지난 4월 1일 서초구 반포동에 위치한 반포주공1단지 아파트가 경매에 3차례나 유찰되면서 화제를 모았습니다. 세번째 입찰에서는 최저 응찰가격이 실거래가보다 약 10억원이나 낮았는데도 불구하고 유찰된 사례인데요. 단군이래 최대 재건축 단지가 진행중인 곳으로 향후 반포동의 핵심지역이였기 때문에 입찰자가 나오지 않은 것에 의문을 가질 수 있겠습니다. 일각에서는 부동산 대폭락장 시작이라고 하지만 이물건에는 비밀이 있습니다. 반포주공1단지 아파트가 3차례 까지 유찰된 이유에 대해 알아보았습니다.
반포주공1단지 3차례 유찰이유는?
반포동 1단지에 위치한 이 경매물건은 2019년 9월 41억9천만원으로 시작하여 첫 경매에서 유찰됩니다. 2019년 10월 2차 입찰에서는 42억3천만원에 낙찰받은 투자자가 법원에 요청해 매각결정취소를 얻어내게 됩니다.
이 물건은 5월13일 감정가의 64%인 26억8100만원에 4차 입찰이 진행될 예정입니다.
반포주공1단지 물건이 실거래가 대비 약 10억원이나 낮은 가격에도 불구하고 아무도 입찰하지 않은 가장 큰 이유는 2017년 8.2부동산 대책으로 인해 투기과열지구에서 조합설립 이후 조합원 지위 양도가 금지되었기 때문입니다. 조합원 지위 양도가 인정되는 경우는 조건부이기 때문에 이물건은 조건에 맞지 않아 조합원 지위 양도를 할 수 없는 물건인 것입니다.
만약 이물건은 낙찰을 받더라도 조합원 지위가 승계되지 않고 현금청산 대상이 되기 때문에 계속 유찰이 되는 것입니다. 매각허가결정 취소가 나온것도 이러한 이유때문일 것입니다. 여기서 현금청산이란 새 아파트를 배정받지 못하고 종전자산평가액(감정가격x비례율)대로 보상받은 뒤 재건축사업에서 제외되는 것을 말합니다.
이물건을 낙찰받아 수익을 내기 위해서는 종전자산평가액 보다 낮은 금액에서 수익계산을 해봐야 할 것입니다. 반포주공1단지 정비사업조합에 따르면 반포주공 1단지 42평형의 종전자산평균평가액은 32억6200만원으로 이 금액 이하로 낙찰가격이 매겨질 것으로 보이며 15억이 넘는 고가 주택이라 대출도 불가능하고 재건축단계에서 관리처분계획인가 이후 90일 이내에 현금청산이 되는데 반포주공1단지는 2019년 9월 관리처분계획인가 무효 판결을 받아 사업이 지연될 가능성이 높아지고 있습니다.
대출도 안나오고 막상 적당한 가격으로 낙찰받아도 큰 돈이 묶여있어야 하기때문에 입찰에 조심스러울 것으로 보입니다. 이처럼 재건축 조합원 물건이 경매에 나왔다면 무턱대고 입찰해서는 안될 것입니다. 이물건은 5월 진행되는 입찰내용을 다시 확인해봐야 겠습니다.
재건축 조합원지위양도 금지
투기과열지구로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수하는 경우 조합원지위양도가 금지됩니다. 반대로 조합설립인가 전에 양수하여 등기완료가되면 조합원 지위양도가 가능해집니다. 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대해 현금으로 청산하게 됩니다. 한편 투기과열지구가 나중에 해제되어도 이미 조합원 지위양도 금지가 된 이상 조합원 지위가 살아나지는 않습니다.
재건축 조합원지위양도 허용
재건축 조합원지위양도가 허용되는 경우는 아래와 같습니다. 참고만 하시길 바랍니다.
