농지의 양도소득세 절세 방안
농지의 범위
농지소재지에서 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 감면받을 수 있는 '8년 자경농지 감면법'이라는 것이 있습니다.
여기서 말하는 '농지'는 지적공부상 전(밭), 답(논) ,과(과수원)을 의미하지만 양도소득세 감면 규정은 실제로 지목상 농지가 아니여도 경작에 사용되는 토지를 말하며, 농지경영에 직접 필요한 농막, 퇴비사, 양수장, 지소, 농도, 수로 등도 농지로 판단하고 있습니다. 경작에는 벼, 과수, 인삼, 연초, 채소, 묘목(관상수 포함), 약용 작물, 다류, 화훼류, 참깨, 들깨, 땅콩, 호프 등의 작물을 재배하는 것을 포함합니다.
8년 이상 자경농지 양도소득세 감면
위에서 언급한대로 농지소재지에서 8년 이상 직접 자경하면 양도소득세를 감면받을 수 있지만, 해당 토지가 [국토의 계획및 이용에 관한 법률]에 따른 주거지역, 상업지역 및 공업지역으로 편입되거나, [도시개발법] 그 밖의 법률에 따라 환지처분전에 농지 외의 토지로 환지예정지를 지정받은 경우에는 주거지역 등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 아래의 계산식으로 양도소득세를 100%감면받을 수 있습니다.
농지 양도소득세 감면세액은 5년간 2억원, 1년간 1억원(2015년 12월 31일 이전은 2억원)한도 내에서 감면받을 수 있습니다.
'농지소재지에 거주하는 자'란 8년 이상 다음 중 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함)에 거주하면서 경작한 사람을 말합니다.
- 농지가 소재하는 시, 군, 구 안의 지역
- 1의 지역과 연접한 시, 군, 구 안의 지역
- 1,2가 아닌 경우 실제 거주하는 곳에서 직선거리 30km 이내의 농지
'직접 경작'이란 거주자가 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배에 지속적으로 참여하거나 농작업의 1/2이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것을 의미합니다.
자경기간 계산
◈일반적인 경우
자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 중의 경작기간으로 계산합니다. 다만, 2014년 7월 1일 이후 양도분부터는 경작기간 중 해당 피상속인(배우자 포함) 또는 거주자의 사업소득금액(2017년 2월 7일 이후 양도분 부터는 사업소득금액이 결손일 경우 '0'으로 판단하고, 농업, 임업소득, 부동산임대소득, 농가부업소득을 제외) 과 근로소득 총급여액의 합계액이 3천 700만원 이상인 과세기간 또는 복식부기 의무자 수입금액 기준이상의 수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 피상속인 또는 거주자가 경작한 기간에서 제외하게 됩니다.
◈특수한 경우
-상속받은 농지: 피상속인이 취득하여 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간도 상속인이 농지소재지에 거주하면서 경작한 기간으로 판단합니다. 하지만, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속 경작하지 않을 경우 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한해 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 계산합니다.
-증여받은 농지: 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산합니다.
-교환된 농지: 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산하게 됩니다.
양도세 혜택을 위해 자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재까지 자경하고 있어야만 하는 것은 아닙니다.
그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 합니다. 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축 착공 등을 할 경우 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단하게 됩니다. 그러므로 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고 시 세액 감면 신청을 통하여 세금을 감면받을 수 있습니다.
경작기간이 8년이 안되어도 감면되는 경우
경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사, 농업을 주업으로 하는 영농조합법인 또는 영농회사법인에 2021년 12월 31일까지 양도하는 경우 3년 이상 직접 경작하면 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
경영이양 직접지불보조금 신청 대상자는 65세 이상 74세 이하이며, [조세특례제한법 제69조 자경 농지에 대한 양도소득세의 감면]을 참고하시는 것이 좋습니다.
상속인이 상속받은 농지를 경작하지 않는 경우
상속받은 날부터 3년 이내에 농지를 양도하거나, [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 경우 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 아래의 어느 하나에 해당하는 지역으로 지정되는경우(상속 받은 날 전에 지정된 경우 포함) 에는 피상속인의 경작기간을 상속인이 경작한 기간으로 계산합니다.
- 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발지구
- 산업단지 및 개발에 관한 법률 제6조, 제7조, 제7조의 2 또는 제8조에 따라 지정된 산업단지 등
관련 법규:소제특례제한법 제69조, 조세특례제한법 시행령 제66조
양도일 현재 농지가 아니여도 농지로 인정받는 경우
원래 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받기위해 양도일 현재까지 농지상태로 양도해야합니다. 여기서 양도일이란 대금청산일을 말하며, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산일 전에 소유권이전등기접수를 한 경우에는 소유권이전등기접수일을 말합니다.
그러나 현실적으로 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 종종 있는데 아래의 해당되는 경우 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있습니다.
특히 매수자가 농지를 매입한 다음 그 위에다 건물을 신축한 후 그 분양대금으로 잔금을 지급하기로 하는 매매계약을 체결하는 경우가 있는데, 이러한 경우에는 매매계약일 현재 당해 토지가 농지였다는 사실을 적극적으로 입증하여 인정을 받아야 합니다.
관련법규: 조세특례제한법 제69조, 조세특례제한법 시행령 제66조
