부동산 경매에서 배당금의 원칙은 선순위 권리자의 권리를 우선으로 합니다. 하지만 선순위 권리자라고 해서 무조건적으로 모든 배당금을 돌려받는 것은 아닙니다. 바로 채권은 안분배당, 물권은 흡수배당으로 배당금이 책정되기 때문입니다. 채권과 물권 배당금 개념을 잘모르고 경매에 입찰을 한다면 큰 낭패를 볼 수 있어 안분배당, 흡수배당의 배당금 개념정도는 알고 접근해야합니다.
채권은 안분배당
채권이란 채권자가 채무자에게 특정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 뜻합니다. 부동산 경매에서 채권은 우선변제권이 인정되지 않으며 '채권자 평등의 원칙'에 따라 동일한 채무자에게 여러 사람의 채권자가 있을 경우 채권발생의 원인이나 시효의 전후에 관계없이 모든 채권자는 채무자의 총재산으로부터 균등하게 변제받을 수 있습니다. 즉 공평하게 받는 것으로 '안분배당'이라고 합니다.
예를들어 A라는 채무자가 B에게 5천만원, C에게 1억5천만원 이라는 빚을 지고 있는데 빚을 갚지 못해 A씨의 아파트에 가압류(채권)를 걸어놓게 됩니다. A씨의 아파트가 경매진행으로 약 9천만원에 낙찰된다면 총배당금 9천만원에서 안분배당금 계산법에 따라 B에게 2250만원, C에게 6750만원이 배당받게 됩니다. 이렇듯 안분배당은 채권액의 비율에따라 공평하게 배당금을 받게 되는 것입니다. 만약 권리내용에 채권이 우선순위라도 후순위에 채권과 물권이 복잡하게 뒤섞여 있다면 채권을 통해 받을 수 있는 배당금은 현저히 줄어들 수 있습니다.
물권은 흡수배당
물권이란 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리를 뜻합니다. 물권은 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려 받을 수 있는 우선변제권을 갖는데요. 권리사항에 선순위가 물권 후순위가 채권이라면 채권자보다 먼저 우선변제받고 나머지 금액이 후순위 채권자들에게 배당되게 됩니다. 이를 '흡수배당'이라고 지칭합니다. 후순위 채권자의 배당 몫까지 흡수하여 돈을 우선적으로 돌려받는다는 의미입니다. 물권에는 점유권, 소유권, 유치권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권이 속하며, 상법과 기타 특별법, 관습법이 인정하는 물권도 존재합니다.
안분배당 흡수배당 예시
1.선순위 후순위 모두 근저당권만 있는경우
☞A씨가 소유한 시가 1억5천만원 짜리 주택을 담보로 B은행 7천만원, C은행에서 5천만원을 빌리고, 각각 근저당권을 설정했습니다. A씨가 재정상태가 악화되어 빚을 갚지못하자 B은행에서 임의경매를 신청했는데요. 낙찰총배당금은 1억1000만원으로 B은행과C은행이 가져가는 배당금은 얼마일까요?
B은행의 근저당권은 물권으로 선순위이며 우선변제권을 갖습니다. 총 배당금 1억1000만원중 B은행이 7천만원 모두를 배당금으로 돌려받을 수 있습니다. 이렇게 배당금이 확정되면 다시 바뀔 수 없는데요. B은행이 배당금으로 7천만원을 돌려받고 남은 4천만원은 C은행이 돌려받게 됩니다. C은행도 근저당권자로 우선변제권이 있지만 순위에서 밀렸기 때문에 나머지 4천만원만 받아 1천만원의 손실을 보게되는 것입니다. 근저당권은 매각 후 모두 소멸되므로 안전한 경매물건이 되는 것입니다.
2.선순위 근저당권, 후순위 가압류 있는 경우
☞A씨는 시가 1억3천만원 주택을 담보로 B은행에서 6천만원을 빌리고 근저당권이 설정됐습니다. 이후 A씨는 C씨에게 5천만원을 빌리고 갚지 못해 C씨가 가압류를 설정했습니다. 만약 낙찰대금이 1억원이라면 어떻게 배당될까요?
