'중개자격증 보유자수 40만명 시대', 개업중개업자 10만명 시대를 맞이한 2019년 부동산 중개시장은 더 이상 블루오션이 아닌 레드오션으로 바뀌고 있는 추세입니다. 젊은 사람들은 취업난, 중장년 층은 미래를 준비하기 위한 노후 자격증이라는 의미때문에 많은 분들이 중개자격증에 도전하시는 것 같습니다.
작년 까지 뜨거웠던 부동산 열기 덕분인지 더욱 중개자격증을 취득하기 위해 공부하시는 분들이 많은 것 같지만 현실적인 부분은 잘모르시는 것 같습니다.
오늘은 부동산을 직업으로 삼았을때 현실적부분과 공인중개사전망에 직설적으로 조언해 드리려 합니다. 제 개인적인 생각이 많이 반영되어있으니 참고만 하시길 바라며, 열심히 중개자격증을 공부하시는 분들에게 위축감을 주기위해 이 글을 쓰는 것이 아니니 오해하지 마시기 바랍니다.
쏟아지는 중개자격증
공인중개사자격증의 총 보유자수는 작년 2018년 29회 합격자를 포함한 42만 2096명이 보유하고 있습니다. 한해 평균 1만명~2만명에 해당하는 합격자들이 쏟아지고 있는데요. 현재 공인중개사 시험은 절대평가로 진행되기 때문에 일정 점수만 넘으면 합격하는 식입니다.
그러다보니 평균적인 합격률이 20%를 이루고 있을 정도로 높다고 보시면 됩니다. 너무 많이 풀린 자격증때문에 공급과잉이라는 말이 나올 정도 이며 이를 위해 절대평가에서 상대평가로 추진하려는 목소리가 있지만 이미 풀려버린 자격증이 40만개인데 이제와서 규제 한들 무슨소용인지 의문입니다.
2018년 29회 공인중개사 합격자를 연령별로 조사해본 표입니다. 다양한 연령층이 중개자격증에 응시 했으며 주로 30~50대 연령층이 많은 응시율과 합격률을 자랑하고 있습니다.
20~30대층은 경기불황에 따른 취업난을 해소하기 위해 부동산업을 도전하려는 심리가 강하며, 40~50대층은 공무원을 제외한 정년 보장되는 직장이 사실상 드물다 보니 노후준비를 부동산으로 대체하려는 목적이 강한 것으로 보입니다.
실제 40~50대 분들과 얘기를 나눠보면 정년에 대한 강한 스트레스와 직장에서 받는 압박과 눈치는 스스로를 힘들게 한다고 합니다. 주변 동료들이 부동산을 통해 돈 번것을 보고 나도 해보자는 식의 도전도 많았습니다. 20~30대 분들은 취업난도 있겠지만 내가 열심히 한 만큼 돈을 벌고자하는 욕심도 상당히 컸습니다.
부동산 경기가 굉장히 좋았던 2017년 공인중개사들의 연매출 표입니다. 공인중개사협회에서 1만5천명을 대상으로 조사된 이 통계치를 보면 약54%가 연매출 2600만원 미만을 벌었으며, 7200만원 이상 벌어들인 비율은 13% 정도로 양극화가 굉장한 것을 볼 수 있습니다.
부동산 업무 특성상 영업 활동이 주로 이뤄지기 때문에 영업력과 홍보에서 뒤쳐지게 되면 수익에 영향을 미치게 됩니다. 단순 통계치만 보았을 경우 그래도 돈버시는 분들은 꽤 많은 수익을 낼 수도 있는데요. 하지만 영업활동에 있어서 들어가게 되는 영업비용이 만만치 않다는 것입니다.
중개 수수료만 놓고 보면 부동산업을 통해 고소득이 가능한 직업인 것은 사실입니다. 매물 1~2건만 중개해도 웬만한 직장인 한달 월급을 능가하는 수입을 올릴 수도 있고 1년 연봉에 해당하는 금액을 한번에 벌수도 있기 때문입니다.
수수료율은 거래금액에 따라 0.4%~0.9%로 책정되게 되는데 서울의 8억원짜리 아파트를 중개했다면 요율 0.5%를 적용해 매수&매도인에게 각각 400만원씩을 받을 수 있습니다.
