대한민국은 사기공화국이라는 말이 나올 정도로 다양한 분야에서 사기가 만연 하다고 합니다. 그중 부동산 사기사건들이 굉장히 많아지고 있는 추세로 법적지식이 부족하고 경험이 없으신 분들은 피해를 당하기 쉽습니다.
부동산이라는 것은 실거주목적, 사업목적, 투자목적 등 다양하게 필요한 영역이기때문에 많은 사람들의 관심이 집중된 분야입니다.
일반사람들은 유명인을 신뢰하듯이 부동산에서도 이런 부분이 적용되는 것같습니다.
TV에 나오는 "유명스타강사라서, 중개업자라서, 회사규모가커서" 라는 아주단순한 생각으로 본질적인 부분은 놓치시는 것 같아 안타깝습니다.
기획부동산이라 불리는 회사들은 엄청난 회사규모와 영업사원들의 화려한 언변을 앞세워 투자자로 하여금 신뢰를 얻어 사기를 치고 있습니다.
기획부동산이라 함은 한마디로 사기성향을 띠고 있는 부동산 업체로 토지에만 국한되는 것이 아니라 요즘에는 상가,아파트,점포,등 다양하게 적용 될 수 있습니다.
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2019/05/05 - [부동산 상식&팁] - 기획부동산 토지투자 유혹에 따른 사기대처방법
오늘은 예비창업자들에게 큰 피해를 입히고 있는 악질적인 창업컨설팅에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
지금 쓰는 포스팅 내용은 어디까지나 사기성향을 띠고 있는 업체들이 어떤방식으로 피해자들에게 피해를 주고있고, 조심해야 될 점을 알려드리는 것입니다.
모든 창업컨설팅 업체가 사기성향을 띠고 있다는 것은 아니라는 점 숙지바랍니다.
창업컨설팅 "왜" 이용하는가?
대한민국의 자영업자수는 2019년 4월 통계청 기준으로 566만이라고 합니다. 이는 대한민국 인구의 10%가 넘는 사람들이 자영업으로 생계를 이끌어나가고 있다는 말이기도 합니다. 취업난, 정년문제, 은퇴시기 가속화 등에 따라 자영업으로 미래를 준비하시는 분들이 많아지고 있습니다.
하지만 대부분의 사람들이 창업 관련지식과 경험이 없어 누군가의 도움이 절실히 필요할 것입니다. 이렇게 예비창업자분들은 창업컨설팅의 문을 두드리게 되는 것이고 순수한 창업컨설팅이라면 상권분석, 점포양수양도, 매물 추천, 프렌차이즈 분석, 등 창업에 필요한 다양한 정보와 노하우등을 알려드리게 됩니다.
여기에서 변질되면 바로 악질적인 기획부동산 성향을 띠고 있는 창업컨설팅업체가 되는 것입니다.
창업컨설팅의 권리금 장난질
창업컨설팅을 통해 피해 보신분들의 특징이 권리금을 내고 계약했지만 알고보니 중간에서 영업사원들이 권리금에 폭리를 취하고 과장과 허위를 일삼았다는 것입니다. 정확한 권리금의 시세를 파악하지 못한 예비창업자분들은 영업사원말만 믿고 계약을 하게 됩니다.
여기서 권리금이란 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금 등 크게 3가지로 구성됩니다.
바닥권리금이란 점포 입지에 대한 비용으로 지역권리금이라고도 부릅니다. 원래는 건물주는 이 바닥권리금과 무관하지만 신규 분양하는 건물의 경우 상가 주인이 받는 것이 관행입니다.
시설권리금은 가게 인테리어를 하는데 들어간 비용을 요구할 수 있는 금액입니다. 다만 정확히 따지자면 대부분의 경우 인테리어는 대략3년 주기로 다시 해야합니다. 인테리어를 한 지 3년이 지나면 시설권리금은 없는 것이 원칙입니다.
시설권리금의 감가상각
시설권리금의 감가상각은 기존 점포의 창업일로부터 3년을 거슬러 가야합니다. 보통 1년 단위로 약30%정도의 비용을 삭감하는 것이 관례입니다.
영업권리금은 가게를 운영하면서 손님을 많이 확보했으니 이에 대해 권리금을 요구하는 것입니다. 장사가 잘 되면 가게는 그만큼 영업권리금이 높고, 반대로 그렇지 않은 경우에는 무권리로 들어갈 수 있습니다.
영업권리금 계산방법
매도시점부터 보통6개월~12개월 평균치 발생순수익
예)한달 순수익이 500만원이라면, 6천만원(500만원×12개월)정도 영업권리금 발생
권리금은 시세가 정확하지 않다
권리금이라는 것은 크게 3가지유형이 있고 어느정도의 관례라는 것이 있습니다. 하지만 실무에서는 서로 부르는 것이 시세가 될 수 있고 1억하던 권리금이 무권리로 나올 수도 있는것이 권리금입니다. 예비창업자분들은 정확한 권리금을 파악할 수 없으며 전적으로 영업사원의 말을 믿을 수 밖에 없습니다.
이를 이용하여 마치 좋은 점포인것 처럼 허위, 과장, 매출표등을 조작하고 권리금에 폭리를 취해 예비창업자들에게 점포를 넘기게 됩니다.
