오늘 날씨 정말 더운 것 같습니다 . 거의 한여름인 것 같아 벌써 여름이 왔구나 싶을 정도로 무더운 날인 것 같습니다. 날씨만큼 뜨겁게 달아오른 이슈거리가 있습니다.
바로 기획부동산 관련된 뉴스 보도자료가 티비에 방송이 되면서 사람들의 관심을 갖게 되었습니다.
필자는 현직 부동산업계에서 일을 하면서 기획부동산 피해사례를 정말 수도없이 들은 것 같습니다. 요번에 JTBC뉴스에서 기획부동산 관련된 내용이 집중적으로 보도가 되어 실시간 검색에도 오르락 내리락 했습니다.
이미 기획부동산은 아주 오래전 부터 존재해왔고 그로 인한 피해자 분들은 지속적으로 존재해 왔습니다. 이제 와서 관심을 갖고 기획부동산 존재여부에 대해 집중적으로 다루는 것이 뭔가 아쉽습니다. 청와대 게시판에도 기획부동산 관련된 피해자들의 호소문도 많지만 정부의 미온적인 태도 또한 아쉬운 부분이 많습니다.
그래서 오늘은 기획부동산이 다루는 물건들이 무엇인지 어떤방식으로 피해자들에게 사기를 치는지 유형과 대처법을 알아보도록 하겠습니다.
엄청난 규모의 기획부동산 업체
인터넷만 뒤져봐도 기획부동산들의 홍보글을 접할 수 있습니다. 우리가 아는 은행권 이름을 모방해서 자칫 은행에서 부동산을 운영하는 것 처럼 착각을 불러 일으킵니다. 계열사만 수십군데에 이르며 근무하는 직원수가 수천명에 매출 또한 어마어마하게 내고 있는 곳 입니다. 이런 규모를 앞세워서 투자자들을 안심 시킨다는 것입니다. 무엇보다 투자자 분들은 회사의 규모를 따지기 보다는 내가 투자하려는 물건지의 미래 가치를 따져보시는 것이 좋습니다.
위에서 나오는 표는 우리나라 기획부동산의 대표적인 법인회사에서 주로 다뤘던 물건지 리스트들로 티비에도 소개된 곳들입니다. 맨위에 보이시는 수정구 금토동 산73 번지가 있습니다. 가장 핫 이슈거리로 나온 곳입니다. 이곳은 약 41만8천평 가량되는 필지로 공유자수만 무려 3천명이 넘습니다.
이 법인회사가 이 큰땅을 154억에 매입해서 무려 1000억원대에 분양이 이뤄진 것으로 약6.5배에 달하는 수익을 챙겨간 것입니다. 3000명이 넘는 인원이 1인당 평균 약 2800만원 어치를 투자한 셈입니다. 위에나온 기획부동산법인들이 1년간 움직이는 돈이 1조가량이라고 하니 규모로만 봐서는 과거 기획부동산의 아카데미라 불렀던 삼흥기획부동산 보다 더 큰 규모로 움직인다고 보여집니다.
성남시 수정구 금토동 산73번지에 대한 위치 입니다. 지도를 보시다시피 청계산 올라가는 등산로 입니다. 현재 그린벨트로 묶여 있고 경사도가 굉장히 심각한 곳입니다. 게다가 여기는 청계산 올라가는 이수봉입니다!! 저도 이수봉을 통해서 청계산 등산을 합니다만 이수봉을 팔줄은 상상도 못했습니다.
여기를 무슨근거로 개발이 될 것이라 장담하면서 판매를 했냐면 바로 2.4km 떨어진 금토동 일대에 들어서는 제2판교 테크노밸리를 놓고 허위와 과장된 멘트를 이용하여 3천명이 넘는 사람들에게 피해를 끼친 것입니다.
지도로 검색을 해보면 상식적으로 청계산을 누가 개발 한다 생각 하겠습니까? 정말 말도 안되는 허위와 과장된 말들을 일삼으며 회사규모가 크다보니 보여지는 걸 믿는 투자자들이 대거 피해사례가 나왔다고 생각됩니다.
기획부동산에서는 정확한 위치라던가 설명없이 과장된 멘트를 이용하기때문에 임직원들의 말만 믿는다면 사기를 당할게 뻔합니다.
기획부동산은 개발호재를 먹잇감으로 이용한다.
보시는 곳은 다들 아시는 강촌역 인근으로 지적편집도로 본 모습입니다. 굉장히 많은 필지들이 분할이 되어진 모습들입니다. 강촌역하면 사람들이 관광목적으로 놀러 가는 곳이기 때문에 주변에 펜션들이 주로 많이 있는 곳 입니다. 과거 경춘선이 개발된다는 개발호재를 앞세워서 투자자들에게 역세권 권유를 했을 것으로 추정합니다. 역세권이면 사람들이 가장 좋아하는 토지투자의 하나라고 생각합니다.
하지만 강촌역은 관광지 개념으로 주변에서 머물러있는 상주인구가 많지 않습니다. 그렇기 때문에 현재까지 역세권 개발을 하지 않고 있습니다. 상식적으로 강촌역일대에 상업지나 주거지가 되어 오피스텔, 상가, 아파트 들어간다는 것이 말이 되겠습니까? 누가여기서 아파트를 지으려고 할 것이며 누가 거주하려고 하겠냐 이말입니다. 투자자들은 역세권이기 때문에 성공한 투자라 생각 했겠지만 주변여건을 고려하지 않고 투자했기에 사기당한 케이스입니다.
