안녕하세요. 땅미남입니다. 우리나라의 가구 수 기준 주택보급률과 인구수 대비 대규모 아파트 공급은 꾸준히 이뤄지고 있는 상황입니다. 주기적인 공급물량 급증·급락 현상과 높은 공급 변동성을 보이고 있으며, 주택공급 급증은 건설산업 및 주택시장에 부담요인으로 작용하고 있는 것도 사실입니다. 전반적인 공급률이 꾸준히 이뤄지고 있지만 지역 간의 공급 불균형이 일어남에 따라 수요의 양극화와 더불어 가격의 양극화까지 심화 되고 있는 듯합니다.
오늘은 통계지표를 토대로 우리나라 부동산 주택시장의 공급 변동폭과 다양한 통계지표를 알아보도록 하겠습니다.
주택공급량
주택보급률
2017년까지 전국·서울·경기 주택보급률을 나타내는 통계치입니다. 전국 주택보급률은 2011년 100%를 넘겼지만, 경기권은 2017년 99.5% 서울은 96.3%를 기록하고 있습니다. 이미 전국 주택보급률 100%를 넘겼지만 경기&서울권에는 아직 공급률이 부족하다 볼 수 있습니다. 보급률에 비해 내 집이 없다는 것은 공급의 불균형을 뜻하는 것이기도 합니다.
자가점유율
7 대도시들의 2015까지 자가점유율 그래프입니다. 자가점유율이 50%를 넘기는 곳은 부산, 광주광역시, 인천광역시, 대구광역시 등이며 가장 낮은 곳은 단연 서울입니다. 자가점유율은 특정지역에 있어 주택 재고가 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 지표입니다.
주택보급률이 높다고 해서 자가점유율이 높은 것은 아니며 지역마다 주민들의 주택의 개념에 대한 사고방식이나 외지 거주자의 비율, 다주택자의 비율, 전월세 비율, 잠재수요자 파악과 같은 각종 거주 형태 등을 알 수 있는 지표로도 활용할 수 있습니다.
1000명당 주택수
1000명당 주택 수 개념은 주택보급의 양적 지표이나, 가구가 아닌 인별로 주택보급을 측정한 지표입니다. 인구 1000명당 주택 수는 주요 선진국에 비해 여전히 낮은 수준을 보이고 있습니다. [일본450.1(05년), 영국438.7호(09년), 미국409.8호(10년)]
위 그래프 수치는 2017년도 까지의 측정 기록이며, 2019년 하반기까지 공급량을 따져보았을때 1000명당 가구수는 400호는 넘길 것으로 보입니다.
주택 인·허가 실적
주택 인·허가란 주택을 건축하고자 할 때, 건축행위를 직접 규제하고 있는 법령들에 적합한지 여부에 대한 확인을 거친 후 건축행위를 할 수 있도록 하는 행정처분을 말합니다. 그래프를 보면 부동산 규제&완화, 경제 상황에 따른 인허가 실적이 달라지는 모습을 보이고 있습니다. 전국 인허가 실적에 비해 경기권과 서울은 인허가 실적인 다소 낮은 편에 속하며, 지방에 대한 주택 인허가가 많은 편입니다.
주택 착공현황
2016년 9월 전국 주택착공 물량만 45만가구에 달했으며, 2016년도 만큼 착공실적이 좋은 적이 없었습니다. 2019년 6월기준 전국42,055가구, 경기16,270, 서울7,252가구 착공실적을 기록하고 있습니다.
연도별 재건축사업 실적
연도별 재건축 추진단계 중 사업시행인가 및 준공 시점이라는 객관적 단계의 재건축 물량을 지표화하고 있습니다. 사업시행인가 물량은 2009년부터 증가하다가 2016년 급격히 감소하였으나 2017년 사업시행인가 물량이 크게 증가하다가 2018년 급격히 감소한 것을 볼 수 있습니다. 2018년 9.13부동산 대책이 크게 작용한 것을 볼 수 있을 것 같습니다.
연도별 재건축 준공실적
재건축사업은 단계별(조합설립인가->사업시행인가->관리처분계획인가->준공인가)로 추진되며, 조합설립인가에서 사업시행인가 소요 기간이 약6개월에서 1년, 사업시행인가에서 준공인가까지 소요 기간이 약 3~4년이므로 사업시행인가의 증가는 1년 전의 조합설립인가의 증가에 따른 것이며, 준공의 감소는 4년 전의 사업시행인가 수의 반영임을 알 수 있습니다.
2018년 사업 시행계획인가 물량은 줄고 준공 물량은 크게 증가되었으나, 각종 주택 시장 규제대책(민간택지분양가 상한제)으로 인해 향후 3~4년간은 사업시행인가는 현저히 줄어들 것으로 보입니다.
주택미분양 물량
2019년 7월 기준 전국 미분양 물량 추이 그래프입니다. 전국의 미분양 물량은 꾸준한 공급량에 따라 꾸준히 발생하고 있으며 지역간에 온도 차가 심한편 입니다. 가장 많은 미분양은 기록하고 있는 곳은 경남, 경기, 경북, 강원, 충남으로 이어지고 있습니다.
전국 62,500가구 되는 미분양 물량 중에서 경남지역이 14,250가구로 상당히 위험해 보입니다. 경기권도 7,821가구가 있지만, 경남에 비하면 위험해 보이지 않습니다. 미분양의 원인으로 공급량, 경기불황, 주택시장 불확실성, 입지에 따라 달라지는 것으로 보입니다.
준공후 미분양
주택공급의 급증은 3년의 시차를 두고 준공후 미분양 증가를 가져오는 것으로 보입니다. 통계에 따르면 2019년 5월 기준 우리나라의 아파트 준공후 미분양은 18,558호로 2015년 말 10,518호에 비해 76.4% 증가 한 것으로 보입니다. KDI 연구 분석 시나리오에 따르면 2019년과 2020년에는 준공후미분양이 2만~3만호에 이를 것으로 예상하고 있습니다. 준공후 미분양의 증가는 건설사의 판매촉진비용 및 관리비용의 증가를 가져오며 원가율 상승으로 이어질 것으로 보여집니다.
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