예를들어 A라는 예비창업자가 음식점을 하고 싶어 합니다. 이 예비창업자가 서울일대에 있는 점포를 컨설팅업자에게 추천받아 권리금7천으로 거래를 하게 됩니다. 하지만 원래 권리금은 대략3천정도이고 나머지 4천과 컨설팅수수료(400~500)를 추가로 받아 챙겨가게 됩니다. 당연히 이점포는 장사가 잘될리 없고 예비창업자는 몇 개월만에 폐업해서 고스란히 돈을 날릴 수 밖에 없습니다.
권리금 후려치기
창업컨설팅에서는 권리금을 후려칩니다. 1억하던 권리금도 5천으로 내려버릴 수도 있고 또는 무권리로 만들어 버리는 것이 창업컨설팅 영업사원들입니다.
어떻게 이런것이 가능할까?
바로 양도인들의 심리를 잘 이용하는 것입니다.
창업컨설팅 영업사원들은 개인이 관리하는 매물이 많아야 합니다. 그래서 하루종일 전화기를 붙들고 매물확보를 위해 온갖 사칭을 해가며 점포사장들과 통화를 시도해 매물을 확보합니다. 영업사원들은 당장이라도 팔아줄 것처럼 얘기하지만 시간이 지나면 "이권리금으로는 거래가 힘들다"는 식으로 권리금을 깍는 작업을 시작하게됩니다. 영업사원들은 확보한 매물의 권리금을 후려치기 전까지 절대로 손님을 붙이지 않습니다. 급해진 양도인은 어쩔수 없이 권리금을 차근차근 내리게 되는 것이고 결국엔 무권리로 나오는 사태가 발생할 수 있습니다. 이는 어찌보면 장사가 잘 안되어 팔려고 하는 양도인의 마음을 교모하게 이용하는 영업사원들의 잘못된 행태라 보시면 됩니다.
이렇게 후려친 권리금에 다시 권리금을 붙이고 예비창업자들에게 넘기면 영업사원들은 한건에 수천만원의 부당이득을 챙겨가는 셈입니다.
허위,미끼 매물을 조심하라
인터넷에 검색 몇번만해도 수백, 수천개의 점포매물들을 찾아볼 수 있습니다. 월 순수익과 총 투자금까지 나열이 되어 있습니다. 정말 혹하게 하는 수익률입니다. 투자금 대비 1년 정도만 굴리면 손익분기점을 달성할 수 있는 놀라운 수익률 입니다. 저라도 투자하고 싶게 허위,미끼 매물을 등록해놓았습니다. 저 매물들은 실제로 존재하지 않는 미끼매물로, 예비창업자분들은 이런 광고를 보고 연락을 하게 되면 일단 방문 요청을 하게 되고 사무실에 방문하게 되면 이런저런 핑계를 대며 다른 물건을 소개해주는 형식입니다.
단순한 수익률만 보고 접근한다면 여러분의 은퇴자금과 재산을 몽땅 잃게 될 수 있습니다.
제발 이런 허위, 미끼매물에 현혹되지 마시기 바랍니다.
대처방안은?
어쩔수없이 창업컨설팅을 이용해야 한다면 양도인과 충분히 얘기를 나눠서 중간에서 가로채는 권리금을 파악해야합니다. 대게 양도인과 양수인을 별도로 분리시켜 계약시키는데 이는 권리금 폭리를 감추기 위함입니다.
영업사원이 말하는 매출금액을 전적으로 믿지마시고 pos자료와 부가세 신고 매출 자료를 받는 것이 좋습니다. 중간에 이유없이 매출이 증가했다는 것도 의심해봐야합니다. 간혹 가족들이 신용카드결제를 통해 매출을 부풀리는 사례도 있기 때문입니다.
창업컨설턴트와 나누었던 대화내용을 녹취를 해두고 매매계약서에 '매도인이 제출한 매출 자료가 사실임을 확인하고 만일 매출 자료가 허위임이 판면되었을 경우 손해배상으로 매매대금을 반환한다' 는 문구를 삽입하면 나중에 문제가 생겼을 경우 매매대금을 반환받을 수 있습니다.
장사가 처음이신 분들은 정말 아무것도 모릅니다. 상권분석, 권리금시세파악, 초기자금, 인테리어 등 정말 많은 부분들이 어려울 것입니다. 저같은 경우 홍대에서 친구와 술집을 차리기 위해 최소 몇달을 컨셉, 인테리어구상, 매물조사, 상권분석, 메뉴, 개발등에 고민하며 계획한적이 있었습니다. 몇년동안 직원으로 차근차근 일해보며 주변상권이나 고객층 분석, 직원관리방법, 세금, 등 다양하게 배울 수 있었지만 은퇴하시거나, 장사를 처음하시는 분들이라면 전혀 알 수가 없습니다. 투자금만 있다고 해서 될 문제도 아니고 본인이 어느정도 경험을 토대로 상권분석도 해보고 시장조사를 해야하는데 수익률만 믿고 덤벼드시는 분들이 많습니다. 부동산일을 하면서 장사하시다가 망하시는 분들도 정말 많이 봤고 창업을 준비하시는 분들 또한 굉장히 많이 봤습니다.
중요한 것은 본인이 장사를 하고 싶다면 밑에서 부터 차근차근 배워나가며 나만의 장사 노하우를 만들어야 합니다. 차근차근 경험을 해보신 분들이라면 창업컨설팅 도움따위 필요 없을것입니다.
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