전세권설정과 확정일자효력 차이점

법적으로 전세보증금을 지킬 수있는 방법은 확정일자, 전세권설정등기, 전세보증보험이 있습니다. 그중 확정일자와 전세권설정에 대해 헷갈릴 수 있는데요. 그래서 전세권설정과확정일자 차이점에 대해 알아보았습니다.

확정일자 효력

확정일자란 법원 또는 동사무소등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기위해 임대차계약서 여백에 그날 날짜가 도장으로 찍힌 것을 의미합니다. 즉 임대차계약서의 작성일자에 대해 증거가 될 수 있는 법률적으로 인정되는 날짜인 것입니다.

확정일자효력은 '우선변제권'을 얻을 수 있다는 점입니다. '우선변제권'이란 만약에 전세로 계약한 주택에 경매또는 공매가 진행됐을 시 주택의 매각대금에서 후순위권자 또는 그 밖의 다른채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 이사를 하고나서 전입신고를 통해 대항력요건을 갖추고, 확정일자를 받는다면 '우선변제권'의 효력을 얻을 수 있습니다.

 

이 우선변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 반드시 갖춰야하고 3가지 요건중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 하지만 확정일자를 받았다고해서 집이 경매에 넘어갔을 시 보증금 전부를 다 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 말소기준권리인 근저당이 잡혀 있다면 보증금 반환이 어려울 수 있기때문입니다. 그러니 근저당이 너무 많이 껴있는 주택은 안들어가시는 것이 좋습니다. 

 

전세권설정 효력

민법 303조 1항에 따르면 전세권이란 '전세보증금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 그 용도에 따라 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환받을 수 있는 권리' 입니다. 민법상 임차인으로 임대차계약에 관한 규정이 적용되며 등기사항전부증명서에 자신이 전세세입자라는 사실과 함께 전세권설정금액이 표기되며 후순위 권리자, 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있습니다.

 

이렇듯 전세권 설정등기가 설정되면 그 목적물의 교환 가격에서 전세금을 우선적으로 변제받을 수 있는 '전세권의 우선 변제적 효력' 을 갖출 수 있지만 전세권 설정 등기보다 먼저 경로된 압류권자나 저당권자가 있으면 후순위가 된다는 예외가 있습니다.

예를들어 시가2억원인 아파트에 세입자가 전세 보증금1억원으로 전세권 설정 등기를 해놓았는데 집주인의 사업부진으로 3천만원의 세금체납 압류가 선순위로 있었고, 다른 채권자에 의한 경매진행을 통해 1억2천만원에 낙찰된 경우 세입자는 세금3천을 제외한 9천만원의 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 수 있습니다. 

 

확정일자와 전세권 차이점

확정일자와 전세권의 차이점으로 집주인의 동의 여부가 다릅니다. 확정일자와 달리 전세권 설정은 집주인의 동의가 필요합니다. 등기부에 세입자 존재를 올리는 개념이기 때문에 집주인들이 꺼려하는 경우가 종종 있습니다.

 

효력 발생시점도 전세권설정과 확정일자가 다릅니다. 확정일자는 전입신고, 입주 조건까지 모두 갖췄을 때 그 다음날 오전 0시부터 대항력이 생기며, 전세권 설정은 그 당일 효력이 발생합니다.

만약 집주인에게 전세금을 돌려받지 못했을 때도 차이가 있습니다. 확정일자 경우 보증금 반환 청구소송을 거친후 승소했을 때 경매 신청을 할 수 있으며, 전세권 설정은 소송 없이 경매로 집을 넘길 수 있습니다. 

 

비용은 확정일자가 600원만 내면 되지만 전세권 설정은 전세보증금에 따라 수십만원 정도 들어가게 됩니다. 전세권은 실제 거주하지 않더라도 효력이 발생하는 반면 확정일자는 전입신고, 거주 요건을 모두 갖춰야 효력이 발생합니다.

만약 주소 이전을 하지 못한다면 전세권 설정을 하는 것이 좋습니다. 출장이나 자녀 학교 배정등의 문제로 주민등록을 옮겨야 할 경우 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 확정일자는 집 주소를 옮기면 효력을 잃기때문에 만일의 경우를 대비해 전세권 설정도 고려해보는 것이 좋습니다.

 

경매진행시 보증금의 보상차이도 다른데요. 확정일자는 건물과 토지가격을 합한 금액에서 보증금 보상이 가능하지만 전세권설정은 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있으므로 보증금 전액을 받지 못할 수 있습니다. 그래서 전세권을 하더라도 전입신고 확정일자까지 받아두는 것이 좋습니다.

 

확정일자효력과 전세권효력은 전세금을 지킬수 있다는 점에서 같기때문에 등기부등본상 근저당이나 권리침해 등의 내용이 없다면 확정일자만 받아도 무방합니다. 하지만 오피스텔의 경우 임대인들이 세금 혜택 등의 목적으로 세입자에게 확정일자를 못받게 하는 경우가 있는 만큼 이런 경우는 전세권설정 등기를 해놓는 것이 향후 전세금을 지키는 방법입니다.

 

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