하지만 현실은 경기침체와 부동산 규제로 인해 한달에 한건도 거래를 못하는 경우가 태반이고, 매매거래를 했어도 영업비용으로 나가는 지출이 많다는 것입니다. (광고비, 공동중개, 차량유지비, 월세, 직원수당 등)
중개업소 창업을 목표로 하시는 분들은 사업을 하는 것인 만큼 수수료에 따른 매출만 생각해 볼 것이 아니라 영업비용으로 발생하게 되는 지출비용도 감안하셔야합니다.
'자격증만 믿으면 낭패'
공인중개사협회에 따르면 한해 평균 중개자격증만 1~2만개정도가 쏟아지고 있는 만큼 신규 창업을 하시는 분들 또한 많습니다.
신규 창업자가 폐업률을 압도할 정도로 많다는 것은 아직까지 부동산 중개업에 대한 로망을 갖고 있는 듯합니다. 부동산업은 100% 영업활동을 통해 수익창출을 할 수 있는 업종입니다.
매수자와 매도자를 연결시켜주는 커넥션 역할을 하는 것이 중개인인데 너무 많은 중개업소가(편의점보다 많다고함) 있다는 것이 가장 큰 문제점이며, 영업에 맞지 않는 분들이 창업했다가는 낭패를 보기 쉽상입니다.
자격증 취득을 위해 많게는 1~2년 짧게는 3~6개월의 시간을 투자하시는데 자격증만 취득하면 큰 돈을 벌 수 있다는 착각도 버리셔야합니다. 매출은 자격증이 뒷받침해주는 것이 아니라 본인의 영업력과 광고나 홍보에 따라 달라 질 수 있기 때문입니다.
TV나 인터넷에서 중개자격증 광고를 보면 여전히 블루 오션이라며 대대적으로 홍보하고 청사진을 그려주지만 오로지 홍보성이기 때문에 자격증만 보고 접근하기 보다는 본인의 적성이 맞는지 부터 체크해셔야 할 것입니다.
중개업 해야되나 말아야되나?
공인중개사협회에 따르면 2018년 개업공인중개사의 수는 105,121명으로 추산하고 있습니다. 이는 사업자등록을 한사람들을 통계한 수치이기 때문에 실제 일하고 있는 종사자수는 30만명이 넘을 것으로 예상됩니다. 위에서 언급했던 통계치를 보면 창업의 욕구가 싹 사라 질 것입니다.
이런 통계치만 보고 불타오르는 열정을 억누르실 필요는 없습니다. 폐업률이 많은 것은 그만큼 전문성, 영업력등이 떨어지기 때문입니다. 그냥 한번 해보자는 식의 개업은 폐업의 지름길이 될 수 있기 때문에 여러분이 부동산업을 도전해 보고 싶다면 창업보다는 직원으로 밑에서 부터 차근차근 일하시면서 전문성을 키우시는게 좋습니다.
사람을 만나 영업하는 업종인데 사람을 무서워하고 큰 자산을 다루는 업종인데 관련 법과 대상 물건에 대해 모른다면 전문성 부재로 인해 손님은 옆집으로 향할 것입니다. 모두가 경쟁이기 때문에 내가 얼마만큼의 전문성과 영업력을 갖추고 있는지 확인해야 할 것입니다.
간혹 부동산 투자를 위해 일하려고 하시는 분들도 꽤 있습니다. 이런 분들에게 저는 본업을 버리지 마시라 조언해드립니다. 본업은 수익을 창출할 수 있는 '캐시카우'입니다. 하지만 당장 부동산영업을 통해 수익을 기대할 수 없고, 정착하는데 몇년이 걸리거나 아예 못할 수 도 있습니다.
이런 리스크를 생각한다면 본업을 통해 수익을 지속적으로 창출하고 자본을 모으면서 투자를 해도 충분합니다. 부동산업을 해야지만 투자를 할 수 있는 것은 아닙니다. 본업을 병행해서 부동산 투자를 충분히 할 수 있기 때문에 무리하게 퇴사를 감행하는 행동은 안하시는게 좋습니다.
미·중무역전쟁, 한·일무역전쟁, 부동산 규제, 코로나사태 등으로 인해 부동산시장이 위축되고, 거래량 감소에 따라 중개시장이 정말 안좋습니다. 일희일비할 필요는 없지만 내가 왜 부동산업을 해야하는지 이유에 대해 곰곰히 성찰해 볼 필요가 있습니다.
이상 부동산 공인중개사 전망에 대해 알아보았습니다.
좋은 정보 얻어가셨다면 구독+공감♥ 내용이 잘못되었거나 수정이 필요하다면 댓글 남겨주세요.
