2020부동산전망을 객관적인 자료를 통해 접근해보았습니다.
18번의 부동산정책
문재인 정권이 집권하면서 총18번의 부동산정책이 발표되었습니다. 그중 가장 크게 작용한 부동산정책으로 2017년 6·19대책, 8·2대책, 2018년 9·13대책, 2019년 12·16대책일 것입니다.
이전 정부의 지나친 부동산 완화정책을 통해 시장이 과열조짐을 보이자 2016년 11·3부동산대책이 발표되었고, 이후 정권교체와 함께 2017년 6·19부동산대책이 발표되었습니다. 이후 2018년 초강력 9.13대책으로 집값이 안정될 것이라는 기대와는 달리 '풍선효과'로 인해 시장이 더욱 뜨거워지게만 했었죠.
2019년 들어서는 공시가격 현실화, 종부세인상, 3기신도시지정등으로 수요를 억제하고 공급을 확대하는 내용이 나오면서 시장이 잠잠해지는 듯 했습니다. 하지만 좀처럼 잡히질 않는 시장으로 인해 '민간택지 분양가상한제'를 발표했지만 핀셋 규제 형식이라 비규제지역으로 다시금 투기열풍을 불러일으켰죠. 이에 2019년 연말쯤 15억초과 주택 대출을 금지하고, 종부세추가인상, 민간택지분양가상한제 지역확대 등의 초강력 12·16대책을 내놓음에 따라 부동산시장에는 전운만 감돌고 있습니다.
이렇게 문재인 정부가 출범한 이후로 총 18번의 부동산 대책을 발표했지만 전국 민간아파트 분양가는 평균 20.81%가 오르면서 시장이 좀처럼 잡히지 않는 모양세입니다. 하지만 12·16부동산 정책이 발표된지 한달이 조금 넘었고, 바뀌게 되는 정책들이 단계별로 적용된다면 시장에 어떤 반응이 나올지는 아무도 모르는 일입니다.
2020부동산 전망
12·16부동산 정책으로 인해 15억이 초과하는 주택은 담보대출이 전면금지되고, 9억초과 15억미만주택은 LTV20%로 대출한도가 축소되면서 부족한 자금을 전세보증금에서 충당해 매입하는 보증금 승계 투자가 증가할 것으로 보입니다.
국토부자료에 따르면 서울 아파트 보증금 승계 투자 비중은 2019년 11월 56.1%로 절반을 넘어섰고, 강남 4구는 63%를 차지하는 것으로 조사됐는데요. 12·16부동산 정책으로 인한 대출 규제 영향이 전세보증금 상승효과로 이어질 것으로 예상하고 있습니다.
부동산 114에 따르면 서울의 금주 아파트 가격 평균 변동률은 0.06%를 기록한 것으로 조사됐습니다. 전주 상승폭이 0.09%인것에 비해 소폭하락하였습니다. 전세시장은 설연휴를 앞두고 문의와 거래가 주춤해지고 있는 듯합니다.
부동산 114가 전국 1,191명을 대상으로 설문조사를 실시한 조사결과입니다. 조사결과에 따르면 응답자의 52.56%가 매매가격이 상승할 것으로 예상했으며 50.04%가 전세가격도 상승할 것이라 보고 있습니다. 한편 매매가격이 하락할 것으로 전망하는 응답자의 36.90%는 '국내외 경기 회복 불투명' 이라는 이유를 들었고, 매매가격 상승 응답자중 57.35%가 '서울과 수도권 수요 쏠림' 현상으로 인해 "매매가격이 상승할 것이라 답변했습니다. 지금까지 수많은 규제정책에도 불구하고 서울 및 접근성이 좋은 수도권의 매매가격이 상승했기 때문에 이런 반응이 나온 것으로 보입니다.
2020년 부동산전망 변수
2020년 부동산전망에서 가장 크게 작용하는 주요 변수는 '국내외 경기회복 속도 등 대외 경제 여건'이라는 응답이 23.43%로 가장 많았고, 그다음으로 대출, 세금 규제 여부, 기준금리 인하가능성, 3기신도시 공급, 실물 경기변화, 민간택지 분양가상한제 시행, 전세가격 안정 지속여부에 따라 2020년 부동산전망이 달라질 것이라 답했습니다.
실제로 2019년 전년대비 경제성장률은 2%로 금융위기 이후 10년 만에 가장 낮은 경제 성장률을 기록했습니다. 주택시장흐름은 부동산정책에 의해 변동이 이뤄지기도 하지만 가장크게 작용하는 것은 국내 경기상황과 대외적인 국제정세에 따라 많은 영향을 받기 때문입니다.
미·중무역전쟁, 한·일경제보복, 이란·미국분쟁, 중국 코로나바이러스 등 아시아 경제에 미치는 영향이 크기 때문에 앞으로 경기가 좋아질 것이라는 것은 다소 어려워 보입니다. 여기에 바뀐 부동산 정책들이 단계별로 적용하게 되면 위험리스크가 크기 때문에 무리하게 주택을 늘리는 투자는 세부담에 따른 실익이 크지 않아 세부담을 줄일수 있는 포트폴리오를 만드는 것이 대안이 되겠습니다.