위에나온 지도는 강원도에 위치한 보광휘닉스 파크 주변 일대를 캡쳐한 사진입니다.
평창동계올림픽으로 인하여 보광휘닉스파크 일대의 지가상승이 굉장히 많이 이루어졌던 곳입니다. 하지만 위에 보시는 곳은 개발을 전혀 할 수 없는 해발800고지가 넘는 높은 산 정상입니다. 과거 인터넷이 발달되기전에는 지도가 없어 주로 현장을 가서 확인했습니다.
실제 저런 물건을 현장에서 보여주면 계약쓸 사람이 단 한명도 없습니다. 손님을 모시고 현장을 보여줄 때 경지정리 잘되어있고 입지 좋은 곳의 토지를 보여주고 실제계약은 저런 않좋은 곳을 쓰게 하는 법인 회사들도 많았다고 합니다. 나이 지긋한 어르신들이 주타겟이겠지요.
기획부동산에서 일하는 사람들은 누구인가?
과거 삼흥 기획부동산이라는 곳은 가정 주부들을 대거 채용해서 T.M을 대대적으로 펼치며 엄청난 매출을 기록하게 됩니다. 이런 주부들이 부동산 지식을 갖고 있는 분들은 거의 없었으며 높은 기본급과 인센티브만을 목표로 열심히 T.M 과 주변작업을 통해서 피해자들이 생겨난 이유입니다. 필자도 기획부동산에서 걸려오는 T.M 전화를 수시로 받게 되는데 정확한 위치를 알려주지 않고 무조건 좋다는 식으로 허위와 과장을 일삼습니다.
사람인이나 잡코리아 같은 곳에서 부동산 채용 공고를 정말 많이 볼 수 있습니다.
하나같이 기본급이 120~300만원대를 지급하는 것으로 나와있으며 높은 인센티브로 고수익이 가능 하다고 기재 되어있습니다. 요즘같이 정년 보장되는 일이 없고 경제적으로 힘들다보니 기본급이 많이 책정되면 주부님들이 굉장히 혹할만한 내용입니다.
이렇듯 고수익을 가장한 기획부동산들의 입발린 채용공고에 넘어가 일을 하시는 분들이 넘쳐나고 있으며 그로인해 피해자들은 지속적으로 생겨나고 있는 추세입니다.
요즘에는 젊은 분들을 대거 채용하고 있다고 하니 취업난에 허덕이는 20대 분들이 피해를 보지 않을까 걱정이 됩니다.
기획부동산 대처하는 방안
부자가 되고 싶은 것은 누구나 공통된 생각입니다.
하지만 아무런 지식없이 투자를 감행한다는 것은 투자하는 본인의 책임이 어느정도 있습니다.
잘 알아보지도 않고 혹해서 투자했다가 낭패보시는 분들을 정말 많이 보았습니다.
그 분들의 특징이 겉으로 드러나는 부분만 챙겨보시고 세부적으로는 관찰하지 않는 다는 것입니다.
토지투자에 관심이 많아 회사를 통해서 투자하시는 분들이라면 크게 3가지정도는 짚고 넘어가야 합니다.
1. 소유권
과거 기획부동산을 통해서 계약금과 중잔금을 치뤘지만 소유권 이전이 안되어 피해를 입으신분들이 꽤 많았습니다. 소유권은 잔금을 납부하고 1~2주내로 나오기때문에 등기이전이 미루어질 수 있다는 말은 의심을 해볼 필요가 있습니다.
2. 개발여부(입지)
토지같은 경우 주변에서 개발호재가 작용해야 가격이 오릅니다.
중요하게 생각해야 될 부분은 개발호재가 많다고 해서 주변 토지들이 전부다 오르는 것은 아닙니다. 바로 입지!! 입지는 부동산에서 100번을 말해도 빼놓을 수 없는 부분입니다. 위에서 언급했다시피 기획부동산들이 다루었던 물건지들은 주변에 개발호재가 많이 작용하고 있습니다.
하지만 개발 이 안될만한 입지의 토지들을 미래가치가 있는 것처럼 과장과 허위를 일삼으면서 판매가 이루어지기 때문에 투자자들은 혼란이 일어날 수 밖에 없습니다.
입지에 대해 공부하려면 정말 많은 시간을 공들여야 하며 서류,자료를 검토하고 분석할 줄 아는 지식이 있어야합니다.
3. 가격
쓸모없는 땅을 저렴하게 매입해서 과도하게 폭리를 취하는 것이 기획부동산의 일반적인 행태입니다. 그렇기 때문에 내가 사려는 물건지의 주변 시세정도는 알고 접근해야 할 것이며 현지부동산을 이용하거나 국토부 실거래가격을 이용해서 대략적인 주변시세를 파악하는 것이 중요합니다.
기획부동산에 관련된 포스팅을 아주 짤막하게 서술 해드렸습니다.
투자라는 것은 본인이 어느 정도 확인 절차를 거치고 심사숙고해서 하는 것이지 누구를 믿고 하는 것은 투자가 아니라고 생각됩니다. 부동산은 큰 돈을 움직이는 만큼 충분한 시간을 갖고 부동산관련 지식을 쌓아서 도전 하시는게 좋습니다.
이와 관련된 내용을 적을 게 많지만 이정도만 하고 나중에 부동산투자를 접근하는 요령이나 투자사례를 통하여 입지보는 방법 등을 포스팅 해보도록 하겠습니다.
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