2017년 12월 8월 2일에 나온 8·2부동산 대책으로 인해 임대사업자로 등록할 경우 취득세, 재산세, 양도소득세와 종합부동산세 감면 혜택 등의 세금 혜택을 받을 수 있어 다주택자들에게 주택임대사업자를 권장하고 있는데요. 하지만 세제혜택의 장점도 있지만 단점도 있는 만큼 다주택자들이 주택임대사업자 등록을 놓고 고민하는 경우가 많습니다.
임대사업자란?
주택임대사업자 혜택
지방세(취득세, 재산세)
주택임대사업자로 등록시 취득세는 공동주택 및 주거용 오피스텔의 전용면적이 60㎡이하일 경우 감면혜택을 받을 수 있고 취득세가 200만 원을 초과할 경우 85%만 감면 받을 수 있습니다. 전용면적 60㎡~85㎡ 일 경우 감면혜택은 50%까지 이며 8년 이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득한 경우만 해당됩니다.
재산세는 공동주택의 전용면적에 따라 혜택이 달라집니다. 전용면적 60㎡이하 단기임대일 경우 50%의 감면혜택과 공공지원·장기일반인 경우 최대 85%까지 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2세대 이상 임대목적으로 등록해야만 혜택을 받을 수 있으니 주의해야하며, 다가구 주택도 감면을 받을 수 있습니다.
임대소득세
단기는 임대사업자는 수도권 및 이외 도시지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면되고, 공공지원·장기지원일반은 전용면적 100㎡이하는 75%까지 감면이 가능합니다. 단, 임대개시일 당시 기준시가 합계액 6억원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에만 해당됩니다.
2019년 부터는 필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원, 미등록시 필요경비율 50%에 공제금액 200만원으로 적용됩니다. 그리고 기존 2,000만원 이하 임대소득 비과세가 2018년 종료되어 분리과세를 15.4% 적용받게 됩니다.
양도소득세
주택임대사업자 등록을 고민하시는 분들은 양도소득세 감면혜택이 가장 큰 장점이라 생각할겁니다. 양도세 중과를 피하기 위해 장기임대주택 요건을 갖추면 되고, 임대개시일 당시 주택가액이 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 이며 의무임대기간8년(2018년 4월 이전 최소 5년)을 유지하면 됩니다.
종합부동산세
임대사업을 등록하면 종합부동산세 또한 혜택을 받을 수 있습니다. 임대주택으로 등록할 경우 '합산배제'되어 종부세 과세대상에서 제외됩니다. 단 2018년 9·13대책이전에 취득한 주택은 '합산배제' 이후 취득한 주택은 과세대상이됩니다. 요건은 임대 개시일 시점 수도권 6억원 이하 (비수도권 3억이하)이며 임대기간 8년 이상이어야 하며, 임대료 증가율은 연 5%이내여야 합니다.
건강보험료
2020년 말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건강보험료 인상분이 대폭 감면됩니다. 8년 임대시 80%, 4년 임대시 40%의 감면혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자 단점
의무임대기간
주택임대 등록은 최소 4년간 임대해야만 양도소득세 및 거주주택 비과세특례를 받을 수 있습니다. 4년임대보다는 8년 이상 임대를 통해 더 많은 절세효과를 볼 수 있어서 대부분 8년 장기임대로 하는 사람이 많은데요. 이렇다보니 8년을 채우지 못해 주택을 처분하게 될 시 과태료(3천만원)를 부과할 뿐 아니라 감면받은 세금또한 토해내야 합니다. 주택의 장기간 보유가 힘들것 같다면 다시 생각해 볼 필요가 있습니다.
임대료 상승 제한
의무 임대기간 동안은 임대료 증액비율이 연 5%내로 제한됩니다. 인상분 산정시 5%내에서 정해야하므로 임대수익에 제한이 걸립니다.
사업자 현황 신고
혜택을 받기 위해서 반드시 표준임대서계약서를 작성하여 임차인이나 임대조건이 변경될 때마다 공지해야 할 의무가 생기며 임대 상황에 대한 변경 신고는 필수요건입니다. 매년 전년도 수입 금액 및 임대현황에 대해 세무서에 현황신고를 해야하므로 5월에는 소득세 신고 납부를 해야합니다. 신고하지 않을 경우 과태료나 각종 세금 혜택 등을 못받을 수 있습니다. 소득의 투명성이 생긴다는 것입니다.(수익을 감출 수 가 없다)
임대사업자 등록절차
■필요서류
등록신청서, 임대사업자별 필요서류(주민등록 초본), 임대주택별 필요서류(건물등기사항증명서 등)
■임대사업자 등록신청
방문접수: 시·군·구청 주택과, 건축과 방문 후 등록 신청
인터넷접수: 렌트홈https://www.renthome.go.kr/
■임대사업자등록증 발급
시장·군수·구청장은 임대사업자 등록기준 적합여부를 판단하여 발급
임대사업자등록증 발급후 부가가치세 면세사업자 등록(세무서)
■임대사업자등록 완료
세무서에 사업자 등록 이후 세제감면 신청을 통해 혜택을 받을 수 있음
세득세(5월경), 양도세(양도시), 종부세(9월경), 취득세(감면대상자면 즉시), 재산세는 별도 감면신청 없이 자동 감면 됩니다.
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