안녕하세요. 땅미남 입니다. 하루종일 티스토리 관련 정보들을 수집하느라 눈도 빠지겠고 머리도 아프고 허리도 아프네요.티스토리 시작3일째이지만 열정과 애정을 갖고 시작하는 만큼 노력하려고합니다.
오늘은 경기도 서남부권에서 떠오르고있는 핵심지역 시흥시와 판교 신도시의 비교 분석을 해보려고 합니다. 단순히 현재모습으로 두도시를 비교하자면 다소 무리가 있겠지만 시흥시의 무궁무진한 잠재능력대비 저평가 되어 있음을 인식하고 판교신도시와 비교를 해보는 것이 좋을 것 같습니다.그래서 지역을 이끄는 3가지 큰 요소들을 바탕으로 두 도시를 비교해보려 합니다.
도로망
경부,용인서울고속,서울외곽순환,제2경인고속,분당수서간,분당내곡간
판교 신도시의 도로망을 세부적으로 보겠습니다. 다들 아시다시피 2기 신도시의 대표적인 신도시 입니다. 판교 신도시가 급부상 할 수 있었던 가장 큰 요인 중에 하나는 바로 서울(강남)과의 접근성 때문입니다. 과거 1기 신도시 중 분당vs일산 대결 구도에서 분당이 일산에 비해 압도적으로 부동산 가격이 오른 이유는 강남과의 접근성이 굉장히 좋았기 때문입니다.
1기 신도시는 이제 근 30년이 되어가고 있고 분당 신도시 위쪽으로 2기 신도시 판교가 들어오면서 주변 부동산을 흡수하는 모양입니다. 주 고속도로는 경부 고속도로 이며 이 고속도로를 이용 시 서울(강남)까지 20~30분대로 이동이 가능합니다. 여기에 분당 내곡간 고속, 분당 수서간 고속, 용인 서울간 고속 도로는 주로 강남권 으로 진입하는 고속도로 이므로 강남과의 접근성이 더욱 좋아졌다 할 수 있습니다.
김포한강 신도시와 판교 신도시 초창기 시절 초기분양가 3억대에 출발 했다면 현재 김포는 3~4억대 판교는 9~10억대를 기록하고 있습니다. 여러가지 이유가 있었겠지만 서울(강남)과의 접근성에서 판가름이 났다고 보시면 되겠습니다. 그래서 그 지역을 이끄는 중요 요소중에 도로망이 잘 갖춰있어야 한다는 점이 아주 중요하겠습니다.
VS
시흥시는 그 동안 낙후된 지역 이였으며 여전히 저평가 받고 있는 도시중에 한 곳 입니다. 그 이유로는 개발을 제한하는 그린벨트가 온도시를 감싸고 있고 예전에는 고속도로 망이 좋지 않았기 때문이였습니다.
하지만 현재는 2016년에 개통한 강남순환고속도로를 이용한다면 강남까지 20분대로 진입을 할 수있게 되었습니다. 강남순환도로가 없던 시절에는 굉장히 돌아가야했기때문에 1시간가량을 소모해야 도착할 수 있었던 도시였습니다. 강남순환고속도로야 말로 정말 획기적인 고속도로라고 생각됩니다. 하지만 통행료가 경차 800원 승용차1600원 17인승 이상 2800원으로 좀 높은 편이라는 단점이 있지만 무엇보다 강남과의 접근성이 대폭 좋아지기 때문에 큰 이점이라 볼 수 있습니다.
제3경인고속도로로 인해 장현지구 개발이 탄력을 받고 있으며 장현지구는 시흥시의 중심 역할을 할 것으로 보입니다. 이외에 제2경인, 영동고속, 평택시흥고속, 서해안고속 , 서울외곽 고속도로를 이용하여 수도권 전방위적으로 이동이 가능하니 도로망은 아주 잘 갖춰진 도시라 보시면 될 듯합니다.
전철망
신분당선,월곶판교선,분당선,경강선
판교의 전철망을 본다면 단연 신분당선이 압독적인 로얄 노선이라 할 수 있습니다. 도로망도 그렇고 전철망 또한 노선이 어디를 거쳐가는지가 아주 중요 포인트라 할 수 있습니다. 각종 고속도로망들이 서울(강남)으로 진입하고 있는데 신분당선 역시 강남역까지 진입하고 있어 판교역에서 강남역까지 4정거장 14분대면 도착 할 수있으니 강남권에서 강남역으로 출퇴근 하는 느낌일 것입니다.
