몇일전 세종시 분양상가가 경매로 나와서 큰 화제를 불러 일으키고 있습니다.
2차례 유찰로 감정가대비 약50%수준으로 떨어졌는데도 낙찰 받는 사람이 없었던 것입니다.
상가가 반값으로 나왔는데도 낙찰자가 없다는 것은 분명 뭔가 문제가 있어 보입니다. 세종시 대다수 상가들이 높은 분양가로 인해 공실이 지속적으로 이루어 지고 있으며 이로인해 이자를 감당 못하는 소유자분들의 매물이 경매로 많이 나오고 있는 상황입니다.
문제의 세종시 상가(세종시 고운동 1376 테라스힐빌딩 1동 1층 110호)는 3차에 1,2차 유찰되어 8억원대로 진행하였으나 또 유찰되었고 최저 경매가는 6억1328만원으로 감정가의 34%까지 낮아졌습니다. 6월13일 까지 경매에서도 매수자가 나서지 않으면 최저 응찰가는 감정가의 24%수준(4억2000만원)으로 떨어질 것으로 보입니다.
이 상가 뿐만아니라 세종시 일대에 분양이 이뤄졌던 상가 대다수가 공실을 면치 못하고 경매 물건으로 나오고 있는 상황입니다. 지지옥션에 따르면 지난 해 세종시 상가의 낙찰률은 26.32%, 낙찰가율은 61.30%을 기록하고 있습니다.
낙찰을 시도하는 사람도 없는 편이고 낙찰받는다 해도 여러번 유찰이 이뤄진 상태로 거래가 이루어지고 있습니다. 이처럼 세종시의 가장 큰 문제점이라 볼수 있는 공실률이 전국 평균(11.3%)을 웃도는 18.5%를 기록하고 있기 때문입니다. 무엇이 이렇게 세종시 상가들의 공실률을 높이고 있는 것인지 알아보고 분양상가를 투자할시 유의해야 할 점들을 알아보도록 하겠습니다.
지나치게 높은 고분양가
세종시 상가같은 경우 지나니게 높은 분양가격이 문제가 되었습니다. 상가같은 수익형 부동산의 경우 평균적으로 연4~5%의 수익률을 낼 수 있는 부동산 상품입니다. 세종시 전용면적 49평 18억대 상가를 연4%이상의 수익률을 내기위해서는 임차인에게 보증금 3억원대에 월세 600~700만원대를 받아야 가능한 수익률입니다.
하지만 세종시같은 경우 너무 높게 책정된 가격으로 분양받은 수분양자들이 수익률을 위해 임차를 내놓지만 1층상가에 월세 6~700만원대를 감당하면서 까지 장사하려는 사람은 없어 보입니다. 수지 타산이 안맞는 것입니다.
그렇다면 왜이렇게 분양가격이 높게 책정되었을까 궁금해집니다. LH와 시행사에서 지나치게 이윤을 목적으로 토지가격을 부풀리고 분양가격을 높게 책정했기 때문입니다. 수분양자분들은 시행사에서 제시한 분양가격과 수익률만을 따져서 상가를 투자했겠지만 근본적으로 중요한 것이 세종시에서 이만큼 월세를 내고 장사하려는 사람이 있는지가 중요하다는 것입니다.
월세만 따지면 서울의 주요 상권이 몰려 있는 곳의 임대료와 비슷한 수준입니다. 세종시같은 신도시내 상가는 주변 배후단지의 규모도 중요하지만 기존상권이 아닌 새로운 상권이 형성되는 것이기 때문에 상가분양가를 비교해볼만한 근거가 부족하다는 것입니다. 그렇기 때문에 수분양자들은 단순히 수익률만 따지고 고분양가라는 것을 모르고 투자하시는 분들이 많습니다.
그래서 상가의 분양가가 합리적인지를 확인하고 공실 발생여부가 나는지를 한번 따져보는 것이 좋습니다.
수익률만 보고 투자하지 말것.
위에서 언급했듯이 세종시에서 18억대 구분상가를 투자하신분들은 당연히 분양가대비 월세수익률을 먼저 따져 보았을 것입니다. 하지만 수익률의 함정이라는 것이 있습니다. 수익률을 정하는 것은 시행사나 건물주가 아니라는 것입니다. 수익률을 정하는 것은 임차인이라는 사실입니다.
18억대 상가에서 월세 700만원대를 내고 장사하려는 임차인이 있다면 18억대 상가의 수익률은 당연히 4%를 넘길 것입니다. 하지만 700만원을 내면서 까지 장사를 하려는 사람이 없다면 18억대 상가의 월세는 700만원이 아닌 그 이하 일 것입니다. 신규분양상가를 알아보시는 투자자분들이 실투자금대비 1년에 몇%의 수익률을 낼 수 있는지만 확인하시고 본인이 알아보시는 상가 주변상황은 파악하지 않는 것 같습니다.
게다가 분양대행사에서 1년수익률을 확정지어 지나친 허위광고를 내보내고 어떻게 해서든 계약을 성사시키려는 영업사원들의 문제도 심각합니다. 그렇기 때문에 단순한 수익률만 보고 판단하지 말것이며 상가는 무엇보다 장사를 하시는 분들이 임차하는 곳이기 때문에 역지사지의 입장으로 과연 이월세를 감당하면서 장사를 할 수 있는 임차인이 있을 것인가를 판단하시는게 좋을 것 같습니다.
상가 투자전 상권분석은 기본
상가투자를 하기위해 가장 기본이 되는 것이 상권분석입니다. 하지만 세종시 처럼 신도시내의 상권은 새롭게 만들어진 곳이기에 상권분석하기가 정말 어렵습니다. 상가 주변 배후단지가 얼마만큼 있는지 이에 따라 유동인구가 이 상권으로 유입이 될 수 있는 매력을 가지고 있는지 조사해야 할 것입니다. 신도시는 처음부터 교통인프라나 생활 인프라가 잘 갖춰져 있지 않기 때문에 거주하시는 분들이 이웃 동네 상권을 이용할 가능성이 있습니다. 일자리가 없는 곳의 상권이라면 더욱이 배드타운으로 전략할 가능성이 있어 신중해야 할 것입니다.
베이비 부머세대들의 은퇴시기가 앞당겨지면서 노후를 위해 상가를 분양 받으시는 분들이 굉장히 많은 것같습니다. 하지만 제 개인적인 견해로는 신도시내에 상가분양을 추천드리지 않습니다. 신도시내의 상권은 처음부터 형성되기 어렵기 때문에 공실발생률이 높고 지나치게 분양가격이 높아 임차인을 맞추더라도 수익률은 떨어질 수 있기 때문입니다.
"상가잘못 사면 상가 집 된다" 는 말이 있습니다. 어설픈 상가를 투자 할바에 은행에 묻어두시는 것이 좋을 듯 합니다.
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