때문에 보이는 조망 자체가 남다릅니다.
층간소음이 덜하다: 수직과 수평의 힘을 지탱해주는 기둥과 보로 구성된 라멘구조의 건축방식으로 인해, 일반아파트에 비해 층간소음이 적은 편입니다.
▶단점
전용면적 대비 분양가격과 관리비가 비싸다: 토지 가격이 높은 도심지역의 중심 상업지에 많이 건축을 하고, 주차장 역시 공급면적에 포함되기 때문에 일반아파트에 비해 전용률이 낮습니다. 이에 따라 대지지분도 낮고 관리비가 비싼 편입니다.
소음문제: 조용한 주거지만 있는 것이 아닌 상가가 복합적으로 밀집된 공간이기 때문에 상가에서 발생하는 소음이 많이 발생할 수 있습니다. 음식점이 주로 있다면 냄새도 심한편입니다.
단열과 환기 등에 취약하다: 통유리 방식일때 단열과 환기에 약점을 보였으나, 최근 반창 구조등 건축방식이 변화되고 많은 개선이 이뤄지고 있습니다.
아파트의 조경, 놀이터 등 공용시설 부족: 일반아파트에 비해 단지가 형성이 잘안되기 때문에 놀이터, 조경환경등이 부족할 수있습니다.
재건축의 약점: 상업용지에 용적률을 최대로 끌어다 짓기 때문에 향후 위로 증축할 수 있는 범위가 좁습니다. 가장 큰 단점이라 생각 할 수있는데요. 이미 최고 높이로 허가 받아 지어논 건물을 다시금 위로 증축한다는 것이 쉽지 않을 것입니다. 이 부분은 주상복합 뿐만아니라 초고층 일반아파트에도 적용될 수 있습니다. 예를 들어 69층짜리 타워팰리스를 90층 100층으로 재건축한다면 누가먼저 반대할지 상상해보시길 바랍니다.(허가도 안내줄 것이고, 주변 주민들의 반대)
여기까지 타워팰리스에 빗대어 주상복합에 대해 알아 보았습니다. 여전히 부의 상징으로 여겨지고 있고, 모두가 한번쯤은 살고 싶어하는 주거 형태가 아닌가 싶습니다. 하지만 이 건물들이 향후 10년~20년이 지났을 때 지금의 명성을 유지하고 있을 지 의문입니다.
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