하지만 이 노선또한 요금이 단점이라는 것. 민자 노선 이기때문에 일반 전철에 비해 두배가량 높다보니 시민들의 불만도 많습니다. 최근에는 100원을 더 인상하겠다고 하니 더 불만이 많겠죠. 어찌됐건 신분당선 밑으로는 용인을 거쳐 광교신도시 위로는 강남역으로 이어지고 더 나아가 용산역까지 계획되어 있습니다. 더욱더 로얄 노선으로 급부상 할 만 합니다.
요금만 빼면말이죠.
GTX A 노선은 작년에 2023년 목표로 착공식을 열었습니다. 파주~일산~삼성~동탄 을 잇는 GTX A노선은 시속 100km 급으로 향후 운행할 계획이며 수도권을 잇는 대동맥 역할을 할 것입니다. 성남역도 생긴다니 이 또한 엄청난 개발호재 아니겠습니까?
이외에 경강선과 분당선또한 광주와 서울에서 판교로 이동할 수 있는 교통수단으로 판교와의 접근성이 좋아지는전철 노선이라 보시면 될 듯 합니다.
참고 링크
2019/05/08 - [부동산 분석] - 수도권 소외지역 GTX-A,B,C 광역전철망으로 달라 질 수 있을까?
VS
시흥시 전철망으로 소사~원시선, 신안산선, 월곶~판교선이 있습니다. 경기권에서 보기 드물게 트리플 역세권 지역이 될 곳으로 현재는 소사~원시선이 운행중입니다. 소사~원시선은 안산 원시역에서 부천 소사역까지 이어지는 노선이며 아래로는 송산그린시티로 추가 연장하게 되며 서해안 복선전철(현재 공사중) 을 만나게 됩니다.
위로는 소사역에서 대곡역~문산까지 계획하고 있어 통일을 대비하는 노선이라 칭하고 있습니다. 월곶~판교선은 위에서 말씀드렸다시피 동서축을 가르는 KTX급으로 이 노선 또한 시흥시청역을 거쳐가기때문에 향후 장현지구 거주하시는 분들에게는 큰 개발호재라 보시면 될 듯합니다.
자족시설
제1,2,3,테크노밸리
알파돔시티,백현지구
판교의 집값을 급등시켰던 이유중에 도로망, 전철망도 있지만 무엇보다 제1판교테크노밸리가 영향이 컸습니다. 현재 가동중인 제1테크노밸리에는 약1300여개가 넘는기업과 7만5천여명의 근로자들이 생산과 소비 활동을 하고 있습니다. 여기서 나오는 매출만 약 77조 가량이고 이는 인천의 총생산 약 83조(2019년통계) 인것과 비교하면 어마어마한 수치라 볼 수 있습니다.
VS
시흥시의 앞으로 미래먹거리가 될 수 있는 자족시설은 광명시흥테크노밸리가 있겠습니다.
광명시흥테크노밸리는 시흥시와 광명시가 손을 잡고 만들어내는 합작품으로 옛 보금자리부지를 활용하여 시흥과 광명 일대에 지어질 예정입니다. 총 4군데로 나눠서 개발할 예정이며
2022~2023년을 목표로 진행중에 있습니다. 규모는 판교테크노밸리보다 큰 약62만평 규모로 약2200여개 기업입주, 9만6천여개의 일자리가 창출될 것으로 예상하고 있습니다.
지금의 판교를 만든것이 판교테크노밸리이므로 시흥광명 일대에 개발하게 되는 광명시흥테크노밸리야 말로 시흥시에게는 더 없이 좋은 미래 먹거리이자 지역경제를 이끄는 큰 요인이라 볼 수 있습니다. 여기에 매화일반산업단지도 약11만평 규모에 1만명이 넘는 고용 창출을 할 수 있는 산업단지가 조성중이니 지속적인 성장세가 보입니다.
결론
판교와 시흥을 아주 러프하게 분석을 해보았습니다. 현재 판교의 모습은 강남을 뛰어 넘을 정도로 많이 발전해 있고 앞으로도 개발을 통해서 발전될 것임은 분명합니다.
현재 판교의 주요 아파트 평균시세는 3000만원대 중 후반으로 거의 강남급와 비슷하며 강동구 평균을 앞지르고 있습니다. 아파트 평균이 의정부시 보다 낫다는 것만 보아도 시흥시는 아직도 저평가 되어있는게 보입니다.
아파트는 당장 실거주 목적으로 보았을 때 주변여건이 좋아야하는데 시흥시는 신안산선, 월판선이 개통되려면 아직 멀었고 테크노 밸리도 완공되려면 아직 시간적으로 남아있습니다. 그렇기에 여전히 저평가 되어있는게 맞을 지도 모릅니다. 하지만 향후 개발계획들의 완공이 이루어진다면 판교수준은 아니여도 그에 버금가는 서남부권의 핵심지역이 될것으로 생각합니다.
투자는 현재 가치가 아닌 미래가치에 있습니다^^
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