B은행의 근저당권(물권)은 우선변제권이 있습니다. 총 배당금 1억원에서 B은행이 6천만원 모두를 배당받게됩니다. 잔여배당금은 6천만원을 제외한 4천만원이 가압류(채권)를 건 C씨에게 돌아갑니다. C씨는 5천만원중 1천만원을 돌려받지 못하게 됩니다. B은행의 근저당권 이하 모든 권리가 낙찰자에게 인수되지 않으므로, 안전한 경매물건입니다. 만약 C씨이외에 가압류가 존재했다면 안분배당으로 인해 배당금이 줄어들 수 있습니다.
3.선순위 가압류, 후순위 근저당일 경우
☞B씨는 A씨에게 6천만원을 빌려주는 대가로 시가 1억 2천만원에 해당하는 주택에 가압류 등기를 걸었고, 이후 C씨는 A씨에게 4천만원을 빌려주고 근저당권을 설정했습니다. B씨가 강제경매를 진행했고 낙찰대금이 9천만원 이라면 배당금은 어떻게 배분이되고 입찰해도 되는 물건일까?
배당금 선순위권자는 가압류를 설정한 B씨에게 있습니다. 하지만 가압류는 채권으로 우선 변제권이 없어, '채권자 평등 원칙'에 따라 안분배당을 해야 합니다. B씨의 배당금을 계산해보면 다음과 같습니다.
B씨의 배당금은 안분배당금 계산법에 따라 5,400만원을 받게됩니다. 5,400만원을 제외한 나머지 3,600만원을 C씨가 받으면서 배당절차가 종결됩니다. C씨는 4천만원 중 400만원을 돌려받지 못하게 됩니다. 낙찰자에게 근저당권이나 가압류가 인수되지 않으며 입찰해도 되는 경매물건인 것입니다.
4.선순위, 후순위 가압류가 있는 경우
☞B씨와 C씨가 A씨에게 각각 6천만원, 4천만원을 빌려주고 A씨 소유의 시가 1억1천만원 주택에 가압류를 걸어 8천만원에 낙찰됐다면 B씨와 C씨의 배당비율은 어떻게 될까?
배당금 선순위는 B씨의 가압류 채권입니다. 가압류는 우선변제권이 없어 안분배당을 해야합니다. B씨와 C씨의 배당금 계산해보면 다음과 같습니다.
B씨는 선순위 안분배당으로 4,800만원을 받고 B씨가 받고남은 3,200만원을 C씨가 받게됩니다. B씨는 1,200만원을 못돌려받고, C씨는 800만원을 못돌려받는 것입니다. 매각 후 권리들은 소멸되므로 안전한 경매물건입니다.
5.권리가 여러개 설정된 경우
☞A씨 소유의 시가 8억원에 해당하는 주택이 있습니다. 이주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리기도 했고 개인간의 채무로 인해 권리가 다소 복잡하게 얽혀 있는 경우가 있습니다. 다소 복잡해보이지만 안분배당과 흡수배당의 원칙을 잘 기억해서 계산해보면 됩니다. 낙찰가가 6억원 이라면 어떻게 배분이 될까요?
권리순으로 계산해보면 다음과 같습니다.
B은행은 저당권자로 물권에 해당합니다. 우선변제권이 적용되어 3억원 모두를 배당받을 수 있습니다.
C씨의 배당금은 가압류 즉 채권이기 때문에 안분배당해야합니다.
C씨는 안분배당을 통해 1억500만원을 받을 수 있습니다. 즉 3,500만원의 덜받게 됩니다.
D씨의 경우도 마찬가지로 가압류(채권)이기 때문에 안분배당계산법을 통해 6천만원을 받을 수 있습니다. D씨는 2천만원의 손해를 보게되는 셈입니다.
E씨의 전세권은 우선변제권(물권)이 있으므로 후순위의 모든 채권과 물권보다 우선하여 받는 흡수배당을 받게 됩니다. 그래서 4,000만원의 전세금을 모두 받을 수 있습니다.
F씨의 근저당권도 전세권과 마찬가지로 우선변제권이 있으므로 후순위의 모든 채권과 물권보다 우선하여 배당받게됩니다. 그래서 F씨의 근저당4,400만원을 모두 받을 수 있습니다.
마지막 G씨의 가압류 금액인 1억원은 잔여금인 5,500만원만 받을 수 있어 4,500만원의 손실을 보게 됩니다. 이제 복잡한 권리도 물권(흡수배당)과 채권(안분배당)개념만 알면 쉽게 계산해볼 수 있겠습니다.
